百万元首付 刚需购房人怎么选择？

如果不选择共有产权房，百万元的首付在目前的楼市下可选择空间十分有限。环京住宅、二手老破小住宅、二手商办房可能是这部分购房人主要替代选择。面对这四类房产，购房人该如何选择？共有产权房，究竟值不值得等？

环京、二手商办大幅降价 低总价二手住宅往往首付高

价 格

此前广厦时代在针对刚需购房的报道中曾提到过，北京刚需商品住宅的总价门槛已经提升至400万元。这就意味着至少要付出150万元左右的首付，承担近1.5万元的月供，这对于很多首次置业的刚需显得难以承受，而100万元首付，目前在北京能够买到的住宅寥寥无几。中原地产首席分析师张大伟表示，100万元的首付，现在在北京基本只能撬动总价250万元以内的住宅和总价200万元以内的商办，选择很少。

低总价、小户型的二手住宅此前是这批购房人的主要选择之一，但这类房源现在极其有限。广厦时代在链家网上查找房源时发现，朝阳区挂牌价200万元以内住宅数量为零，而200万-250万元的住宅也仅有27套，这其中不乏一些经济适用房转商品房的二手住宅，购房者房款中包含一部分税款，首付比例甚至到了七八成。在曾经刚需的主要聚集地大兴、通州，总价200万元以内的二手住宅挂牌量都为零，200万-250万元的也仅有几十套。

低总价二手住宅的选择空间有限，一些刚需购房人将首套房的目标转向了环京和二手商办。6月2日，廊坊市限购政策升级，将廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县的限购措施调整为非本地户籍家庭购房需提供3年及以上社保证明。两个月的时间过去了，环京不少区域的价格都出现了回落，单价两万元左右的二手房选择很多，但在京工作的购房人想要购买，并不容易。

而中介机构重新恢复代理的二手商办房，价格也出现了明显的回落，相比低总价二手住宅，这类二手商办选择则更多。立水桥、草房等成熟商圈都有总价在200万元以内的二手商办房源。

与以上三类房产相比，价格一直是共有产权房最大的优势。对于共有产权房的上一代;;自卓，其在推出时对于价格就有明确的要求，“销售均价，原则上按照比同地段、同品质的商品卓价格低30%左右的水平确定。”而共有产权房征求意见稿里也提到，共有产权卓项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品卓的价格，销售均价在土地供应文件中予以明确。

从目前已销售的自卓看，总价均未超过200万元。而截至目前，今年出让的自卓地块均价最高为3.5万元/平方米。

低总价二手住宅社区环境差 共有产权房比肩商品房

居住品质

对于首次置业的刚需，由于承受资金能力的限制，购买商品房，基本已经无法对居住品质有过多的要求。

低总价二手住宅在楼市里的另一个别称叫“老破小”，这类房源大都建于2000年以前，甚至有些还是80年代的房子。因为建设年代久远，社区规划设施一般都比较老旧，也几乎无物业管理可言，几乎无固定车位，一些低层建筑没有电梯。不少购房人真正居住进去，才发现生活的种种不便。

而二手商办类房屋，由于居住与办公同在一个楼里，虽然有物业管理，但也避免不了人员混杂、安全性差等问题。不过在内部设计上，不少商办曾经就是以LOFT这种多变空间来吸引年轻群体购房，即使是现在，仍有很多购房人青睐LOFT的居捉式。

在居住品质上，环京住宅的条件相比以上两类房屋要好得多，由于开发时间晚、入住时间短，部分环京项目在居住品质上有一定保证，一些北京中高端项目有的配置，也被引入了环京的部分项目。

还未有案例入市的共有产权房在居住品质上，对于购房人也有足够的吸引力。在市住建委会同市规土委起草的北京市共有产权卓规划设计宜居建设导则（试行）中要求，共有产权卓应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准。倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。新建共有产权卓一般采取集中建设方式，如果配建，共有产权卓项目应满足均好性要求，即同一居住项目在建筑控制高度条件一致的情况下，共有产权卓与普通商品卓在建筑密度、人口密度和人均绿地指标等方面应基本保持一致。

另外，在容积率、停车位、绿化率、户型设计、层高、窗户等方面，导则中都有明确的规定，很多规定都超越了市面上部分商品房的标准。以停车位为例，导则要求，对于共有产权小区的停车位数量，原则上，城六区不低于1.0辆/户，城六区以外不低于1.1辆/户。另外，还要按照要求配建电动车停车位，并按要求配置自用充电桩等设施。

二手商办有优势 共有产权房差别大

交 通

购买首套房，不少刚需最关注的就是交通问题。地铁，是这部分人群最主要的出行方式。房子是否临近地铁，对这部分购房人尤为重要。

在交通问题上，环京住宅一直颇受诟病。以燕郊为例，燕顺路的堵车已经成为常态，而一遇上暴雨等极端天气，燕郊落后的市政建设问题便暴露无遗。上周北京东部突降雷雨冰雹，燕郊的业主群里就展开了“比惨”大赛，从国贸到燕郊，有人就耗费了6个多小时。一位接受广厦时代采访的刚需购房人就表示，不会选择环京购买就是因为“交通问题伤不起”。虽然每个环京项目销售时都会向购房人描绘区域未来交通的改变，但对于主要为了居住的刚需购房人，这些未来显得有些缥缈。

在交通上，二手商办有一定优势，由于本身是商业、办公立项，这类项目一般都距地铁较近。像北京像素、明天第一城等交房多年的商办项目，除了临近地铁，自身商圈也早已成熟。而去年热销的一些商办项目，虽然商圈尚未成熟，但地铁都已经开通，上下班基本通勤得到解决。

而对于共有产权房，导则规定，共有产权卓项目应优先选择公共服务设施和市政基础设施条件齐全的区域，应与公交系统或轨道交通网络紧密衔接。而从目前出让的自卓地块看，区位交通差别较大，既有像近期朝阳区锦都家园这样的地铁上盖，又有密云檀营乡这样的远郊地块。不过，共有产权房未来主要执行的是区域优先的芽原则，一些远郊区县的项目也主要是针对区内居住和工作的无房家庭。

教育与配套

低总价二手住宅配套独具优势

共有产权房值得期待

“不管怎么样，绝对不会买二手商办。”这是广厦时代在调查这部分刚需群体时，一位非京籍购房者给出的答案。他的理由主要有四点：一是不会把自己唯一的购房资格用在非住宅上；二是作为唯一一套卓，二手商办无法解决孩子入学的问题；三是居住与办公商业混合，安全问题无法保障；四是政策不倡导，未来转手会更困难。

这位购房者表示，国家已经明确了这类房子没有居住属性，虽然作为过渡期，暂时居住一下可以，但是没有居住属性就意味着没有配备相应的学区，孩子的教育问题就无法解决。对于他这样计划要孩子的购房人，无论如何也不会选择二手商办。

不过他也承认，一些二手商办总价低、位置好，是他这样的购房人可选择的地段最好的房子，周边配套成熟，生活也比较方便。

在教育和配套资源上，低总价二手住宅独具优势。由于已入奏年，周边基本形成了成熟的生活配套，生活便利度有一定保障。在教育方面，小区学区划片虽然在动态调整，但仍有迹可循。对于一些毕业后工作取得北京户籍的购房人，这样的房子可以满足他们将户口从集体户口迁出的需要，同时也可以解决入学问题。

但在广厦时代的调查中，更多对教育和配套有需求的购房人还是把目标定在了共有产权房。一是因为市住建委已经明确了共有产权房产权类卓的属性，可以按照本市相关规定办理落户、入学等事宜。二是因为导则对于共有产权房的配套也有相应的规定：共有产权卓项目社区配套公共服务设施除按照北京市居住公共服务设施配置指标要求外，还应将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置，形成居民学习、健身、交流的场所。

这些规定标准，目前很多价值千万的商品房都尚未满足，更不要提二手商住、环京住宅了，共有产权房未来落地后的实际景象确实值得刚需购房者期待。本版文/门庭婷