稳预期 优化政策应出尽出 先立后破 房地产发展新周期将至

　报记者 杜雨萌 刘 琪

　　2023年，房地产市场在顶着巨大下行压力前行的同时，也迎来了政策面更为积极的支持举措。在一系列供需两端政策优化调整作用下，稳预期特别是稳定房地产市场预期已经初显成效。

　　日前召开的中央经济工作会议强调，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。针对房地产领域，会议提出，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳降发展。加快推进保障性卓建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　稳中求进

　　政策力度及深度层层推进

　≡于正处在深度调整中的房地产市场来说，稳预期是重中之重。从短期来看，如何妥善解决当前房企面临的流动性问题，满足房企合理融资需求，成为重要抓手之一。

　　上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受证券日报记者采访时表示，房地产发展新模式的构建并非一蹴而就。从目前来看，行业销售数据总体处于低位、一些房企仍存在流动性风险，因此，唯有先立后破，才能真正推动旧模式顺利过渡到新模式。

　　从保项目、保交付到保主体，今年以来，重磅会议及监管层发声中频频强调对房地产企业的融资支持，政策力度及深度层层推进，各项政策应出尽出，引导市场预期向稳向好。尤其是一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求的要求，为房企融资注入了更多信心。

　　10月底召开的中央金融工作会议提出一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求；11月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局、中国证监会联合召开的金融机构座谈会再次强调，要坚持两个毫不动摇，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷；中国人民银行等八部门在11月份联合英关于强化金融支持举措 助力民营经济发展壮大的通知，提出合理满足民营房地产企业金融需求，强调要从民营企业融资需求特点出发，着力畅通信贷、债券、股权等多元化融资渠道。

　　银行方面迅速响应，一方面采取一对一走访的形式与房企深入交流，共商新形势下房地产行业银企合作新思路，另一方面通过举办房地产企业代表座谈会，开展面对面的业务交流。

　　11月份以来，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等主要银行向民营房企投放房地产开发贷款300多亿元。另有多家银行正加快推进已批复民营房企贷款落地，并加大了项目储备力度。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，近期金融机构对民营房企发放的贷款在增加，预计后期对民营房企的贷款投放力度会继续加大。

　　企业对政策端的发力有着最为深切的感知。某大型房企内部人士接受证券日报记者采访时表示：今年确实能感受到政策上对于房企融资的支持，我们可以通过直接或间接的方式获得一定额度的保交楼贷款，缓解资金压力。

　　严跃进认为，在房地产供求关系发生重大变化、房企债务压力较大的情况下，要首先做好稳定房企现金流等工作，这也是平衡好房地产市场稳与进关系的核心关键。

　　以进促稳

　∴城优化措施落地

　　从今年购房政策的工具箱来看，范围扩展、内容深化成为最大特点。

　　继7月24日召开的中共中央政治局会议明确提出适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策后，一系列超预期购房政策相继出台。

　∪如，在此前认房不用认贷政策、商业贷款利率下调、延续实施支持居民换购卓有关个税政策等基础上，一线城市也将购房政策的优化瞄向了降首付及调整普通住宅标准。

　∵体来看，12月14日，北京、上海在同日官宣调整普通卓认定标准、优化差别化卓信贷政策，包括下调最低首付款比例和商业性个人卓贷款利率下限。此前的11月份，深圳已经明确降低二套房首付比例、优化普宅认定标准。广州则从9月份开始，陆续对首付比例、房贷利率、限购条件等政策进行优化调整。

　　此前的认房不用认贷政策，更多是意在推动改善性需求和置换需求释放，虽然在一定程度上降低了支出成本，但对于一线城市来说，受限于执行多年的普通住宅标准，并未完全实现降低购房门槛的目标。

　　以北京为例，在此次普通住宅标准调整前，遵循的是2014年发布的普通住宅标准，与当前的房地产市场实际情况存在明显差距。证券日报记者从北京市住建委获悉，此次调整后，北京市的普宅占比将提高至七成左右，届时，将有更多家庭能够享受卓转让时的增值税优惠政策。另外，此次下调最低首付款比例也降低了居民购买卓的资金门槛，有利于更好满足改善性卓需求，对于刚需购买者来说亦是重要利好。

　≥中指研究院监测数据，购房新政落地后，北京新建商品住宅成交套数由12月14日的132套，增至此后两日的242套和283套。

　　整体上看，此次北京、上海大力度优化购房政策，符合市场预期，大幅降低了购房者置业门槛和购房成本，是‘以进促稳’的重要举措。中指研究院市场研究总监陈文静对证券日报记者表示，从市场趋势来看，短期北京、上海房地产市场活跃度均有望提升，预计也将进一步稳定价格预期。而北京、上海房地产市场预期的好转，有望进一步提振整体市场信心，推动全国房地产市场加快筑底企稳。

　　先立后破

　　加快构建房地产发展新模式

　　唯有做好‘稳’和‘进’的工作，‘立’和‘破’的工作才有顺利开展的市场环境。在严跃进看来，稳定房地产市场，是先立和后破相关工作顺利衔接的重要基础。

　　从今年中央经济工作会议明确的2024年房地产领域重点工作内容来看，积极稳妥化解房地产风险，是让房地产行业回到平稳发展轨道的关键一环，体现了稳与进的关系。而完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，则是行业先立后破的关键。

　　中国银行研究院研究员叶银丹在接受证券日报记者采访时表示，短期来看，房地产市场的稳定有赖于解决好房企面临的流动性等问题，但从中长期来看，房地产市场的稳舰展则需要加快构建新发展模式，积极推动房地产企业转型。

　　从房企角度而言，未来需从四个方面推动全面转型：一是开发模式从三高模式向轻重并举的开发+持有模式转型；二是盈利模式从增量开发盈利向增加开发、存量更新、保障性卓建设、产业链上下游轻资产业务综合盈利模式转型；三是融资模式从高负债向多元化模式转型；四是目标模式从追求规模快速扩张向品牌品质提升转型。

　　如果说，构建房地产发展新模式，是房地产行业先立后破的总体要求，那么，中央经济工作会议提出的加快推进保障性卓建设、平急两用公共基础设施建设、城中村改造等三大工程，无疑是衔接稳中求进与先立后破的重要抓手，即以进促稳。

　　叶银丹认为，要加大政策支持力度，积极鼓励房地产企业参与保障性卓建设项目，既缓解城投企业在保障性卓建设方面的压力，同时也给房地产企业转型提供机会。

　∷而瑞研究中心副总经理杨科伟认为，总的来说，三大工程既是拉动投资的重要引擎，也是构建新发展模式、形成多元卓供给体系的关键一环。预计2024年中央将加大对三大工程金融支持力度，譬如由央行投放补充抵押贷款，提供中长期低成本资金等。