租购房同权：通往卓市场长效机制之门

　　租购房同权：通往卓市场长效机制之门

　　继广州提出租购同权之后，近日北京市住建委等八部门联合起草了关于加快发展和规范管理本市卓租赁市场的通知(征求意见稿)，提出了公租房可落户、符合条件租住私房也可入学等新政策，向租购房同权迈出了历史性一步。

　　租购同权是通往卓市场长效机制之门。没有租购同权，就不会有租房市场的大发展。租房市场不发展，房地产泡沫就容易越吹越大，并强行将更多本来无须买房的人卷入其中。租购房同权有利于平抑房价。租购房同权后，人们不用再为了子女入学而被迫追高购房。这有利于消解房地产泡沫，促使房价回归理性。租购同权后，租房结婚或供子女入学都是非常可行的选择。租房可以低成本地满足过渡性卓需求，进而将节省的资金用于创业、投资、消费等，既有利于个人事业提升，还能促进社会经济的发展。无论从个人还是社会角度，这都是可取的。当然，如果个人财力允许，买房可以提高居住品质，还能通过资产增值分享经济发展红利。

　　租购房同权不会引发房租暴涨。租购房同权只是消除了购房入名校的特权，并不是说租房就能进入名校。除了在片区实际居住外，要进入名校，还需要满足其他附带条件或通过其他筛选机制。所以租购房同权后，房租不会因此上涨。从经济学角度看，决定房租的是卓附属权益的级差，而不是卓附属权益的多寡。当然，最终实际效果还要撒于制度设计。如果制度设计者本身缺乏平等意识，比如奇葩规定租房入学一定要房东签字证明等，租房入学的成本或将因此增加。

　　租购同权可使多方受益。从法理上看，租户是代理房东行使权利。租购不同权，损害的不光是租户的合法权益，还有房东的权益。租购房同权的最大受益者，不是子女打算上名校的家庭，而是租房上普校的家庭。租购房同权后，这部分人虽然买不起房，但子女仍可以随父母在就业地租房入学，从而避免了留守儿童等人伦危机。租购同权符合市抄济规律，契合社会公平正义。

　　租购同权不能用来解决教育资源分配不均衡问题。名校是客观存在的，但将名校入学资格与购房绑定是不公平不合理的。就近入学不能变形为就近购房入学或购房择校。基础教育资源分配问题最终应由教育部门设法公开公平解决。家庭资产多寡、生源素质高低等都不应当作为优质基础教育资源分配的标准。卓市场既没有办法、也不应当替教育部门来解决这个问题。这个锅卓市场不应当再背下去。

　　租购同权不会消除学区房，但会改变学区房市场格局。古代就有孟母择邻的典故。社会分化加大是学区房存在与发展的大背景。由于社会分化的客观性，租购同权并没有办法消除学区房的存在。但租购同权会大大降低卓市场扭曲程度，从而改变学区房的格局结构。老、破、小等居住功能极差的学区房可能会大贬值，地下室、过道、厕所等曾具备学区房功能的不动产将失去流动性，部分被恶炒的热门学区房将面临洗牌。

　　商品房业主和公租房住户之间不应存在卓鄙视链。有一种错误的观念认为：保障房间接由商品房业主出资建设，配建保障房的成本，最终要加入商品房价格中，并成为商品房业主高价购房的原因之一。从经济科学角度看，无论采取配建还是政府直接建设的形式，保障房建设资金的根本来源都是财政补贴。政府在拍卖土地时，如果要求配建保障房，地价就会因此而打折扣，这个土地收益折让就是政府对保障房建设的间接补助。在城市化大背景下，市场需求的快速增长决定了商品房的高房价。就算不配建保障房，商品房价也并不会因此而降低分毫。无论在法理还是情理上，双方的权利都是平等的。公租房住户承租的是政府卓，从经济上也并没有占商品房业主的便宜。这类卓鄙视链是非理性的。当然，如果通过骗购或骗租的形式获得保障房，那是另一个问题。(□邹琳华 作者单位：中国社会科学院财经战略研究院)