四环也已沦陷？看郑州四环沿线楼盘现状

　　在目前高房价的刺激下，刚需们的生存空间被不断压缩，逐渐将目光从主城区转向三环，四环，甚至更远……

　　8月18日的土拍大战，火拼10小时后，郑东新区龙湖副CBD朝阳路一地块被金茂以总价35.1亿拿下，楼面价36920元/㎡，刷新了郑州单价地王纪录。

　　今年，大家提的最多的一个词就是地王。自2016年开年以来，郑州已经拍出十几宗地王，好像现在稍好点的地块，一旦出让，最后总是会拥有一个地王身份，这也在一定程度上推动了全城房价的任性飙升。在目前高房价的刺激下，刚需们的生存空间被不断压缩，逐渐将目光从主城区转向三环，四环，甚至更远……

　　刚需们还能在何处安家?三环内房价基本均过万，那么如今四环现状如何?

　　今天本文就来说一下目前郑州四环沿线楼盘的现状，希望给刚需置业者一个参考。

　　首先看一个表格，四环沿线楼盘价格↓↓↓

　　注： 上表仅统计至8月21日，截至发稿之前各楼盘价格可能会有所变动 ， 均以最终销售中心成交价格为准。

　　以上楼盘的价格均统计至8月21日，截止到现在，楼盘均有不小的涨幅，大家也可以从中看出如今市场的火热。其中，东南四环，东四环和北四环沿线楼盘的价格显然已不再适合刚需，其中刚开盘的绿地澜庭高层已经卖到了13000多。刚需关注度比较高的应该是西四环和南四环沿线，今天我们就挑其中的几个楼盘重点说一下。

　　选择的楼盘满足3点要求：

　　1、价格尚在刚需可接受的范围内;

　　2、相对靠谱的楼盘;

　　3、近期有充足的房源在售。

　　华瑞紫韵城

　　动态： 新批次提前加推，高层均价9300-9400，小高层均价9600，目前价格已高于预期。

　　优势：

　　1、临近地铁一号线延长线铁炉站，有一段距离但不算远;

　　2、在周边几个公园的辐射范围内，生态环境不错;

　　3、常西湖新区，郑州市政府推动，靠谱度较高，后期会有升值潜力;

　　4、自身规划的各项配套比较完善。

　　劣势：

　　1、建设路旁，有较多大车通过，道路情况实在不敢恭维;

　　2、紧邻高架，会有一定的噪音和粉尘污染;

　　3、有底商，对得房率和后期居住舒适度有一定影响;

　　4、非品牌开发商，不知能否把品质搞好。

　　首先，售楼部的纸质户型图以楼层平面图的形式显示，各户型位置一目了然，点个ZAN。下面是景园1#楼和丽园1#楼的楼层平面图。

　　景园1#楼西单元楼层平面图↓↓↓

　　丽园1#楼西单元楼层平面图（小高层）↓↓↓

　　其中，景园都是八十多的小户型，丽园都是一百多点的户型，整体户型都不大。

　　从户型图上可以看出，两个单元的中间户户型都是U型厨房设计，这种设计做饭时操作起来非常方便，不过要求厨房足够大，相比101㎡的K户型，81㎡的A户型的U型厨房显然少了放置冰箱的位置。

　　另外，除了J-02，其他边户的阳台在预留了空调外挂机的空间后，阳台剩余空间都有一个小拐角设计，这时就可以将凸出去的那个姓间做成一个小柜子用来收纳一些杂物。

　　此外，紫韵城的阳台都是全封，没有面积赠送，交房时会做成一个断桥铝的封闭落地窗。

　　几个地块相对临地铁1号线西延线铁炉站较近，有一段距离但不算远，1号线延长线预计16年底或17年初通车。

　　华瑞紫韵城附近地铁站点↓↓↓

　　紫韵城周边现状实拍图，周边环境有待改善。

　　周边环境↓↓↓

　　小结：

　　一直认为常西湖会是郑州市内未来溢价空间较大的一个片区，它由郑州市政府推动，能级要高于其他以区政府为主推动的新区，靠谱度较高，而且目前片区内项目较少，华瑞紫韵城的外部环境确实不尽如人意，但产品还不错，不过楼盘近期已经卖到9000多，性价比也越来越低。

　　裕华满园

　　动态： 已完成会员升级，预计9月份首次开盘，推出5#楼和6#楼。价格目前剧透8500，但感觉应该不会这么低。

　　优势：

　　1、距地铁1号线延长线河南工业大学站1公里范围内，后期还规划有9号线站点;

　　2、紧邻郑大北门，附近还有河工大，周边氛围不错;

　　3、户型设计不错;

　　4、预计首次开盘价格不高，有一定优势。

　　劣势：

　　1、紧邻西四环和连霍高速出入口，会有噪音和粉尘污染;

　　2、2梯5户，梯户比较高，以小户型为主;

　　3、周边教育配套太一般;

　　4、老牌房企，中规中矩，至少不存在烂尾的可能，但近两年口碑不太好。

　　裕华满园距1号线西延线的首站河南工业大学站直线距离不到1千米，1号线延长线预计16年底或17年初通车。另外，楼盘距郑大，河工大都比较近。

　　裕华满园附近地铁站点↓↓↓

　　小结：

　　郑大，河工大，地铁口，这显然是裕华满园的优势，小户型也比较多，周边档次较低的小型配套比较齐全，以后的生活成本会比较低。集中来看，后期出租应该不是问题。而且产品没什么硬伤，如果开盘价格可以按照目前售楼部释放的价格，在附近工作的刚需一族可以考虑购买。

　　万科大都会

　　动态： 二期待售，近期会推出，涵盖高层和洋房。价格剧透再开盘要10000元。

　　优势：

　　1、万科在百荣的基础上重新进行装修，装修细节还不错，秉承了万科一贯的风格;

　　2、万科打造的社区配套，提升了项目的附加值;

　　3、后期为万科物业。

　　劣势：

　　1、周边环境是个硬伤，旁边的商贸城会带来的杂乱环境影响，有一种住进批发市场的感觉;

　　2、附近未来的人口会以流动的商户为基础;

　　3、装修交房，装修标准不高，不要有过高的期望值。

　　万科大都会附近的商贸城，大环境无法改变。

　　商贸城↓↓↓

　　与已经开通的地铁二号线终点站南四环站直线距离约2.5公里，完全享受不到地铁带来的利好，交通出行是个问题。

　　万科大都会附近地铁站点↓↓↓

　　小结：

　　万科确实是项目大大的卖点。且不说南四环以南位置偏僻，公交出行不便，周边各项配套匮乏，就单说楼盘的周边的环境，远远不如南四环以北的运河新区核心区域，加上区域内竞争对手要么实力强，要么有自己的核心卖点，如果没有万科，百荣在这个区域里肯定会被淹没。

　　项目的硬伤就是周边嘈杂的大环境，仍然属于大体量专业市场里的住宅，未来的人口会以流动的商户为主。所以，如果属于南区地缘客户，可以来看看，毕竟是万科做的装修，如果是其他区域的购房者，还需慎重考虑。

　　下面再简单说一下汇泉西悦城和正商林语溪岸，显然这两个楼盘并不具备上述的3点要求。为什么要说他们？这两个楼盘的共性是售价均低于片区均价，这对纯刚需来说确实很有吸引力。

　　汇泉西悦城

　　动态： 刚刚进行新批次加推，均价已经从之前的7900涨到了现在的8500。

　　优势：

　　1、价格低于片区内其他楼盘，但也已经不算太低了，且户型面积不大，总价控制的很好，对纯刚需很有吸引力;

　　2、项目体量比较大，配有大型商业，教育配套充足，从幼儿园到中学，据说引进有互助路小学分校;

　　3、离植物园比较近，是个利好，但正常时段是收费的;

　　4、紧邻陇海和四环高架，方便自驾出行。

　　劣势：

　　1、开发商太一般，产品本身的工程质量问题需要多关注;

　　2、陇海和四环高架方便自驾的同时会带来噪音和粉尘污染，二期位置要好于一期;

　　3、金马凯旋家居CBD，轻纺城，元通纺织城等专业市场以后将是这里的主旋律;

　　4、体量太大，后期的物业服务不好保证。

　　正商林语溪岸

　　动态： 三期洋房在售，洋房价格1万元。

　　优势：

　　1、价格低于附近其他楼盘;

　　2、容积率不大，洋房+小高层+高层;

　　3、自身规划的配套比较完善。

　　劣势：

　　1、中州大道、花园路、大河路等主干道交叉口，噪音、粉尘，自驾会出现拥堵;

　　2、一分价钱一分货，楼盘品质不要有过高的期望值;

　　3、周边大环境太荒凉，不适合刚需。

　　小结：

　　这两个楼盘的共性是均低于片区均价，价格对刚需一族确实很有吸引力。但大环境是硬伤，位置太偏远，也不属于发展的核心区域，配套太匮乏，几乎没有生活氛围，如果后期交通不依靠自驾，出行实在是个大问题，上班可能要换好几趟公交车，刚需置业者始终要考虑出行成本和生活成本。