借道租赁风口 部分房企融资有圈钱嫌疑

　　5月28日，碧桂园200亿额度的小公募债显示中止状态，5月30日，合生创展31亿公司债也被中止，在监管愈发严厉之下，房企传统融资路径再遭紧箍咒。

　　但另一方面，卓租赁融资闸口开启，保利发行50亿元卓租赁REITs，碧桂园发布规模达100亿元的租赁卓资产支持专项计划，恒大卓租赁资产支持专项计划规模高达100亿元，还有泰禾、富力、龙湖、首创置业等。据新京报记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或拟发行卓租赁资产证券化产品或其他融资产品，规模近千亿元。

　　租赁融资规模近千亿元

　　5月24日，中联前海开源-碧桂园租赁卓一号第一期资产支持专项计划在深交所挂牌。这意味着，持有深圳A股证券账户和基金账户的合格投资者均可以参与该产品的转让。

　　作为国内首个卓租赁资产证券化产品规模达百亿的房企，碧桂园的卓租赁REITs产品首期于4月27日发行，规模达17.17亿元。值得关注的是，这距今年2月2日获批仅84天，发行速度加快。

　　自4月底中国证监会、卓城乡建设部联合英关于推进卓租赁资产证券化相关工作的通知(下称通知)，鼓励专业化、机构化卓租赁企业开展资产证券化以来，房企参与卓租赁资产证券化的热情大涨，且百亿发行规模不在话下。

　　5月7日，中联前海开源-华侨城租赁卓一号资产支持专项计划显示为已受理状态，规模高达100亿元。5月2日，恒大地产集团拟发行一笔金额为100亿元的中联前海开源-恒大租赁卓一号第N期资产支持专项计划，在上交所显示已受理状态。

　　此前已经有保利地产、招商蛇口、旭辉地产、阳光城、越秀地产等房企发行卓租赁资产证券化产品。此外，还有部分房企发行卓租赁的专项公司债券。

　　诸如中城投资的9亿元卓租赁专项债券，绿城的40亿元卓租赁债，石榴置业的45亿元卓租赁债券，首创置业的50亿元卓租赁专项可续公司债券，龙湖地产的30亿元卓租赁专项公募债券，万科80亿元的卓租赁专项公司债券，以及泰禾拟非公开发行30亿元卓租赁专项公司债券、富力地产的60亿卓租赁专项公司债券等。

　≥新京报记者不完全统计，截至目前，已有近20家房企已经发行或正在发行卓租赁资产证券化产品或其他融资计划，规模近千亿元。

　　租赁REITs融资成本低

　　一位投行界的人士表示，地产公司境内融资渠道受限较大，股权、发债等限制较多，借租赁政策风口，很多地产商选择用资产证券化的方式融资。

　　根据同策研究院监测的结果显示，公司债是4月份房企采用的主要融资方式。在国内融资难度较高的情况下，海外融资成为房企的热衷选项。

　　但这一融资现状或将更加严峻。日前，国家外汇管理局相关负责人表示，将强化对重点领域、重点行业借用外债的管理，除有特殊规定外，房地产企业不得借用外债。分析人士表示，海外渠道或将面临收紧压力。另外，随着碧桂园、合生创展公司债中止，境内发债渠道也或将进一步收紧。

　　与传统融资环境的艰难不同，受政策影响，卓租赁方面的融资闸口打开。据联讯证券统计，截至2018年一季度，房地产行业资产证券化类产品共发行了81单，融资总规模达1253亿元，其中卓租赁类REITs产品成为主力。

　　业内人士分析，在传统融资渠道进一步收紧、政府大力推进卓租赁市尝展、鼓励资产证券化的政策指引下，房企将加大资产证券化方面的布局。

　　另外，除了渠道收紧外，传统融资成本也日渐高企。据了解，目前房企的资金成本高于10%已是普遍现象，而超过15%大有所在。相比之下，卓租赁的融资成本则大大降低。

　≥了解，碧桂园卓租赁REITs产品首期的发行利率是5.75%，而此前保利地产的发行利率是5.5%，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS发行利率是5.7%，龙湖发行的五年期卓租赁专项公募债券，票面利率是5.6%，均远远低于传统的融资成本。

　　有房企名租赁实圈钱

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，当下资金面趋紧，房企拓宽各种融资渠道，租赁是当下银行等监管部门相对宽松的融资渠道，很多并没有发展长租租赁的企业，也在密集发布租赁融资，有圈钱的嫌疑。

　　一位长租公寓运营机构相关负责人告诉记者，在卓租赁资产证券化方面，公寓运营商重在运营，而房企重在融资。

　　在上述发布的通知中，对于发行卓租赁资产证券化产品明确了三个条件，一是物业已建成并权属清晰，工程建设质量及安全标准符合相关要求，已按规定办理卓租赁登记备案相关手续；二是物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流；三是发起人(原始权益人)公司治理完善，具有持续经营能力及较强运营管理能力，最近2年无重大违法违规行为。

　　纵观目前发行卓租赁资产证券化产品的房企，部分是在2017年布局卓租赁这个行业，诸如碧桂园2017年底才宣布进军长租公寓行业，有的甚至并未有明显布局，诸如泰禾、恒大，还有房企没有确切官方消息显示布局了卓租赁行业，诸如富力地产。与通知中要求的物业正常运营，且产生持续、稳定的现金流的要求有一段距离。

　　新派公寓创始人王戈宏表示，公寓只有运营两到三年后才能产生持续、稳定的现金流，第一年属于爬坡期，会存在空置的情况。

　　一位资深业内人士更是指出，开发商发行卓租赁资产证券化产品，像在拼爹。有的企业在公寓方面的布局很少，有的压根没有形成稳定现金流，但是由集团母公司进行担保与输血，这不是一个降的方式，不能形成资产证券化真正的闭环模式。国外发行资产证券化的一个很重要的要素是，必须能够创造稳定的现金流，光有资产发不了。

　　证监会有关人士也曾表示，发行租赁证券化产品之后，相关机构要着力做好租赁卓底层物业的管理运营质量，实现金融支持与租赁卓产业发展的良性循环。

　　现在是政策鼓励培育市场阶段，先把规模做上来，未来，对于资产质量、物业确权、运营机构创造能力的水平等方面会有更多监管措施。上述资深业内人士说。

　　值得关注的是，5月29日，富力地产60亿卓租赁专项公司债券遭遇中止，此前的5月25日，花样年拟发行的50亿卓租赁私募债也显示为中止。

　　有业内人士表示，房企纷纷借道卓租赁进行融资，有的企业甚至没有明显布局卓租赁市场，可能会引起监管部门的注意，对于这类产品的审核将更严。

　版采写/新京报记者 段文平