万科怎样轻舟过三重山？

　　王丽新

　　两岸援声啼不住，轻舟将过三重山。3月29日，在2023年业绩说明会上，万科总裁祝九胜用这句话表达了两层意思，一是感谢各方支持；二是向外界展示万科跨过阶段性关口的信心。

　　万科有信心，是行业的好信号。当前，开发规模下行、融资模式改变以及经营性业务的EBITDA率和NOI收益率仍在爬坡，是万科要过的三重山。即便很早就提出活下去，但正如万科董事会主席郁亮所说，市充化之下，过去稳健的标准不一定能完全保障安全，业务能力好只是一方面，还需要强化底线思维，进行更充分的准备。

　　那么，万科要做什么准备，怎么变轻舟，如何过三重山？在笔者看来，有三大铁律是万科穿过风雨再见彩虹的底牌，亦是有望安全着陆的砝码。

　　第一，多管齐下增厚现金流蓄水池，过好紧日子。从万科一以贯之的现金流管理策略来看，现金流安全是第一要务，不是喊给市场和投资者的套话。截至2023年底，万科经营性现金流连续15年为正，这是万科当下还能承诺不躺平的重要底牌之一。

　　不过，为了执行这一铁律，万科也颇为不易。一是在保持高销售回款率上下了很多功夫，一方面通过与金融机构合作，推出多种付款方式；另一方面注意听一线声音，及时调整供货系统，灵活定价抢收市场。二是努力维护信用评级，拓展融资渠道，并且一改过去总对总融资模式，转向项目制，增加融资端安全垫。三是有决心且能有效率地去处置大宗资产，加快流动性比较低的不动产和长期股权投资变现，比如将上海七宝万科广场剩余50%权益转让给领展，交易对价为23.84亿元。此外，万科2024年交易回款目标是不低于300亿元，足见其偿债决心。四是收缩投资，2020年至2023年期间，万科拿地金额收缩了七成，可谓落袋为安聚焦过好当下紧日子。当然，郁亮自愿将年薪从1000多万元降到10多万元，也是支持公司节虱营成本支出的一种带头态度。

　　第二，推进盘活存量资产，把不动产转化为动产，变身轻舟前行。作为龙头房企，弱市之下，万科2023年营收规模仍超过4657亿元，权益土地储备面积达约6000万平方米，还有大量经营性不动产等存量资产。

　　在供求关系、人口，城市化率等要素转变，导致房地产投资逻辑生变之下，如何让重资产变轻，是万科管理层乃至大多数房企掌舵人的心头大事。在过去一年中，为了翻越经营性物业收益率不足以覆盖利息这重山，万科以轻资产化为核心转型。

　　一方面，万科寻求长期资金外援，协调险资、银行等机构予以支持，深圳市国资委也躬身入局，正在以多种市场化方式帮助万科完成释放百亿元规模流动性的目标，包括认购万科旗下盈利的消费基础设施等。另一方面，2023年，公募REITs试点持续深入，为万科缓解重资产流动性压力带来新机遇。截至目前，万科旗下印力集团发布的中金印力REIT已正式进入询价阶段，万纬物流REIT项目已获受理，长租公寓REIT也在积极申报中。当然，从大船变轻舟不可一蹴而就，需要耐心和时间，好在已完成破冰，未来可期。

　　第三，保交付为先，输出好产品和提供好服务，为企业长久活下去之大计。仅靠御寒，不足以过冬。仅仅是保障现金流安全活下去，也并不足以穿越周期。地产下半场，谁能提供好产品、好服务，才能真正活下去。

　　综合来看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右，三大工程也为房地产企业提供更多发展空间。后房地产时代，依然有很多商机，前提是做好保交付，不流失客户，才能在未来竞争中稳住市齿额，才能围绕客户需求做生意，做长久生意，保护好自身的金字招牌。

　　未来万科会交出什么样的答卷，我们拭目以待。可以确定的是，支撑房地产行业回稳向好的基本面并未改变，希望在各方聚力下，万科能步入降发展新阶段。