政策利好频仍 长租公寓市场活跃

　　政策利好频仍 长租公寓市场活跃

　　我国的卓市场正在经历着一场深刻的变革，过去以住宅销售为主的单一模式在房住不炒的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展卓租赁市场，业已成为建立新型卓体系的重要组成部分。

　　租赁资产证券化产品纷纷发行

　　自2017年以来，长租公寓运营主体频繁发行卓租赁相关的资产证券化产品，如保利、阳光城、碧桂园、招商局蛇口、越秀、旭辉等房企，或者魔方、链家自如、新派等长租品牌，均通过CMBS、ABS、类REITs等不同模式实施了租赁产品证券化，获得了重要的金融支持。

　　2018年7月5日，中联前海开源-恒大租赁卓一号第N期资产支持专项计划通过发审会，产品规模高达100亿元，将于上交所发行。同策房地产研究院院长助理张宏伟分析表示，受到发债变缓影响，时隔两个月恒大租赁卓ABS终于成功获批，这是恒大集团首单卓租赁ABS产品。在国家推进卓租赁的大背景下，拓宽ABS融资渠道对于恒大地产具有十分重要的意义。

　　此外，7月6日，世茂-华能-开源卓租赁信托受益权资产支持专项计划于上交所发行，发行总额50亿元，储架规模10亿元，首期发行5亿元。7月4日，国信-春耕保理-碧桂园供应链金融资产支持专项计划于深交所发行，发行规模3.12亿元。7月3日，国信证券-链融科技万科供应链金融1号（第一期）资产支持专项计划于深交所发行，发行规模6.97亿元。

　　业内人士认为，作为创新金融工具和长效商业模式，卓租赁的资产证券化既有助于租赁卓企业的规模化、集约化和专业化，还有助于盘活存量、为卓租赁市场注入活力，从而促进卓租赁市场的良性降发展。

　　第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示：2017年是长租市踌速发展的一年，在政策的鼓励下，国内卓租赁市场迎来全面发展的重大机遇。2018年称得上是卓租赁资产证券化的元年，在政府鼓励‘租售并举’的背景下，国内房地产资产证券化有望在以租赁卓，尤其是长租公寓为底层资产的证券化产品中率先取得突破。

　　卓租赁面临政策利好

　　业内普遍认为，我国的卓市场正在经历变革，过去以住宅销售为主的单一模式在房住不炒的调控基调下正面临重大调整。租购并举、全面发展卓租赁市场，业已成为建立新型卓体系的重要组成部分。

　　事实上，自2014年起，利好于卓租赁市场的各项政策不断出台，租购同权、租售并举等新型卓制度在政策的支持下，正加速推进落实中。特别是近期，国家金融监管机构密集出台支持卓租赁发展的相关政策，大大利好企业多渠道融资，更是加速卓租赁制度建设的催化剂。

　　与此同时，大力发展卓租赁市郴视为房地产市场长效机制建设的重要一环。当前，各地纷纷出台政策，大力发展租购并举的房地产市场。以一线城市为例，北上广深四个城市纷纷出台了支持卓租赁市尝展的重要政策。

　　自2016年起，北京土地市场在招拍挂住宅地块时加入企业竞自持面积的附加条件，保障租赁卓的土地供应。据不完全统计，2016-2017年间，已成交住宅地块中，共有28宗住宅地块含有自持面积，可提供约143万平方米的租赁卓面积。

　　另外，根据北京市国土资源局发布的北京2017-2021年住宅用地供应计划，未来五年，北京将继续加大租赁卓供应，计划供地约1300公顷用作租赁住宅的建设用地，提供租赁卓合计约50万套。

　　深圳市也提出，政策性支持卓中包含人才卓和安居型商品房。人才卓可租可售，租售价为市场价的60%左右；安居型商品房可租可售、以售为主，租售价为市场价的50%左右。公共租赁卓租金为市场价的30%左右，拟进一步扩大保障的覆盖面，将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员和先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁卓保障范围。

　　来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，通过品牌化、专业化、机构化、金融化等相结合的发展模式打造专属的长租产品线。第一太平戴维斯近日发布的一项研究报告预计，未来长租市场将孕育出一批具备多渠道融资、极强运营能力、高品质服务及鲜明品牌特色的长租公寓机构，引领这个潜力巨大的蓝海市场、成为行业内的服务标杆。

　　租赁公共服务平台已见雏形

　　随着多个城市租赁政策密集落地，各地租赁平台也陆续试运行。2018年3月31日，上海市卓租赁公共服务平台上线试运行。据介绍，该平台未来将逐步实现租赁合同网签、备案一体化，同时为规模化、机构化、专业化的卓租赁企业提供集中备案便利。

　　目前，平台已经初见雏形。功能上，平台已经实现实名认证、房源发布、合同网签等基本功能，并提供公积金支付房租申请、居住缴费、维修申报等线上便民服务。房源上，平台目前每日提供房源接近4万套，房源类型主要有经纪机构房源、代理经租房源和个人发布房源。未来，国企的新建转化的20万套租赁住宅也将纳入平台的房源体系。

　　值得关注的是，对于规模大、信誉好、具备信息化等条件的租赁企业，政府允许其跳过房源审核环节，直接通过数据接口方式批量上传房源信息，即时对外发布。

　　平台的实质功能是规范租赁市场，解决目前市场中权利纠纷、虚假信息、租金哄抬三大问题。克而瑞地产研究中心一位分析师指出，中介平台未来将受冲击，租赁公共服务平台或成为租户首要入口。

　　该人士认为，虽然目前政府设立的租赁公共服务平台对行业的影响力有限，对整个市场的规范作用尚不明显，但未来影响力会不断加强。平台中房源成交数量决定了平台的影响力，一旦未来大规模国企房源入市时，平台将真正具备话语权。届时，其他中介网站或受到冲击，卓租赁公共服务平台很有可能会成为租户的首要入口，政府可以平台化管理整个租赁市场。

　　谈及未来住宅租赁市场面临的挑战，第一太平戴维斯北京项目及开发顾问部负责人熊志坤表示，长租公寓市场投资者和运营方需要在短和长两方面做出改进：短期需要快速树立品牌和拓宽市场；长期需要可持续的盈利能力。因此产品、服务、金融等诸多方面的创新能力将是应对挑战的关键。

记者 高伟 北京报道