政策加持 房企入局：城市更新带来哪些新机遇

　　6月10日，北京市政府发布北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见（下称意见），刷新了城市更新的指导思想和基本原则，提出了按圈层进行差异化更新的思路。

　　其实，全国各地的城市更新行动已经开启许久。在城市更新的队伍中，房企亦是不可忽视的力量。从升级人居嘲的旧改，到使用金融手段成立城市更新基金，房企始终以自己的方式修复着城市的肌理。人力、物力和财力的巨大投入之后，房企在完成社会责任的同时，又能从中获益几何？

　　明确城市更新六大方式

　　城市更新主要是指对城市建成区（规划基本实现地区）城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，是小规模、渐进式、可持续的更新。

　”京之外，全国多城都已开启了城市更新的脚步，并积极推进相关政策的落地。

　　今年2月，上海市政府办公厅英的关于加快推进本市旧卓更新改造工作的若干意见中提出，十四五期间，上海全市将力争实现2000年底之前建成的、纳入改造范围的、符合改造条件的各类旧卓改造全覆盖。6月，上海地产集团与多家房企联合成立总规模约800亿元的上海城市更新基金，全国落地规模最大的城市更新基金诞生。

　▲在深圳，深圳经济特区城市更新条例已于3月1日施行。该条例以提高密度、提高建筑面积以及住宅比例等手段实现城市更新，促进人口积聚，并形成显著的主导产业，产生了一轮城市换血。

　　此外，厦门、长沙、福州、成都等地也都加入了城市更新的队伍中。

　次意见中提出了老旧小区改造、危旧楼房改建、老旧厂房改造、老旧楼宇更新、首都功能核心区平房更新等六大更新方式。同时，针对实施流程、配套政策、保障措施均进行了相关的规定。整体来看，政策内容丰富度较高。

　　同时，确立了规划引领，民生优先；政府推动，市场运作；公众参与，共建共享；试点先行，有序推进四大原则。原则中强化了政府主导作用，同时强调充分发挥市场作用，鼓励和引导市场主体参与城市更新，形成多元化更新模式。

　　这也意味着，包括房企在内的市场主体已成为城市更新行动的重要力量。

　　中指研究院调查事业部运营总监吴建钦认为，本次政策的出台有利于统筹推进北京全市层面的城市更新工作，未来北京的城市更新将全面加速。

　　城市更新带来可租赁房源

　　在本次意见提出的六种主要更新方式中，有两种涉及到可发展租赁卓：危旧楼房改建——居民异地安置或货币安置后腾退的房屋，可作为租赁房等保障房使用，以及首都功能核心区平房（院落）更新——鼓励腾退空间用于传统文化展示、体验及特色服务，建设众创空间或发展租赁卓。

　　其实，在年初的北京市2021年度建设用地供应计划中，北京市规自委就已强调了租赁卓的重要性。上述文件中表示，在房住不炒定位下，北京市将坚持租购并举，土地供应继续向租赁住宅倾斜，租赁住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到30%。

　　租赁土地供应增大，房企的发挥空间亦随之增大，通过参与城市更新发展租赁卓也成为企业正在探索的一个模式，尤其在本次明确提出鼓励社会资本参与改造，资金由政府、产权单位、居民、社会机构等多主体筹集后，房企在政策支持下，或许也将逐渐适应包租公这一角色。

　　自然，作为市场化的运作主体，在城市更新过程中，房企需要配合政府进行前期城市功能规划、产业规划，实施房屋拆、建，承担一定城市配套体系建设，参与产业升级与运营等，这对于房企而言也是一种挑战。

　▲在上述途径中取得成功的当属万科。去年7月，作为北京首个集体土地租赁房项目，由万科建设运营的泊寓|院儿长租公寓项目宣布入市。这块18亩集体土地，从一片低矮平房摇身一变成为城市名片，成为北京城市更新行动中的一大力作。

　　城市更新成为拿地渠道

　　除可租赁房源外，城市更新指导意见中配套的土地政策亦引起了多方关注。从意见中可以看到北京版的土地政策充分考虑了自有产权人、租赁经营人、产业使用人的权利保障，开辟了独立于房地产开发招拍挂获得土地之外的土地获取新方式。

　　目前，多地出台的集中供地政策使得传统招拍挂拿地难度增大。在此大背景下，多元化拿地便可减轻房企的拿地负担。

　≡房地产而言，行业已从增量市场逐步向存量市场转变，城市更新既能降低拿地成本，又能拓宽获地渠道，已然成为房企的必争之地。

　　美的置业董事会主席郝恒乐就曾在业绩发布会上明确表示：城市更新将成为该企业重要拿地方式，并强调，2021年美的置业会持续在一级城市更新项目进行拓展，继续签约城市更新的项目，包括旧工厂、旧村居等，这些方面会成为公司未来拿地很重要很重要的一个方式和渠道。

　　一位业内人士认为，从企业拿地方面进行考量，城市更新项目地处位置通常都比较优越，对于想要去核心板块做项目的房企来说是不错的选择。另一方面，城市更新项目可能会成为核心地段的起搏器乃至区域标杆，带动整个板块的发展。

　　目前，房企城市更新的布局仍在加速。随着早期布局的房企已能够保持项目稳定的转化并进入价值兑现期，城市更新将成行业下半场的重要竞争领域。

　　然而，国内的城市更新行动也有自己的短板所在。吴建钦认为，全国各地的城市更新政策体系仍然较为单薄，导致城市更新的进程也相对缓慢。随着北京城市更新指导意见的落地，以及后续相关细则的跟进，社会资本将积极入场，共同形成城市更新的北京模式。 文/齐悦