卓租赁市场迎来改善型时代

　　■记者 孙蔚

　　第七次全国人口普查数据显示，当前我国人口结构正在发生重大变化，跨省流动人口为12484万人，与2010年相比，人户分离人口增长88.52%，市辖区内人户分离人口增长192.66%，流动人口增长69.73%。人口流动、家庭结构的新特点对卓租赁市场的影响逐步加大加深，租赁需求亟须从数量到品质加以提升，加快发展高品质租赁卓已是大势所趋。

　　租赁需求多样化

　　 如今，人们拥有了更多的居住自由，不再满足简单的一生一居，而是可以自由地决定择城而居、择邻而居。

　　第七次全国人口普查数据显示，近10年来，伴随着经济社会的持续发展，人口流动趋势更加明显，规模进一步扩大。在这一系列数据的背后，是大量新市民居住需求的集中释放、快速攀升。如何有效满足新增的居住需求？卓租赁市场成为社会各界关注的重点领域。从2020年中央经济工作会议，到2021年政府工作报告、十四五规划纲要，均指出要培育和发展卓租赁市场完善长租房政策规范发展长租房市场。

　〈壳研究院首席分析师许小乐接受中国消费者报记者采访时表示，不同收入群体对租赁卓有着差异化的需求。低学历流动人群收入能力无法达到租住一间房的要求，需要的是标准化的床位；城市无房低收入群体具有本地户籍，但收入能力低，需要保障性公租房；流动夹心层人口，以非户籍大学生为主，处于暂时性支付能力不足阶段，需要安全规范的合租和中低端整租；城市户籍夹心层拥有本地户籍，包括毕业5-10年内的大学生，收入水平相对较高，但在城市购房难，需要适合家庭居住的整租产品；已有房的改善型租房人群，为了子女上学等，需要有更好的地理位置、租住品质的整租。

　　许小乐告诉记者，随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及租赁消费升级，其对于租赁卓的需求将从基本的有床住过渡到品质升级，安全需求、隐私需求、社交需求等逐渐衍生。居撞全性、舒适度、住所设施及环境、公共空间设计等因素，都逐渐成了影响租客决策的重要因素。根据贝壳研究院的调研数据，超五成租户表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月房租多支出1000元以上。

　⊥乐兔研究院罗娜对中国消费者报记者表示，如今租赁人群中95后、00后开始涌入，年轻人的自我领地意识、居住品质意识更加明显，他们希望房屋简约干净，有良好的隔音效果，保证休息质量，此外，网络、用电安全等问题也备受关注。

　　供给结构性失衡

　　 目前我国租赁卓供给存在明显不足，供需结构错配凸显：小户型、低租金房源数量少，大户型供给多、需求弱。许小乐以北京为例向中国消费者报记者进一步解释称，老旧小区地段位置好，但居住品质差，当前北京市在出租房源30%以上的楼龄超过20年，房屋厨卫设施、公共配套比较差，装修过时，房东没有改造装修的能力，甚至不及时履行维修义务，难以满足新市民对居住环境的社交性及安全性等要求。

　　卓租赁领域的种种消费痛点也频遭租户吐槽。罗娜对中国消费者报记者直言，目前租房的痛点还是在于租金高和假房源上，这让初入社会的年轻人常常大呼租房等于大出血。针对年轻人的卓之困，巴乐兔提倡免佣金、真房源等服务，还推出7天无理由退房的租后保障。

　　租赁关系不稳定，租户合法权利得不到保护，也是备受诟病的问题之一。刚住了半年，房东就随意涨租金，不同意涨价就用各种手段逼我们搬家。在某互联网大公司入职不到两年的小李已经搬了三次家。

　　在C2C的市场中，房东利用自身强势地位，侵害租户利益，如随意涨租金、中断租约等，使租户被迫换租。此外，我国租赁卓大多是按照家庭居住需求设计的户型，在合租时，公共区域、噪音等经常引发租户之间的矛盾冲突，也常常导致租户频繁搬家。

　”京房地产中介行业协会会长李文杰曾表示，随着00后、95后等青年租住群体进入到租房市场，多样化将成为行业的供给形态。不论是从政策支持方面，还是从满足高品质租赁需求角度来看，租赁行业都面临着从房东直租到机构化长租的发展趋势。

　≡此，国务院参事室特约研究员姚景源也有所认同，他认为，要站在改善民生、需求升级的角度来理解卓租赁市尝展的意义，提高卓租赁行业的地位，尤其要提高长租房市场的比重，努力培育专业长租机构并给予扶持。

　　创新机构化租赁

　　 从过去10年的实践来看，机构化租赁是破解我国卓租赁供给不足、结构性失衡的必由之路。李文杰对中国消费者报记者表示，租赁专业化运营机构可以促进旧房改造升级，规范租赁市场，调动存量资源，改善市场供需错配，向租户提供更加准确可靠的信息，实现品质租渍间和租后服务，使租期更加稳定，租户体验更好。

　　许小乐指出，10年时间，长租行业经历了早期探索、行业爆发和洗牌以及精耕等三个阶段。此前，长租公寓长收短付高收低租高比例租金贷的增长模式已经被证实行不通，在高速发展中暴露了一系列财务和运营风险，机构化运营也推进艰难，在投资收益、资金安全等方面普遍遇到较大的挑战。

　　在历经2020年阵痛期后渐归理性，中国的长租行业正在进入一个降、规范发展的新时期。自如CEO熊林表示，行业企业一定要创新模式、升级产品，共同推动行业的转型升级。

　≥记者了解，自如推出的增益租成为长租行业的创新模式之一。据熊林介绍，增益租主要的创新机制，一是通过对老旧、毛坯房源进行高品质装修来提升房屋市澈争力，以激活房东侧的存量供给、保障租客侧的高品质居住条件，二是以收出无差价、保底收益、收益分成的方式，进一步实现行业透明化。增益租每年在单个房源上会投入超过3000元的维护成本，每套房子都会享有定期保洁、租期维修等服务。