建立长效机制 房地产金融管控将成调控重点

　　记者 孙蔚

　　近期，央行、住建部就房地产金融管控密集发声，业内人士预计，后续政策将继续收紧。

　　持续完善管理长效机制

　　住建部房地产市场监管司司长张其光表示，下一步住建部将严格房地产企业三线四档融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。要加快完善稳地价工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。

　　中国人民银行金融市场司司长邹澜指出，为增强房地产企业融资的市场化、规则化、透明度，央行、住建部去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的三线四档规则。经过一年时间，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

　　同时，央行还对银行业金融机构制定了房地产贷款集中度管理制度。政策实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人卓贷款集中度稳步降低，整个房地产贷款的占比下降0.6%，其中个人卓贷款的占比下降了0.2%。

　　邹澜表示，下一步，央行将继续围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，持续完善房地产金融管理长效机制；将坚持房住不炒的定位，推动金融、房地产同实体经济均衡发展。

　】企纷纷调整优化财务结构

　】地产行业对资金的依赖度较高，一旦融资监管收紧，房企会受到很大影响。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉中国消费者报记者，三线四档中三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为红、橙、黄、绿四档。

　　自三线四档公布以来，房企纷纷对自身财务结构进行调整优化。根据贝壳研究院统计，2020年100家上市房企中40%的房企实现成功降档；绿档房企数量达到29家，较2019年的12家增长过半。

　　央行数据显示，截至6月末，人民币房地产贷款增速比上年末回落了2.2个百分点，其中个人卓贷款增速比上年末回落了1.6个百分点。

　〈壳研究院高级分析师潘浩对中国消费者报记者表示，三线四档对整个房地产行业意义重大，试行一年时间房企降负债超预期。

　　广东卓政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示，去年下半年以来，部分地区楼市火爆，原因并不在调控政策松绑，而正是金融端没管住、没管好。近期，随着银行打击经营贷、消费贷，开展资金穿透式监管，楼市迅速降温。深圳就是明显的例子。李宇嘉说。

　　下半年促销力度或加大

　　 对于下半年房地产市场的走势，中指研究院企业研究副总监刘水认为，融资环境持续收紧，渠道限制越来越多，开发商资金链将会持续偏紧。在这种大趋势下，保障现金流充裕是重要任务。

　　在刘水看来，保证现金流，一是加大促销，加快销售回款；二是谨慎拿地，放缓拿地节奏；三是开拓新的融资渠道，比如绿色债券融资。

　　融资趋紧的大背景下，各房企要积极拓宽融资渠道，把握融资窗口，加强融资合作。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国消费者报记者表示，下半年预计各房企拿地节奏会放缓，同时加大营销力度，加速销售回款。目前房企最常见保证现金流的方式就是加强销售回款率，这种‘开源’的方式较为积极，同时也会采用减少拿地、调整新开工节奏，项目减配、降低管理、销售费用等‘节流’的方式。他表示。

　　许小乐则认为，房企在拿地前要充分进行拿地成本与收益测算评估，优化住宅方案设计并合理定价，避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。