年内多地出台新规稳地价 减轻房企融资压力引导理性拿地

　　记者 刘 琪

　　今年政府工作报告中提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要也明确指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，并强调坚持因地制宜、多策并举，夯实城市政府主体责任，稳定地价、房价和预期。

　　这为今年乃至整个十四五时期的房地产市尝展走势定下了基调。需要注意的是，在稳地价、稳房价和稳预期的三稳目标中，稳地价被列在首位。对此，东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞在接受证券日报记者表示，稳地价是稳房价和稳预期的基础。房价与地价息息相关，当地价上涨时，往往带动房价的快速上涨，二者相互影响。只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价，才能稳定房价和预期，保持房地产市场的持续稳定、降发展。

　　近几年，全国各地房地产调控政策频出，其中不乏稳定地价的政策，并且收效甚佳。贝壳研究院首席市持析师许小乐对证券日报记者表示，以北京为例，2016年北京开始推出的限竞房地块、共有产权卓地块对于稳地价发挥了积极效果。2016年北京住宅用地楼面价同比上涨超40%，2017年涨幅缩小为4%，2018年、2019年楼面价同比下跌，房价涨幅不断收窄，2017年以来，新建商品住宅价格累计上涨约10%，总体上低于其他核心城市。

　　今年以来，地方稳定地价的举措还在不断更新。比如1月初，北京市规划和自然资源委发布关于北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1南地块R2二类居住用地等3宗地块国有建设用地使用权出让补充公告，修改了海淀区海淀镇树村和朝阳区金盏乡小店村3个地块的竞买规则，试点施行限地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案的挂牌方式。这也是北京市土地公开出让首次采用竞地价+竞政府持有商品住宅产权份额+竞高标准商品住宅建设方案方式进行供地。

　　再比如，1月8日，郑州市人民政府英郑州市人民政府关于加强土地出让管理工作的意见，其中提出，住宅用地可采取限地价、竞自持方式出让或熔断后摇号确定竞得人，报(竞)价首次达到出让起始价的120%-130%时熔断。

　　此外，近期还有多地试水两集中出让土地，如青岛市自然资源和规划局于2月24日发布坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作，其中明确，严格实行住宅用地两集中同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。

　　在谢瑞看来，稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响。一方面，稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量，稳地价背景下拿地竞争趋于理性，房价地价倒挂情况减少，销售利润率向上向下的弹性减少，稳定性及安全性提升；另一方面，有助于房企合理补库存，稳地价要保持土地的持续稳定供应，保持合理程度的增长。

　　许小乐认为，地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外，在稳地价要求下，土地供应及交易信息更公开、透明，利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断，形成合理预期，引导市场回归理性。并且，房企可以在拿地前更充分的进行拿地成本与收益测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。