海南房地产实施双轨制 短期依赖房地产现象仍存在

　　海南房地产实施双轨制

　　海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重

　　中国新闻周刊记者/闵杰

　≡违法违规的房地产开发企业、中介机构及其从业人员要依法依规给予最严厉的处罚，直至清出海南市场。

　　在海南建熟特区30周年大会结束三天后，4月16日，海南省住建厅火速发布关于进一步贯彻落实稳定房地产市场要求的通知，措辞严厉，防止任何形式的宣传炒作和哄抬房价行为，并要求，传达到每一名销售人员，做到全覆盖，不留死角。

　　海南日前获得中央政策大礼包，中央明确表示支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南探索建设自由贸易港。消息公布后，社会对海南楼市的关注度快速升温。

　　面对可能被再次点燃的海南房价，4月22日，海南楼市调控再次加码。海南盛布关于进一步稳定房地产市场的通知，规定在已出台限购政策的基础上，实施全域限购：外地户籍家庭购房的最低门槛，都需要在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　这是最近一年来，海南至少第14次出台房地产调控政策。

　　全域限购时代

　　现在只剩140多平方米的四居，两居、三居全都卖完了。 在海口市西海岸，某楼盘销售人员告诉中国新闻周刊。

　　这个楼盘所在区域靠近海口市政府，属于重点建设的城市新区。一个月前，当中国新闻周刊来到售楼处时，两居、三居可选余地还很大，均价在每平方米21000元左右。销售人员表示：4月以后肯定就不是这个价格了。而现在，该楼盘在售房网站上的价格显示，均价24000元。

　　在三亚，中国新闻周刊查阅房产网站发现，市区在售楼盘不多，每平方米均价直逼4万元。

　　重大政策利好的预期更早就开始传导到房价上。4月18日，国家统计局发布了2018年3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，海口新建商品住宅销售价格环比上涨2.1%，涨幅排名第一。

　　海南深化改革的系列政策发布后，为避免岛外资金短时间内涌入海南抬升房价，4月22日，海南再次出台调控辣招，发布关于进一步稳定房地产市场的通知，宣布海南进入全域限购时代。

　　限购政策层层加码：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的卓，只能面向本市县居民家庭销售。

　　海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买卓的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买卓的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

　　业内人士认为，如此高的购房门槛，基本封堵了外地户籍在海南购房的可能性。此前进入海南楼市的炒作资金，也将受到影响，短期无法获利退出。

　　如此严格限购政策出台的背景是：近年来，外地人已经成为了海南购房的主力。链家地产的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

　　这其中，不少属于候鸟式养老群体，越来越多来自全国各地的人选择在海南养老和度假，助推海南房地产行情不断看涨。

　≡于这种新趋势，海南省住建厅对中国新闻周刊表示，海南作为国际旅游岛，热情欢迎国内外人士前来旅游度假和养生。

　　但这并不意味着，度假和养生与买房直接画上等号。海南省住建厅也表示，针对解决岛外人士前来旅游度假和养生的居住需求方面，将逐步引导通过酒店宾馆、乡村民宿、卓租赁等各类经营性卓解决，严格控制商品住宅的开发规模。

　　在具体的市场引导上，将会兼顾岛外与岛内两个市场，逐步实行双轨制。

　　海南省住建厅对中国新闻周刊解释，未来，岛内市场将通过完善卓保障和供应体系，发展公共租赁卓、共有产权卓、限售商品卓、租赁卓，以及实施棚户区改造等，多渠道解决本地居民卓问题，使本地居民有更多获得感、幸福感、安全感。

　　面对岛外需求，将继续实施两个暂停政策，高品质开发面向岛外居民的商品住宅，满足岛外享受性卓需求，并继续实施限购、限贷等调控政策，有效遏制各类投机投资性购房需求。

　　不会重蹈覆辙

　　在海南30年发展历史上，房地产过度投机和房地产泡沫破裂，曾经给海南带来过沉重的代价。

　　1991年，海南GDP增长14.9%，1992年GDP增速却暴增到41.5%。这一非正常高增长，主要是因为房地产炒作拉动虚增造成的。

　　一个总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司，平均每300个人一家房地产公司，这是上世纪90年代海南房地产顶峰时的情景。

　　1993年6月，中央治理经济过热，银根全面紧缩，一路高歌猛进的海南房地产热顿时被釜底抽薪。由于受房地产泡沫破灭的影响，海南经济跌入谷底，海南省GDP增长率由1994年的11.9%迅速降至1995年的4.3%。原本GDP增速连续三年都是名列全国第一的海南，变成了连续三年名列全国倒数。

　　海南房地产的教训不能忘。2017年，国务院参事、原住建部副部长仇保兴在一次会议上，重提这段对海南带来沉重代价的阶段。

　　海南房价顶峰时达到了7500元，到了1993年就跌了47%，1994年又跌了13%，1995年再跌去了10%，银行坏债突增60%，最好的资产一个晚上就变成最坏的资产。仇保兴说，海南处理烂尾楼前后用了差不多20年的时间，直到2005年才算基本清理完。在他看来，当时的教训，对于当前的房地产市场仍具有参照价值。

　　投资过度热衷于资金快进快出的房地产，地方财政过度依赖土地财政，就像一个难以根治的顽疾，困扰很多地方，海南也不例外。

　　减少经济对房地产的依赖，对海南来讲，会很痛、会出血，不下大的决心确实不容易做到。海南省省长沈晓明在今年的全国两会上表示，房地产对海南经济贡献很大，即便如此，海南还是要痛下决心严控房地产。

　　管岛外人到海南购房的热情越来越高，但在海南省住建厅看来，如今海南的房地产业不会再重蹈以前泡沫的覆辙，原因在于，支撑房价上涨的动因和条件都发生了根本变化。

　　海南省住建厅告诉中国新闻周刊，这种判断基于几个方面：

　　一是海南生态资源得天独厚，生态环境不断改善，经济社会稳步发展，配套设施逐步完善，发展情景不断向好，这些都将有力支撑海南房地产业发展。

　〓是当前的海南房地产有实实在在的市场需求作为支撑，在海南实施限购、限贷、限转让等严控措施的情况下，仍有大量岛外人士前来购房，与上世纪90年代击鼓传花式的虚假需求截然不同。

　　三是海南省商品房预售条件明显提高，新出让商品住宅用地均要求封顶后方可预售，有实实在在的建设投入，金融和社会风险大幅降低，显然有异于上世纪90年代炒卖楼花的发展模式。

　　四是海南经济发展实力显著增强，应对风险的能力不断提高，能有效应对短期突发的市崇险，保持房地产平稳降发展。

　≮脱房地产依赖

　　海南省住建厅在接受中国新闻周刊采访时表示，海南未来对房地产的总体调控思路是：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，以壮士断腕的决心调控房地产业，减小海南虱济对房地产的依赖，决不能成为房地产的加工厂。

　　不过，和不少地方的通病一样，海南的地方经济发展模式，依然没有摆脱对房地产过度依赖。

　　海南经济发展严重依赖房地产的现状还未实现根本转变，短期依赖房地产的现象依然存在。海南省住建厅告诉中国新闻周刊，要摆正房地产在海南产业中的位置，从根本上需要大力调整产业结构，加快培育能替代房地产的支柱产业，降低房地产业在GDP增长、地方财政收入中的比重。

　∝制和降低房地产在GDP中的比重后，如何弥补严控房地产给海南经济带来的缺口？海南省省长沈晓明认为，海南经济的出路在于两条腿走路：一方面，今后海南要大力发展旅游业、热带特色高效农业、互联网产业等12个重点产业；另一方面，要大力提高消费在经济发展中的比重，利用好国际旅游岛的离岛免税政策。

　】地产过度依赖，还会带来更严重的问题。近年来，众多房地产企业争相进入海南投资建设，许多房企在海南掀起圈地运动，手握大量土地。在可利用土地越来越少的情况下，海南甚至出现向海要地、填海造陆的新问题。

　　生态保护和房地产开发的矛盾也越来越突出。2017年底，中央环保督查组在向海南蚀澜查意见时指出：财政过分依赖房地产，房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，鼓了钱袋，毁了生态。

　　海南省住建厅对中国新闻周刊表示，要扭转房地产开发对环境破坏加剧的势头，应该多管齐下：把生态环境保护同时立为负面扣分和一票否决事项，督促市县加大经济结构调整和生态保护力度，降低对房地产的依赖，有效制止各类破坏生态环境发展房地产的行为。

　　此外，还要实行更严格的房地产用地管理和项目开发管理，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，四个中部生态核心区市县开发的商品住宅只能在本省内销售。

　　中央支持海南新一轮改革开放系列政策的发布，遏制了短期炒房势头，也关系到海南新一轮改革能否顺利起步。

　　4月18日，国家发改委新闻发言人严鹏程在宏观数据发布会上，谈及近期公布的中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见时指出，海南要认真做好重大风险防范工作，国家发改委将密切跟踪上述指导意见实施中可能遇到的问题，及时妥善应对，坚决防范炒房炒地产等投机行为。

　　中国新闻周刊2018年第16期

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