市场酿变局 购房要讲方法论

　　日前，嘉华国际集团有限公司与第一太平戴维斯战略合作签约仪式举行，双方将携手深耕大湾区住宅市场。业内人士表示，随着调控政策的影响日益显现，市场也在发生微妙变化，各区域板块分化现象将加剧，对于销售以及购房者的专业性要求更高，未来刚需也需要对板块规划有深入认知，购房也需要讲究方法论。

　　第一太平戴维斯广州董事总经理暨华南区副董事长刘蔚海接受记者专访时表示，从2020年下半年到2021年，中国不少城市都出现了地产价格的回调，买房就能增值的时代已经过去。未来广州各个板块还会进一步分化，住宅价值也会出现分化。土地的保值是随着产业和人才走的，所以，在人才和产业流入的板块，未来房屋的保值能力更强。而密切关注政府规划、密切关注产业定位，是未来每个家庭置业前都应该做的基本功课。

　　在产业导入、片区规划、宏观研究、政策研究上的长期积累或许是第一太平戴维斯选择加入住宅销售的原因。刘蔚海表示，第一太平戴维斯并不算初入住宅销售领域，实际上一早便在住宅销售领域有所布局。他们的业务就包括海外物业推介，在上海完成了多个优质住宅物业的销售。今年初，第一太平戴维斯在广州成立了住宅销售部。而与合富、中原等销售代理以及贝壳、天猫等平台渠道不同的是，第一太平戴维斯能将纯住宅地产以外的优势融入到住宅地产项目中，挖掘区域价值，协助购房者学会综合全面地分析项目价值。

　　控规芽法助力把握楼市大势

　　如何分析项目价值？据介绍，目前走势分析框架主要是长期看人口、中期看土地，短期看金融、政策。可以看到，过去十年，广州市持续有大量人口流入，构成未来房价保值基础。从土地出让数据来看，已连续出现土地供给面积小于一手住宅销售面积，同时大片区域进行产业升级，将住宅用地调整为商办用地的情况，这些都是可以分析参考的数据。

　　第一太平戴维斯广州策略顾问服务部高级助理董事汪子浩表示，把握楼市发展大势目前比较实用的是控规芽法。控制性详细规划呈现了地块的详细用途规划，而地块内居住用地与商办用地的比例决定了该区域的发展。

　〈控规要选择办公商业用地比例相对于居住用地比例较大的地块；其次看用途，商业用地包含办公型写字楼与商办性质公寓，优先选择办公写字楼型商业比例大的地块，因为该区域承载大量企业及办公人群；在入市时机选择上，选择区域内住宅地块先行建设的，在后期商务类产品完成建设后，住宅产品具有较大保值潜力。