投资海外房产要警惕地租陷阱

　　投资海外房产要警惕地租陷阱 　

　　过去，英国的租赁业主仅收取少得可怜的地租，许多业主根本不想劳神操心。但到了本世纪初，当开发商开始将条款纳入租赁合同，地租价格便随之水涨船高。

　　根据证券日报的报道，自2017年5月11日开始，在90天内中国买家在伦敦购买的房产，耗资超过了36亿英镑，按当时汇率计算，合计高达约317亿元人民币。

　　近年来，中国人纷纷远赴海外购买房产，首选当属英国、美国、加拿大等国。对于欧美房地产，很多中国人有个误区，就是以为，只要在欧美购买了房子，自然而然就拥有了土地。

　▲实际上，在欧美买入的房子可能是Freehold Land(完全拥有地权)，也可能和中国一样属于Leasehold Land(土地租赁权)，即屋主只是租借了该土地，并非真正拥有房子下面的土地。这里先不论投资是否能增值，一旦不小心购买的是房子租赁权，捶胸顿足便为时晚矣。

　　什么是土地租赁权？

　　传统上，房屋作为永久的业权出售了，买家就完全控制房产。当一个房子作为租赁出售时，买方实际上只是一个长期租赁的租户，房屋的建筑物依然保留在自由人手中。房屋买家必须向自由人支付年度地租，如果想对房屋进行任何改变，必须获得自由人的同意。

　▲土地租赁权一般分为三大类：

　　首先是属于政府的租借地，比如纽约的曼哈顿，温哥华的福溪等地，就有很多属于政府的租借地。

　　其次是私人租借地，像英国的很多土地，属于私人拥有而且不卖，只租给房地产开发商。

　⊥在过去的几个月里，英国有着数百年历史的租赁房屋群，由于爆炸性的地租丑闻登上媒体。因为数十万名买主陷入租赁权的陷阱中，无法自拔。他们支付的地租每10年翻一番，几十年间，能从几百镑上涨到几千镑，且这样的房子很难出售。

　∪如2015年，一位首次购房者，在伯明翰附近的Coleshill花了5.8万英镑，购买了一套一居室公寓，如今公寓的地租已上涨到一年8000英镑，几年地租便足够买下公寓。

　…媒体调查发现，该买主在购买公寓时，己方的律师并没有仔细检查合同上的小字。小字的内容写明地租每10年翻一番，而且是回溯的，也就是说公寓是在1961年修建的，当时的地租是一年250英镑，现在已翻了五番。

　〈这个趋势的话，过95年后，她花不到6万英镑买下的公寓，地租将上涨到一年800万英镑。更让房主气愤的是，她买房时，卖主的律师同意将租赁期延长99年，但合同的小字显示，延长的起始时间也是回溯的，是从1961年起延长99年。

　　为什么英国的地租问题，突然变成了这样？

　　在过去，租赁业主一般仅收取少得可怜的地租，有时候每年只收一英镑，许多业主根本不想劳神去操心。但是到了本世纪初，当开发商开始将条款纳入租赁合同，每年的地租价格从最开始的200-400英镑，每10年翻一番，情况便发生了变化。政府引用一个家庭住宅作为例子，到了2060年，预计每年地租将达到10000英镑。

　　英国房产所有权主要包括两个类型，产权和租赁权。买到租赁权的投资人没有房子的产权，需要每年向产权所有者支付土地租金。英格兰目前有五分之一的私人卓没有产权，只有租赁权，总数相当于400万，其中280万套是公寓，其余120万套是独栋房。

　　由此可见，英国高昂的地租不仅给购买了租赁权的屋主带来沉重的经济负担，而且也使得他们几乎无法出售房子，他们被困在地租的陷阱里，无法脱身。

　　□陈思进(资深风险投资人士)