多地调整土拍市场规则 竞品质成为主角

　　第二批集中供地如期而至。目前，长春、无锡、深圳、沈阳等11个城市已公布了第二批集中供地信息，合计推地320宗。多个城市参拍规则上新，杭州开展竞品质试点，由过去的竞地价竞品质改为竞品质竞地价，且试点地块全部实行现房销售。

　　业内人士认为，这将从资金和去化端考验房企，提高参拍门槛。上述改变有望成土拍规则新标配，品质先行或倒逼房企注重产品力，提升项目品质。

　　　强调竞品质

　　杭州市规划和自然资源局日前公告明确，第二批集中出让地块竞价规则进行适当调整：一是竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买；二是溢价率上限由30%调整为20%，其中竞品质试点地块溢价率上限为10%；三是出让地块达到上限价格后，由原来的竞自持房屋改为竞无偿移交政策性租赁卓。

　　其中，竞品质试点地块采取一次性公告和线下竞品质、线上竞地价两阶段操作方式，从源头引导房地产市场供应高品质住宅产品。竞品质阶段建设品质模块得分最高的建设品质标准表将作为竞地价阶段的报价依据及土地竞得后的项目建设标准。试点地块全部实行现房销售。

　　事实上，北京、南京等城市此前也有类似表述。北京市规划和自然资源委员会5月提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。

　　该政策对房企的资金实力和去化能力提出了考验，进而提高了参拍门槛。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄告诉中国证券报记者。

　”京市规划和自然资源委员会此前表示，为营造公开、公平、公正的市场环境，提升居住建筑设计品质，北京市综合运用房地产调控政策工具，当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格时，转入高标准商品住宅建设方案投报程序；或当竞买报价达到出让宗地土地合理上限价格，现澈报政府持有商品住宅产权份额达到设定的预设份额（或现澈报公共租赁卓达到上限面积时），转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

　　调整土拍规则

　　从目前情况看，不少城市相较于首批集中供地调整了出让规则。

　～莞市明确，非房地产开发企业不得参加住宅用地（含商住用地）竞买，企业联合体参加竞买的，房地产开发企业出资比例不得低于50%。

　　无锡市则由之前的限地价、竞自持租赁卓面积改为限地价、摇号。无锡市第二轮集中供地整体溢价率较低，不少地块溢价率低于1%。合计供地23宗，6宗地块底价成交，1宗地块流拍。

　　其中，龙湖方面以19.58亿元竞得新吴区江华路与富春路交叉口西南侧地块，溢价率为0.51%。洛阳宝龙置业发展有限公司以6.62亿元竞得梁溪区广丰路与徐巷支路交叉口东南侧地块，溢价率为0.46%。

　　根据中金公司研报，无锡市第二轮集中供地溢价率均值为3.7%，较首轮的26.6%下降明显，这和上述规则调整有关。

　　在第一轮集中供地城市中，上海的溢价率均值仅5.8%，远低于其他城市。业内人士认为，这和上海最高报价一般限定为起始价的110%；竞价方式由原举牌竞价调整为举牌竞价+一次书面报价等有关。

　∷时有机构称，考虑到上海首批集中供地的示范效应，预计第二轮集中供地将有更多城市调整出让规则。

　　提升项目品质

　　除了调整土拍市场规则，有的房企被限购。

　　根据媒体报道，被纳入三道红线的重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%。该比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

　　中南建设8月3日指出，除了大家关注的三道红线，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标。

　　长期看，好的产品和服务才是房企长远稳舰展的核心驱动力。中指研究院企业研究副总监刘水表示。

　　金科股份此前表示，未来房地产增量主要由价格驱动，改善型需求占比持续提升，产品力将成为关注重点，公司需将提升产品力作为未来发展的核心动力。

　∷而瑞地产研究中心认为，未来高杠杆、高负债运营模式无法持续，将倒逼房企提升运营效率，深化销售渠道。财务稳健、产品力出色、运营管控能力较强的房企将获得更多市场机遇。