三道红线两个集中改变游戏规则 未来房企要赚老实钱

　　文/羊城晚报记者 梁栋贤

　　3月，房地产市橙过了上市房企2020年业绩发布高峰期，羊城晚报记者从年报数据中发现，房地产市场迎来了新的转变：努力去杠杆、降负债，成了上市房企的终极目标；而城市更新、物业服务与多元化发展则是房企2021年重点发展的新方向。

　　三道红线是否达标成热点提问

　】地产市场的新转变，源于房地产信贷和土地管理政策的加强。

　　2020年8月，中国银行业监督委员会提出房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企净负债率不得大于100%、房企现金短债比小于1三个指标（俗称三道红线），根据达标情况不同，房企从差到好被划分为红、橙、黄、绿四档，相应地可得到从有息负债不得增加到有息负债规模年增速最高15%的不同待遇。

　　当时，不少知名房企被划入橙档（两个指标超标），有的甚至被列入红档（三个指标全部不达标），让各房企对财务数据管理空前重视，往日高杠杆、高周转的双高运营模式被舍弃，在今年陆续公布的2020年年报里，关于三道红线是否达标的问题，几乎成了所有房企的必答题。

　　这一轮政策还是双管齐下，除了金融层面的三道红线，各地还纷纷推出了土地层面的两个集中（即集中发布宅地的出让公告，并集中组织出让活动）。今年3月26日，广州市规划和自然资源局公布首批集中供地清单，成为首个跟进政策的一线城市。土地的集中推出，减少了房企拿到土地后马上抵押再继续拿地的可能性，被视为严控高杠杆的另一法宝。

　　三道红线两个集中的推出，让不少房地产专家感慨——市场的游戏规则变了。

　　城市更新受越来越多房企关注

　　游戏规则改变，导致房企策略转变：去杠杆、降负债成为房企的主旋律；城市更新被越来越多房企在年报中提及，甚至成为其中浓墨重彩的一章；在继续关注房地产主业的同时，不少房企积极发展副业，医疗、教育、文旅、科技等行业纷纷进入上市房企的战略版图中。

　　为什么城市更新受越来越多上市房企关注？从某房企的年报可以发现，在不少同行业绩上涨的同时，这家广泛布局三线及以下城市的上市房企，全年收入、净利润以及可动用现金余额全面下滑。

　　越来越多房企的业务布局不再是全面铺开，而是集中于特定城市群，如粤港澳大湾区、长三角，或者是一、二线城市。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，未来五年，房企要获得更大规模、更高业绩增长，必须在中心城市和大都市圈布局更多项目。一、二线城市城市化进程快、建成区多，房企在这些城市要获得长足的发展，城市更新必须被重视起来。

　　未来要靠老老实实的劳动赚钱

　　此外，值得关注的是，即使是业绩录得增长的企业，利润率也普遍出现下滑。

　≡此，万科集团董事会主席郁亮表示，以前房地产行业利润率高，一是可以通过囤积土地，赚土地增值的钱；二是可以通过高杠杆借贷，赚金融的钱；如今三道红线与两个集中政策出台，增加了融资成本和囤地成本，让房地产行业告别了金融与土地的高溢价，回归到社会实业的平均利润水平。

　】地产主业会越来越像制造业，物业管理会越来越像服务业；未来，房地产行业就是要靠老老实实的劳动赚钱。郁亮说。

　　一方面节流，控制好自身的财务数据；另一方面开源，利用手上的资源（如闲置物业等）发展更多赚钱的副业，将是当下更多房企争取新一年累累硕果的普遍选择。