租金高、中介黑、维权难，城市租客只能任人宰割

　　1、受房价影响租房价格不断攀升，上不封顶的租金几乎耗尽了租客们对生活质量的要求

　】屋租赁交易市场的形势对租客来说并不乐观。自2015年6月起，上海市房租平均值由年初的每平方米62.7元涨至年末的74.9元，全年涨幅近两成，闵行、闸北、浦东一些热门地区的涨幅高达六成;事实上这种情况可能还会继续恶化，随着房价攀升，房屋租赁收益不断缩水，在静态计算的情况下房主可需要数十年才能收回成本，因而更急于将房屋脱手，推动租赁市晨源进一步萎缩。中原地产数据显示，目前租赁市场供求比最高可达到1：10，这意味着可能有有10个客户抢着看同一套房源，推动了租房价格不断攀升。

　　与不断上涨的租金相形见绌的是居民收入水平。2016年2月，上海市租金均价已达到了78.5元/平方米/月，同比上涨24.33%;截至2016年4月底，上海房屋租金价格已经实现连续22个月上涨。然而根据上海市统计局2016年1月发布的数据显示，2015年上海居民人均可支配收入同比仅增长8.5%，收入水平远不能弥补房价上涨的缺口。这意味着租房族们如果不愿再往房租里多贴钱，他们只能越搬越远或与更多人分摊房费，与此对应的是生活质量的下降。2016年，百度发布的全国50城上班距离及时间排行榜显示：上海的平均上班通勤里程已达到18.82公里，平均通勤时间达到51分钟。而根据2015年住建部的调查，由于缺少中小户型供给，青年人、新市民只能选择合租，其比例已达50%。更可怕的屡禁不止的群租房，截至2015年10月底，在上海康城住宅小区的群租户已达到1601户， 130平方米的空间最多可以隔出了七八间房。

　　2、缺少监管的房屋租赁市场上“黑中介”层出不穷，仅厦门就有58家房产中介没有备案

　　租房市场的旺盛推动者房产中介公司的迅速发展，发达国家早已对房屋中介行业进行了具体的规定。例如，在美国房产经纪人需要持证上岗，没有房地产执照者一律不准从事任何的房地产业务，遇到纠纷时消费者可向房地产经纪人协会或州房地产局投诉。据统计，在美国90%的房产经纪人都有大学学历，约70%的买主和卖主都对房地产经纪人的服务完全满意。而根据澳大利亚的相关法律，如果房产中介个人进行了虚假陈述，将被处以100个处罚单位的罚款，约合人民币75000元，这对于遏制虚假陈述的问题具有很强的震慑作用。

　　然而国内的房地产中介监管中却是乱象丛生。根据住建部对3万多名年轻人卓状况调查结果显示：43.8%的租房人在租房过程中遭遇黑中介、欺诈中介费等不良中介行为。而根据规定：凡从事房地产经纪业务的机构，须自领取工商营业执照之日起30日内到房产管理部门备案并取得房地产经纪执业资质证书后方可承接业务。但事实上，小中介可以通过租借执业资质证书等多种方式逃避备案。即便找到，不备案的处罚等方面无具体文件可依照，公司与中介人员对于行政处罚也并不配合。因此一些中介公司可以在卷款后逍遥潜逃，甚至改名换姓卷土重来。据报道截至2016年7月，仅厦门就有58家房产中介没有备案，还有14家甚至没有营业执照。同样，中介从业人员的监管也处于无序状态。2014年8月国务院英的关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定中直接取消了房地产经纪人准入类职业资格，房地产经纪行业从业门槛进一步降低，中介们毫不顾忌地编造房源，骚扰房东，甚至威胁租客，流动性强的租房中介行业长期处于无证无监管状态。根据上海市消保委调查显示，2015年市消保委受理的房产中介服务投诉数量达到794件，是2012年的近3倍。

　　3、保护租客们的房屋租赁备案登记制度难以落实，不仅在租房出现纠纷时帮不上忙，甚至还在租户的工作、生活及子女入学方面又添了一道枷锁

　　住建部2011年2月起施行的商品房屋租赁管理办法规定，“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。”房屋租赁备案要求租赁当事人提供详细的证明材料，使用主管机关提供的统一合同格式，有利于维护承租人“优先购买权”、 “买卖不破租赁”等权利的实现，备案后租户起码不用担心租约期内遭遇房东卖房，对房东临时在租期内涨价也有一定的制约作用，避免了由于承租人在不知道所承租的房屋已被抵押的情况下又层层转租带来的纠纷。

　　在具体实践中，办理备案即需要房东缴纳一定税款，虽然目前各地实行一些减免税款或免税政策，但很多房东仍处于怕麻烦或担心“秋后算账”等心理不愿配合。与此同时在几年前，全国多省市就已经将房屋租赁登记备案证明作为办理居住证的必要条件，房屋租赁登记备案证明开始与疾怖治，随迁子女入学，申领机动车驾驶证，购买限购商品房等政策挂钩。早在2013年，根据郑州市规定居住在城中村出租房屋的居住证申领人就应提交与房东签订的租房合同以及房屋租赁登记备案证明。然而截至2015年7月，郑州市住宅租赁登记备案户数仅为2.3万户，住宅租赁的备案率不到两成。

　　4、虽然公租房申请条件不断放宽，但受限于各种条件难改“鸡肋”处境。违规申请人不仅霸占难得的租房福利，还通过出租获取更高效用的货币收益

　　近年来随着公租房适用标准被不断放宽，非户籍人口也可以申请公租房，这被各地政府视为一项针对外来租房者的福利。但事实上外来者并不能享有和本地户籍者同样的待遇，多地仍然将第一次序留给具有项目所在区户籍及在工作家庭的申请人，其他租房者需要等第一次序申请家庭全部完成配租后才能瓜分剩余的房源。同时，因目前交付或配租的公租房多数建在远郊地区，在市内工作的新毕业无房职工及靠打零工维生的低收入者受限于通勤成本及配套设施对此显得并不热衷。2015年底审计署通报的数据显示，贵阳市空置的保障房高达30855套，供电、排污、市政道路等配套建设滞后被认为是空置的主要原因。此外，与香港的公共租房只有25%市价的租金相反，大陆地区的公租房价格普遍在市价的70%-80%左右，单人一居室面积在50平方米左右，加上大部分公租房仅有简装，床铺，衣柜以及电器等均需要租客自行购买，对无家庭租客来说，公租房很可能不如市价实惠。而与此对应，一些位置或条件较好的公租房却因缺乏监管，原住户通过违规出租获得更高效用的货币福利。根据媒体报道，深圳市今年对某小区的抽查中266户就查到5家非法承租，而在这之前，深圳市就有公租户公然将转租广告放到了地产中介网站上。

　　5、房屋租赁市场缺乏立法，租户权益受到侵害时投诉无门，打一场租房官司少则几个月，多则好几年

　　早在德国的魏玛共和国时期，社民党就对房东解除房约和提高房租作出了法律限制。1974年联邦议会联邦政府颁布租金调整法，将原本有使用期限的租赁保障法进行大幅度修改，并规定该法律的时效为永久有效。2001年再度通过了新的租房法。到目前为止，德国立法机关在民法典中设单章规定房就房屋租赁进行具体规定，并制定了专门的房屋租赁法以及公共福利租房的相关法律。然而至今为止，中国在房地产租赁领域仍没有相关立法，仅能通过政府不断变更的政策性法规进行调控。

　　立法空白直接造成消费者投诉无门，维权艰难。在国内当房屋租赁出现纠纷时，租客们可能会求助的部门包括住建委，工商局，房管局，居委会，消协，公安局，房产交易中心，房产中介协会，以及一些地方服务中心等，多头管理的局面下职能界定不清，消费者遇到问题并没有明确的责任主体，在维权过程中在各部门之间无力奔走。据公开媒体报道，有62.5%的消费者表示在租房市场中曾有遇到问题投诉无门的窘境。

　▲在司法实践中，租客们只能根据合同法的相关规定维护自身权益，然而目前国内的多数房屋租赁合同采用中介公司制定的范本或由业主自拟，部分合同约定笼统模糊，为中介机构设置隐性、歧义条款提供了空间。许多租客在签合同时对违约条件、违约责任不够重视，在履约过程中即使自身权益受到损害也难以行使权利。在几年前，北京、上海、贵阳等地政府曾发布过租房合同范本，但是合同范本多是仅供签订合同时参照所用。而如果打算为租房打一场官司，时间短则3-5个月，如果还有二审则可能拖至1年以上，同时还需考虑期间的律师费，交通费，误工费以及长期耗费的精力与时间，在损失不超过万元的情况下，投入的维权成本很可能高于违法成本。