北京首批千亿供地计划出炉 调控走向精细化个性化

　…济日报-中国经济网北京4月1日讯 土地两集中政策正在加快落地。继广州打响4个一线城市集中供地第一枪后，北京也公布了首批集中供地计划。3月31日晚，北京市规划和自然资源委员会发布公告称，2021年，北京将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。

　　公告显示，本次出让共计30宗地块，约169公顷，建筑规模约345万平方米，挂牌总价超1035亿元。本次供地共涉及12个区，其中中心城区15宗地，占比约43%，分别是朝阳区10宗，地块分布金盏、王四营、东坝、崔各庄乡等；海淀区2宗均位于海淀镇树村；丰台区2宗，位于长辛店区域；石景山区1宗。其中29宗挂牌，1宗招标，除招标的住宅用地外，其余全部将在5月8日集中现澈价。

　　去年因受疫情影响，对比来看，此次一次供地的起拍价占去年全年住宅土地出让金（1736.9亿元）近60%，建筑规模相当于去年全年住宅供应（605万方）的57%。也就是说，北京仅3月这一次的集中供地就完成了去年一多半的任务量。

　　总体来看，此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量，在户型限制上将套型面积调整为套内面积，在重调控、强保障和稳品质上寻求了一定平衡。此次北京综合运用了一系列土地出让方式，标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展，将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。中指研究院北京公司研究副总监李益峰说。

　　1000亿的体量，将对房企资金链带来巨大考验，如何准备保证金？这些将成为未来一个月大部分房企的最难课题。中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京房地产市场小阳春已出现，但热度远低于其他一二线城市，此次一次性供应30块地，年底很可能带来超过2万套商品房住宅的供应量。

　　万科集团董事会主席郁亮近日在业绩会上表示，今年土地集中供应新政下，要求对企业的资金实力要求来说有很大弹性。

　　市场普遍认为，集中供地政策下，土拍溢价率有望降低。不太可能出现地王了，北京摁住地王的决心非常坚决，北京在土地供应阶段已经开始执行‘个性化’调控了。低溢价率可能是北京供地很长一段时间的主旋律。张大伟说。

　　值得一提的是，北京限竞房或已进入下半场。30宗地块没有一宗限竞房，个别地块虽然有7090限制，但是也从‘套型’宽松成为‘套内’。以后北京89平米及以下小套刚需产品供应比例不出意外会锐减。张大伟说。

　　目前，北京除了房山青龙湖、顺义新城及其他偏远郊区外，限竞房已经进入快速去化期。数据显示，2021年一季度北京供应限竞房2845套，网签成交6934套。限竞房累计供应已高达9.5万套，目前还有未入市2万套和积压库存2.6万套。

　　从全国来看，自从2月23日自然资源部在全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议上首次提出土地两集中政策以来，目前已有青岛、天津、济南、南京、合肥、长春、无锡、西安、成都等地已陆续公布了集中供地计划。

　　土地出让两集中政策主要涵盖22个重点城市，包括4个一线城市，18个二线城市——南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。不过，一些非热点城市未来也可能加入了集中供地的行列。

　≥中指院统计数据显示，2020年，上述22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%；销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%；住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。