环京楼市谁是接盘侠？ 投资客从"京东"转向"京南"

　　环京楼市谁是接盘侠

　　投资客从京东转向京南

　　　在北京，一套房平均总价已超过500万元，加上有限购政策，使得环京楼市不仅成为刚需自住外地人的选择，也是投资客的投资目标，他们都希望能搭上北京大七环这趟车。

　　燕郊：价格优势逐步丧失

　　去年北京城市副中心的消息正式发布后，紧邻通州的燕郊楼市迎来了一轮疯涨。一年前，市场还在惊呼房价涨到了15000元/平方米；现在，不光新盘开盘的少，而且二手房价格大多数超过23000元/平方米，个别房源甚至直逼3万元/平方米。

　　燕郊，过去是承接北京外溢的居住需求，而今房价经历多轮连续上涨，投资需求快速攀升。在新房供应断顿的情况下，原本流动性很差的二手房市唱始活跃起来。燕郊一直有不少投资客。2014年之前，好多业主因为住在北京市区内，就直接把钥匙给我们，但当时一个月也带看不了几户。现在可是大不一样，上周我们门店就成交好几套。燕郊一家房地产中介经纪人向北京晨报记者表示，现在区域内新房供应量很少，在售的70年产权新房项目可能不到3个，即使有新项目在售，推出的房源也不多。

　　燕郊房价已经破2万、奔3万，所谓的百万元置业京东的时代已经远去。燕郊均价一年同比上涨幅度接近70%，单套总价已经两三百万了。不过，燕郊与环京的其他区域相比，配套等各方面都比较成熟，自住刚需的人比较多，脱手更容易。就是不知道还有多少上涨空间，不太敢冒险投资购买。市民陈女士的担心，或许意味着， 在投资客眼中，燕郊的价格优势已逐步丧失。

　　香河：营销套路加剧购房恐慌

　　去年与燕郊一起火起来的，还有大厂和香河，这三个地方，被合称为北三县。就在最近一年的时间，大厂的房价奔2万，香河的房价也从不足7000元/平方米直追至13000元/平方米左右。大厂和燕郊一样，新盘项目少之又少；香河项目一开盘，售楼处就出现爆满场面。

　　上次来看的时候才6000多，现在都13000，有的盘都15000，后悔当时没买啊。市民蒋女士近日看到一位销售在朋友圈发出信息，称接内部通知，香河房价20至22日起，每平方米整体上涨1000元，从此香河再无低于15000元/平方米的楼盘。上周末，蒋女士特意前往香河看盘，我这次排了个号，等候正式开盘的通知。听说芽的时候更夸张，必须得速战速决。停留的时间如果太长，还会被带出场，丧失购房资格。

　　所谓的每平米上涨千元是真的吗？香河一楼盘的销售人员称，类似的涨价消息只是销售的手段之一，芽时要求严苛，也是在营造压迫、恐慌的氛围，这就是一种套路。潜规则加剧购房的恐慌，香河的未来发展如何？一位房地产中介管理层人员向北京晨报记者透露，公司已经打算近期进入香河市场，看一个区域的房地产情况，其中一点就是要关注当地的二手房中介门店情况。

　々南：房价比发展先行

　　以燕郊为代表的北三县房价打着滚儿的上涨，加之推出的新盘不多，投资客的目光从京东转向京南。同属于空港经济辐射区，固安、涿州、永清等起步较慢的价值洼地也驶入房价快车道。

　　赵女士今年4月在永清投资买了两套房，投资的目的很简单，就是为了给家里的100多万元现金保值增值。通货膨胀和噌噌上涨的房价，因为担心存在银行里的钱贬值，赵女士选择了她最信任的投资渠道——买房。4月份，在同学的劝说下，赵女士前往永清买房，芽当天，售楼处堪比春运，一批批的放人进去，芽的时候根本容不得多想，销售人员使劲催，整个过程下来估计就几分钟，跟抢白菜似的，当时还有人因为没抢上房在售楼处吵架。

　　谈起抢房之旅，赵女士有些后悔，她认为当时并非理性选择的结果，到现在我依然感觉这房买得稀里糊涂的，而且小区周边特别荒，什么配套都没有。不过，25日，赵女士接到销售人员电话，称房价已经从她当时买的8000多元涨到12000左右，她又觉得值了。

　⊥京南的三个区域而言，固安楼市比较成熟，价格相对较高，涿州和永清房价目前低于固安。业内人士指出，尽管未来在规划及发展上有利好，但京津冀一体化及空港经济区的概念已炒作多年，区域的发展尚未产生真正的利好效果，发展未现利好，房价已经先行。

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　　廊七条会影响房价吗？

　　北三县、固安、永清都归属于廊坊市。继4个月前的廊九条之后，8月17日廊坊市政府官网挂出廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告(简称廊七条)，接连的调控会影响北三县的房价吗？

　　廊七条中规定，开发商在销售过程中必须向购房者出示预售许可证；一次性公开全部房源，明码标价对外销售；并在签约30天内办理网签合同。

　　在业内人士看来，规定如果真正执行，对区域内的楼市或有较大影响，在环京区域，违规销售并不少见，比如有的开发商会在未取得预售资质时便开始违规收取排号费。甚至有的开发商还未开工建设就开始收取首付款，首付款收取一年之后才签署正式网签合同。政策的执行会让市场更规范化，但能否影响房价还有待观察。至少从燕郊市场来看，卖房的人少，显得买房的人多，价格显然很难下来。一位房地产中介经纪人表示。

　　-分析

　　投资者：未来的接盘侠是谁？

　　环京楼市的暴涨超出很多人的想象，而且目前也没有刹车的迹象。虽然经过这一轮上涨，投资门槛已经高出了不少，但过去一年房价的涨幅让有一部分闲钱的人心动，想要出手享受上涨的福利。环京楼市是否还有上涨空间？未来的接盘侠会是谁？

　　北三县等北京周边的市场，可能还是有炒的因素，我个人不是那么看好。燕郊现在还好一点，其他几个还是有一些风险。像张家口等区域房价更是难起来，差不多半年都是雪季，光是供暖费的开支都不少。链家首席内容官徐东华透露，如果想去一个自己并不十分熟悉的地方置业，得观察该区域是否有房地产中介，以及中介的业绩水平，因为中介决定了市场是否有投资退出的机制。

　≡这些区域来说，房价上涨早已超出了当地人的购买能力，巨大的市场存量只能依靠外部投资需求来解决。一位业内分析人士表示。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，对于环京区域要区别对待，燕郊和通州较近，有较好的市场潜力；大厂和香河等虽受燕郊的影响，但公共交通等配套还没跟进；怀来和永清相对比较陌生，难以形成市场热点，此类城市后续成长性会相对较小，投资需谨慎，这一波购房者中，还是有人会高价接盘，但风险比较大。

　　自住者：配套什么时候到位？

　　环京区域的楼市虽然有较大的投资属性，但同时也承担了部分自住需求，比如刚需外地人群、度假养老人群等。但是，从目前的情况来看，大部分区域还处于开发建设中，尚无相应配套。

　≡于环北京各区县而言，京津冀一体化的政策利好毋庸置疑，但涉及多省市的合作、重大基础设施建设、职能调整、产业迁移、人口分流等问题，即使有中央层面的协调，规划的落实也都需要时间。链家首席内容官徐东华直接表示，如果这些区域想借势环京发展，待配套基本成熟，估计得20年。

　　配套的成熟与房价也息息相关。一位业内人士分析，环京区域若想获得长足发展，首先要提升其产业经济状况及商业配套情况，只有自身产业获得发展，房价上涨才有内生动力，否则楼市虚火越旺，则越会掏空城市发展的动力。亚豪机构市场总监郭毅也认为，虽然环北京区域承接疏散北京资源的消息利好，但如果没有大的、特别是政府推动的大项目，地方的各种配套设施就不会那么容易发展起来，也就不可能给区域带来特别大的拉动。

　版撰文 北京晨报记者 杨奕