购买已出租的房屋应注意哪些问题

已经出租的房屋，由于房屋出卖人已与承租人签订出租合同，因此在买卖此类房屋时，涉及房屋出售者(即房屋出租人)、房屋购买者和房屋承租者三方面的利益关系。购房者在购买此类房屋时需谨慎处理，要弄清楚两个法律概念：一个是“优先购买权”，另一个是“买卖不破租赁”。

一、优先购买权

卓和城乡建设部令商品房屋租赁管理办法第十三条明确：“房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权”。“优先购买权”是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。同等条件是指承租人与其他购房者在买卖条件上等同，包括买卖的价格、付款的期限和方式等。最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

二、买卖不破租赁

“买卖不破租赁”是一项专业法律术语，意思是已租赁房屋的所有权发生转移时，承租人对于该房屋的租赁权，不会因为该房屋的买卖而受影响，房屋买受人仍应当继续履行原租赁合同(房屋出售者和承租人签订)的规定。这是法律为承租人专门设定的特殊权利。此时租赁权的效力优先于购买者的房屋所有权效力，只有当租赁期限届满时，购房者才可以行使完整的房屋所有权。

鉴于承租人房屋租赁权效力优先于购买人的房屋所有权，以及承租人在同等条件下，对所租赁的房屋有优先购买权的法律规定，建议购买者在购买已出租房屋时，应当充分了解房屋出租的有关情况，并在合同中明确约定产权过户后租金收取权的归属;同时要确认出售者是否已经对承租人履行了告知义务，且承租人是否已经依法出具了放弃优先购买权的书面文书。