地王处境尴尬 房企生存模式重塑

　　2019年，在调控趋严的背景下，土地市场价格维持平稳运行，在地王数量大幅减少的同时，不少昔日地王入市后遭遇市场下行，尤其是热点一二线城市部分地王陷入尴尬境地。专家认为，未来在政策和市场双重作用下，房企高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式，土地市场将更趋于理性。

　∴数地王面临亏损

　≥克而瑞地产研究中心统计，2019年北京地区八成地王已入市，入市项目平均入市周期达17个月，比全国平均入市周期多10个月左右。上海也有六成地王入市，平均入市周期达33个月，比全国平均入市周期多18个月。

　　易居中国CEO丁祖昱指出，目前盈利的地王项目仅占少数，以北京为例，七成入市地王面临亏损。此类项目房地差多在1万元/平方米以下，地房比多在70%以上。当前北京房企大多陷入‘赔本赚吆喝’的窘境。随着保障房供应力度进一步加大，项目去化速度愈发缓慢，资金回笼速度也势必趋缓，未来北京房企的日子或更加艰难。

　　诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，北京、上海半数以上地王项目呈现亏损状态。广州地王项目上市情况稍好于京沪，主要是入市周期较长，房价上涨空间相对较大。

　∷而瑞研究中心市场研究总监马千里称，入市后不赚钱甚至面临亏损的地王项目大多来自资金链存在巨大压力或对项目本身信心不足的房企。

　　市场趋理性

　　随着土地市场热度下滑，高价地溢价率也在走低，‘地王’数量比前几年明显减少。陈霄认为，未来在调控政策逐步推进及之前上市地王项目销售不及预期的影响下，土地市场将越来越趋于理性，地王数量可能继续减少。

　　从房企角度看，招商证券研究发展中心房地产行业主管分析师赵可表示，未来行业或将进入融资端总量难松而结构改善，需求端因城施策式边际改善但房价弹性受限的格局。高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式。

　　同策研究院首席分析师张宏伟表示，在房企资金面紧张的情况下，房企拿地非常谨慎，投资标准较往年明显提高。

　　马千里指出，未来随着限地价、限售价、竞配建、竞自持等越来越普遍，昔日地王概念光环黯淡。

　　加强供给侧改革

　　未来，大量历史遗留问题闲置土地资源被释放，也有助于降低企业土地购置整体成本。中国指数研究院表示，多主体供应在招拍挂制度完全建立之前就已存在，土地价格的运行也相对稳定。虽然当前的多主体供应与此前有很大不同，但仍会对企业获取土地的整体成本产生较大影响。

　　马千里认为，从成本侧控房价，通过竞配建等变相提高拿地成本的模式值得商榷，而限售价、限地价等模式更值得推广。

　　陈霄建议，要加强土地供给侧改革，推动土地利用方式的转变和质量的提升。建立城乡统一的建设用地市场，开展多样土地供应方式，如租让结合等。在盘活存量上，推进旧城改造和更新，对旧城等存量用地进行再次开发利用等。