楼市去虚火力道正劲

　　王丽新

　　近日，央行宣布降准，释放大约1万亿元的长期资金。在房地产市场，等了一年的靴子落地，并未激起非理性购房的躁动水花。

　　原因无他，内外部环境均已不再，流动性释放，无关楼市。

　∴元卓供应体系正在深度改变着中国居住市场。2020年，中国常住人口城镇化率63.89%，距离发达国家的75%还有11个百分点，按照每年1%，房地产开发尚有10多年时间。但天花板终究在那里，2020年中国城镇卓套户比为1.09，整体呈现静态平衡。

　　当下，公租房、共有产权房、限竞房等多种政策性卓供应量加大，新建住宅商品房已从短缺的卖方市场转入买方市场，过去黄金时代不知营销为何物，坐等买房人上门抢房的开发商，现在正忙着线上线下全方位打营销战，抢的是如今他们口中尊称的客户。

　　楼市资金源已筑起篱笆。在降准前，楼市钱袋子已经扎紧10个月有余，多方严管控，稳之主旋律不会变。

　　在开发商层面，三道红线融资监管新规从去年8月份开始释放，若不变绿档，一年有息负债增长30%的过去式变泡影，想博弈一下降至10%亦不行，一元负债换三元销售规模的时代彻底结束了。

　　在信贷层面，限贷令已来，2021年，央行再次给流向楼市资金加锁，要求金融机构制定房企的融资比例、房贷的融资比例，双管齐下，收缩金融机构流向房市的资金源。

　　在贷款利率层面，利率打折时代早成昨日，标准从基准利率转换到锚定LPR，LPR已连续14个月丝毫未动，个别城市二套房的利率却涨至7%以上。同时，禁止经营贷等违规资金流入楼市，一查就是数万亿元量级的。不难看出，金融篱笆正力争筑得全面且牢固。

　　在控地价方面，22城两集中供地首轮出让收官，出让住宅土地919宗合计10560亿元，综合溢价率为14.7%，没见着过去动辄超60%溢价率的高价地，地王亦未再现，地价可控之下，未来房价预期确定性增强。比如，此前高热不退的深圳楼市，6月份一、二手房成交量均回落。

　　上半年全国各地数百条涉房政策花式堵漏洞，政策组合拳的联动性威力正显。近日，京深等地学区房都扛不住了，连夜降数十万元甚至上百万元消息不绝于耳。想搞钱囤学区房再坐地起价的投资客，信心被打击得再也没法凡尔赛。种种迹象释放出一种信号：楼市去虚火力道正劲。