补齐租赁卓这个短板，既要尽力又要量力

　　这么多优惠政策，就是想让市场主体，能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路。所以，发展保障性租赁卓，将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。

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　　近日国务院办公厅英的关于加快发展保障性租赁卓的意见（以下简称意见），第一次明确了国家层面的卓保障体系的顶层设计。

　　业内人士认为，意见可能为房地产企业带来新的增长点，因而受到其高度关注。专家提醒，保障性租赁卓的建设既要尽力而为，又要量力而行。

　。障性租赁卓或将助力房地产开发企业转型升级

　　上海交通大学卓与城乡建设研究中心主任、卓和城乡建设部科技委员会委员陈杰介绍说，近年来，万科、龙湖、旭辉等传统房地产企业在长租公寓上投入不少。根据意见相关规定，这些企业只要持有的存量租赁卓符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁卓的开发和运营。

　　知名券商公司地产首席分析师谭淼（化名）指出，目前长租收益率比较低，因此，任何可能提高回报率的做法都可能受到企业关注。

　　在降低成本方面，意见提出了具体措施。例如，利用存量土地和房屋建设的四种方式，降低了土地成本；降低了企业税费负担，房产税从12%降到4%等。特别是金融方面，对保障性租赁卓贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待；落实民用水电气价格。同时，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。

　　在卓和城乡建设部政策例行吹风会上，卓和城乡建设部副部长倪虹说，发展保障性租赁卓，将是今后房地产企业努力探索的方向。

　　倪虹直言，租赁卓这条腿相对比较短，是由于开发高杠杆、快周转的模式，使开发商不愿意发展长周期的租赁卓。

　　为了支持保障性租赁卓建设，意见明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。

　　卓和城乡建设部卓保障司相关负责人对意见进行解读指出，卓租赁企业向个人出租卓可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化卓租赁企业出租卓，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁卓项目免收城市基础设施配套费。

　　这么多优惠政策，就是想让市场主体，能够算得过来账，能够去做。这也是企业根据市场需求，实现转型发展的一条新路。所以，发展保障性租赁卓，将是今后房地产企业应该努力探索的一个方向。倪虹说。

　　卓和城乡建设部卓保障司司长曹金彪指出，希望通过意见，推动房地产开发企业转型升级。

　　陈杰认为，保障性租赁卓可能成为未来房地产企业较为重要的业务。企业要有新的增长点，否则在资本市惩缺少吸引力。保障性租赁卓毫无疑问有机会成为新的增长点。

　　意见对房市和土地市场影响几何

　　意见提出，集体经营性建设用地等四类土地都可以参与保障性租赁卓的供给。陈杰指出，根据不同城市的具体情况，各类土地未来参与的情况会有很大不同。

　　例如北京利用集体经营性建设用地建设租赁卓的力量比较大，占全国这方面建设总量的一半还多。而上海主要利用国有建设用地和鼓励企事业单位利用自有存量土地，为租赁卓专设的R4地块供给量占全国一半以上。陈杰说。

　　陈杰判断，意见对大城市房地产企业和土地政策会带来不小影响。他指出，租赁市尝展到现在的阶段，大开发时代已经离去，存量房时代业已到来。大城市租赁市场的存量市尝展水平，会直接影响对人才的吸引力，进而长期影响城市竞争力。现在一些城市也有相关实践，人才公寓是偏高端的福利。中央出台意见的用意很明确，不仅要保障中高端人才，也要推出更加普惠的保障政策。因为城市发展需要各种人才。

　　同策研究院资深分析师张吉辉认为，在目前市场环境下，租赁卓提供的仍然是结构性的、过渡性的居住产品。因此从长期的、本质上、宏观上来说，意见对于大城市土地政策和房地产市场的影响有限。

　　要尽力而为也要量力而行

　　意见规定，企事业单位可以自建，自己没有资金或者能力，可以与卓租赁企业、房地产开发企业等合作建设运营。

　　谭淼指出，长租公寓行业目前不是赚钱的行业，知名房企供给的长租卓所占的市齿额也很有限。

　　谭淼透露，他在相关部门召开的会议上获悉，保障性租赁卓这一卓保障政策是一定会推进的。即便短期内保障性租赁卓还不是重要的卓租赁供应主体，但长期看来，它的地位会越来越重要。

　　今年7月2日发布的国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知提出，将REITs试点范围扩大到保障性租赁卓。这被视为意见的组合拳，将保障性租赁卓政策推到更为重要的位置。

　　兴业证券的一份研报测算，我国保障性租赁卓累计存量资产规模约3万亿-5万亿元，以10%的可证券化率来测算，可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。

　　陈杰判断，保障性租赁卓实现REITs不太可能会成为主流。在调研中陈杰发现，保障性租赁卓总体租金收益率都比较低。但他认为，在合适的地段进行适当的开发，做出若干样板案例以吸引资本市场关注，提高企业信心，会有利于促进保障性租赁卓事业的发展。

　　陈杰介绍，各地已经有了各种保障性租赁卓的尝试，此次国办下发的意见，起到了纲领性的指导，是一种高位推动，各地有配合落实的义务。本来是企业要去争取，现在地方也有更大的动力。

　≥悉，今年，部分人口净流入的大城市计划新筹集保障性租赁卓93万套，是扩大保障性租赁卓供给、优化租赁卓供应结构的良好开端。

　≡地方政府来说，短期内要让利，而长期内租赁卓市场规模发展到一定程度，也可能挤占需求。谭淼指出，地方政府要拿出具体措施，用强有力的决心配合政策落地。

　　住建部在国务院政策吹风会上提到，地方应将这件事从要我做变成我要做。陈杰说，当企业看到市场潜力，积极接触政府，此时政府根据相应政策给予有限的补贴进行边际投入撬动，那么这就是一个有开发潜力的项目。如果政府要补贴很多，企业才有意愿去做，那么这可能就还不是一个成熟的项目，可以等待成熟之后再推进。也就是说，要尽力而为，但也要量力而行。

　　中青报·中青网记者 李晨赫 来源：中国青年报