万科上半年净利润下滑 祝九胜:过多追求规模恐难以为继

　　中国经济网北京8月30日讯 29日下午，万科A（000002,SZ）发布2021年中期业绩，中报显示，公司主营收入1671.11亿元，同比上升14.19%；归母净利润110.47亿元，同比下降11.68%；扣非净利润107.27亿元，同比下降11.45%；负债率81.4%，投资收益28.79亿元，财务费用17.47亿元，毛利率22.94%。

　　来源：2021万科中期业绩推介会

　　今年房企中期业绩普遍增收不增利，而万科的数据似乎也有些超出预期。在8月30日上午举行的万科业绩会上，投资者提问称万科上一次在半年或者半年以上维度出现净利润的同比下跌，应该还是要追溯到2008年金融危机的时候，同时将万科与给出中长期增长指引的华润置地、龙湖等公司进行对比，向管理层提问中长期策略。

　　万科总裁祝九胜指出，这次中期业绩净利润的下降主要有三个原因：一是销售规模的增长有限，二是毛利率的下降稍快，三是转型业务效果未真正体现。

　　这几年我们的开发业务销售增速相对都有限，上半年结算收入增长11.9%，增速跟同行相比是比较低的水平。祝九胜指出，我们的开发业务的利润率处于下降状态，近年来公司所销售的产品中，地价占售价的比例明显上升，从17年到20年，地售比提高17个百分点左右，会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。我们今年跟去年同期相比，中期的毛利率从税后的24%降到了18%，跟同行同口径相比，未扣税的毛利率从32%降到了23%。

　　简而言之，万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的，不足以对冲利润率的下滑。此外，万科从2014年开始逐步从房地产开发转向了房地产开发、经营、服务并重，但转型业务效果还没有真正体现出来。我们还有很多投资不动产的业务，这部分由于我们采取了稳健的会计政策，按历史成本计价，不光价值未重估，而且每年会有折旧和摊销，累计的影响也会相对较高。

　〓务、经营业务的逻辑与开发的逻辑不同，祝九胜表示，我们也需要转变对新业务的看法，即使所有的经营服务业务做得很好，它对传统的销售规模和利润的贡献恐怕还是有限。它能贡献的是企业价值，或者是中长期的估值。

　　万科2018年提出活下去震惊业界，但事实上万科多年来都坚持长期主义，行稳致远是万科的基调，稳字当头是万科当前的应对。

　　祝九胜指出，我们认为整个行业的游戏规则正在发生变化，我们的发展思维也需要相应地调整。过多地追求规模、速度为导向的线性思维恐怕难以为继。特别是规模超过5000亿以后，经营安全的重要性变得更为突出。

　　万科执行副总裁刘肖在回答双集中供地模式时也指出，在首轮以及部分城市第二轮集中供地中，万科在不断地摸索经验，万科没有对于第二轮集中供地预测热度，还是一如既往坚持稳健的投资策略，坚持好战略导向、投资标准、投资纪律，量入为出。

　　上半年，万科共获取新项目95个，建筑面积1505.9万平方米，项目地价总额约1126.3亿元，新获取项目投资金额92%位于一二线城市。

　　会上，祝九胜还对近期万科与恒大、泰禾的传闻作出回应。祝九胜表示，万科与恒大过往就有一些项目层面的合作，最近几个月有接触和探讨，但目前没有实质性的更多合作。至于泰禾，有专门的小组密切地跟他们联系，帮他们把关一些专业的问题，给一些建议，符合条件的我们仍然会履约。