22城第二批集中供地趋冷 头部房企拿地金额占六成

　　截至9月22日，全国22城第二批次地块出让进程已经过半，厦门、福州、苏州等10个城市率先完成出让。观察可以发现，相较于首轮集中供地，溢价率下降、流拍率上升成为本轮土拍的显著特征。

　　研究机构认为，在政策调控和房地产金融审慎管理走向常态化的情况下，房企拿地意愿受限，预计后续竞拍的城市土地市场也将降温。二批次流拍和撤牌地块较多的城市，或进一步优化土拍规则。

　∴城下调溢价率上限 提高参拍门槛

　　由于土拍规则调整，在第二次集中供地过程中，多个城市的土地出让出现延期或重新挂牌，例如，深圳、杭州、青岛均停止挂牌之后重新挂牌，福州、济南、沈阳、苏州和天津等城市均延期出让。就出让时间来看，很多本该8月集中土拍的城市，都延期至9、10月份。

　　根据中指研究院发布的一份报告，在22个重点城市中，第二轮集中供地的土拍规则较首批主要呈现三点变化：首先，竞拍规则优化为限价+摇号。以广州、南京、杭州、合肥为代表的多数城市溢价上限被下调至15%，降低房企的拿地成本。部分城市取消竞配建和竞自持，多数城市引入摇号作为竞价达上限后的最终环节。其中，上海和苏州实行一次报价，无锡、福州等11个城市摇号出让，北京、青岛等6个城市则采群报高品质方案。

　　其次，参拍门槛在多个维度被抬高。在开发资质上，重点城市第二批次地块的出让规则对竞买人开发资质要求更加严格，包括资质级别、年限、联合多主体等，在购地资金上，审查力度加强，除天津外的多数城市明确房企股东和购地资金来源五不得，上海、南京等城市须在土拍前后经由会计师事务所开展审查。

　　最后，品质相关标准提升。杭州、苏州等10个城市在第二批集中供地中强调品质要求。其中，北京和合肥在设置最低品质标准的同时对部分地块采用竞报高品质方案方式出让；青岛、沈阳等城市采群品质方式，苏州、成都等城市则出台定品质细则。

　　流拍率上升 头部房企拿地金额占六成

　〓次集中供地伊始，多个城市都对土地溢价率的上限进行了限制，这被解读为利好开发商，但仔细研读规则后发现，严格购地资金来源、竞建筑品质等多个细则对开发商提出了更高要求。从大环境看，当前各类严调控政策频出，热点城市市场出现降温趋势，房地产行业整体形势趋紧，房企拿地态度变得谨慎。

　∷尔瑞研究中心分析认为，从已完成二轮集中土拍的城市看，土拍规则的调整产生了一定的稳地价效应，土地市场普遍出现降温。对比首轮集中土拍热度来看，所有城市二轮集中土拍热度均有所下滑。具体看，成交溢价率均较首轮土拍有所降低，尤其是济南、天津等低热度城市，溢价率降幅均在10个百分点以上；除厦门外，其余7个城市二轮流拍率均大幅走高，沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过30%。

　　中指研究院也称，在住宅用地加大供应的情况下，厦门、无锡、成都等城市的成交规模虽然进一步走高，但土地市场降温明显，竞价达上限的地块比重较首批有所下降。长春、天津等市场较冷城市的上限地块比重保持低位。成交楼面价方面，多数已成交城市二批次地块成交楼面均价较首批有所下跌，青岛和成都则受初始楼面价较高影响地价上涨。

　≡于后市，中指研究院认为，预计后续即将竞拍的城市土地市场也将出现降温，部分区位较好或利润相对较高的地块仍是房企的聚焦点，进入竞价最终环节的概率较高，利润较低或出让要求复杂的地块出现流拍或撤牌的可能性高。

　〓批次流拍和撤牌地块较多的城市或将进一步优化土拍规则。该研究院还分析，为响应加强卓保障体系建设的要求，部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁卓用地供应，其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁卓用地为主，原则上不再供应住宅用地。

　　不过，在土拍遇冷大环境下，头部房企仍表现斐然。克而瑞研究中心数据显示，第二轮集中供地含宅地成交地块中，成交TOP20房企拿地金额达到1047亿元，占成交总额的60%，且较首轮有4%的上升，其中，中海、保利、厦门建发位居前三。

　　中指研究院就认为，随着土地市场热度走低，拿地成本下行，第二轮集中土拍规则的调整将为资金稳健的房企带来拿地机会，利于其以较低成本增加优质土储。