配售型保障性卓拉开建设大幕

　　1月13日，广州市在黄埔区知识城何棠下举行首批配售型保障性卓开工仪式。据了解，2024年广州市计划筹建配售型保障性卓不少于1万套，共涉及12个项目，其中新开工项目8个，通过存量房源转化4个项目。2023年12月28日，深圳市首批配售型保障性卓建设集中开工，本次集中开工共有13个配售型保障性卓项目，建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善。

　　加快保障性卓等三大工程建设，是党中央作出的重大决策部署，规划建设配售型保障性卓是三大工程的重中之重。两个一线城市配售型保障性卓陆续开工，意味着全国配售型保障性卓建设大幕开启。

　　配售型保障性卓的保障对象有哪些？由谁建设？资金和土地从哪来？如何定价？带着读者关心的问题，本报记者采访了卓和城乡建设部有关司局负责人。

　　重点服务夹心层

　　新一轮保障性卓规划建设，重点是拓展了配售型保障性卓的新路子。卓和城乡建设部有关司局负责人介绍，当前，城市居民卓困难矛盾主要集中在大城市特别是一二线城市。这些城市卓存在结构性供给不足，由于房价高，形成大量夹心层，买不起商品卓。例如：广州1000万户籍人口中，还有200万无房户。这部分夹心层无法通过商品房市场解决卓问题。加大配售型保障性卓建设和供给，让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，是解决夹心层群体卓困难、缓解广大工薪收入群体特别是新市民和青年人买不起商品卓焦虑的根本路径。

　　新的保障性卓体系在原有以租为主的卓保障体系基础上，加快建设配售型保障性卓，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的卓供应体系。新的卓保障体系分为配租型保障性卓和配售型保障性卓，其中配租型保障性卓包括公共租赁卓、保障性租赁卓，配售型保障性卓即为国务院关于规划建设保障性卓的指导意见中明确的，按照保本微利原则配售给普通工薪收入群体的保障性卓。

　　有关负责人介绍，配售型保障性卓重点针对卓有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。当前重点要保障好一旧一新两类群体，有条件的地方可以逐步覆盖其他群体，一旧是指卓困难长期未得到解决、收入不高的工薪收入群体，一新是指城市政府需要引进的各类人才，包括科技人才、教师、医护人员等。

　　该负责人介绍，配售型保障性卓以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性卓。已享受过政策性卓的家庭申请保障性卓，需按规定腾退原政策性卓。城市人民政府要从解决最困难工薪人群卓问题入手，根据供给能力，合理确定保障范围和准入条件，逐步将范围扩大到整个工薪收入群体。

　　购买后不得上市交易

　　有人觉得，配售型保障性卓很像福利分房，或者是经济适用房。实际上，与其他两类卓相比，配售型保障性卓最突出的特点就是购买后不能上市交易。

　　有关负责人介绍，福利分房和经济适用卓购买一定年限或符合一定条件后允许上市交易，保障性卓购买后不能上市交易。保障性卓实行封闭管理，在使用阶段，只能供申购家庭自住，不能私自转让、不得长期闲置等；在退出阶段，购买了其他政策性卓的、配售房屋长期空置的、因其他原因确需转让的，必须由政府主管部门回购，个人不能以任何形式私下交易或上市流通。

　　该负责人表示，配售型保障性卓建设要总结过去部分地区棚改、拆迁、经济适用卓建设等工作中的经验教训，以往一些地方允许保障性卓变性为商品房上市的做法，使得配售型保障性卓需求成了城市政府难以填满的无底洞，这有悖于社会公平正义。要坚持房住不炒的定位，实施严格的封闭管理，严禁以任何方式违法违规将配售型保障性卓变更为商品卓流入市场，不能利用配售型保障性卓进行牟利。

　　配售型保障性卓由谁来建设？

　≥介绍，城市人民政府对规划建设配售型保障性卓、解决好工薪人群卓困难问题负主体责任。城市政府根据需求，科学确定发展目标，在国土空间规划中统筹落实用地规模、布局，合理把握建设规模和节奏，并制定年度建设筹集计划，优选建设实施主体。每个项目必须成立专门、独立的项目公司，专职负责该项目建设运营。项目公司与其他融资平台公司之间严格隔离，人、财、物都独立。探索建立指挥部+公司工作机制。指挥部由市政府领导牵头，各相关部门领导参加，及时研究解决工程项目建设中冒出来的各种具体问题。公司则可按市场化、法治化原则开展工作。两者既分工又协调，目的是确保项目如期高质量建成竣工、交付配售。

　　此外，政策支持也将加大。例如中央补助、地方政府专项债、利用卓公积金发放保障性卓开发贷款、鼓励引入银行业金融机构、适用经济适用卓有关税费支持政策等。目前，土地、财税、金融等配套政策已陆续出台或抓紧制定中。

　　配售型保障性卓建设资金从哪里来？记者了解到，配售型保障性卓建设坚持资金平衡的原则。规划建设配售型保障性卓应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则，由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按照保本微利原则配售。销售回款收入可以覆盖开发建设成本，不会增加地方债务，并能保证合理的利润，既可以实现资金综合平衡，又能保证建设实施主体有钱可赚，提高了市场主体参与保障性卓建设的积极性。

　≡符合条件的配售型保障性卓项目，中央通过现有渠道适当给予补助。将符合条件的保障性卓项目纳入地方政府专项债券支持范围。支持利用卓公积金向缴存职工发放个人卓贷款，在确保贷款资金安全的前提下，在城区常住人口300万以上的大城市试点利用卓公积金发放配售型保障性卓开发贷款。鼓励银行业金融机构按照市场化、法治化原则，提供配售型保障性卓开发贷款和个人卓贷款，专款专用、封闭管理。符合条件的配售型保障性卓项目适用经济适用卓有关税费支持政策。

　〈照保本微利原则配售

　　很多人关心，配售型保障性卓价格如何？配售型保障性卓土地从哪里来？如何坚持职住平衡？如何定价？

　　有关负责人介绍，配售型保障性卓以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本，城市人民政府应根据本地区发展目标，在国土空间规划中落实划拨用地规模。配售型保障性卓项目要按照职住平衡原则，优先安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，防止因位置偏远、交通不便等造成房源长期空置。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。

　　配售型保障性卓还将充分利用存量土地和房屋建设筹集。城市人民政府要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品卓和土地、闲置卓等建设筹集，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设配售型保障性卓，变更土地用途，不补缴土地价款。

　　利用现有存量土地和房屋建设配售型保障性卓，一方面，可以切实降低土地成本，从而降低保障性卓配售价格，让工薪收入群体可负担；另一方面，这些存量土地和房屋往往处于区位较好的地块，配套设施较为健全，有利于实现职住平衡；同时，还可以盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定，这样确定的配售价格，与目前大城市商品房相比明显降低，可让工薪收入群体买得起房。

　　配售型保障性卓多久能建好，什么时候可以购买？上述负责人介绍，配售型保障性卓总体规模大、涉及的群体多、利益关系错综复杂，是三大工程中最重要且复杂艰巨的一项工作。城市政府按照以需定建原则，综合考虑当前供需缺口与未来工薪收入群体增长趋势，科学确定短、中、长期建设规模，在此基础上设定年度建设计划。当前建设配售型保障性卓的主要目标是兜住底线，为有需要但又买不起商品房的工薪收入群体提供基本卓。对卓保障对象要综合其收入、社保、个税、户籍等因素排序，从最困难的群体做起，逐步覆盖到全体，但这不是一蹴而就的，是长久且艰巨的工程。（经济日报记者 亢 舒）