重蹈覆辙！内地房价正在香港化 危害有多大？

　〈香港的TVB剧，主角住的动辄“千尺豪宅”，其实也只有90方，在他们眼中，富裕不过如此。

　∩惜，怪状频出的香港楼市，及其背后的奇葩土地制度，竟然被内地视为学习榜样。

　　▎香港楼市的魔幻镜像。

　　1 70年产权限制，香港是始作俑者

　　尊崇市抄济的国家或城市，基本不会出现人为制造的垄断。香港是一个高度市场化的经济体，为何在土地上出现显著性的垄断?

　　这就不得不从香港的租界性质说起。

　　回归之前，按照英国规定，殖民地土地为皇室所有，港英政府要依赖土地创收，于是创造性的发明租地模式，只对外批售土地使用权，而不赋予长期或永久产权。香港早期的土地使用期限为99年，随后基本都限制在50年以内。

　∩以看出，这背后多有租界年限的限制。香港这一模式，本来是殖民体制的遗留产物，对应的是香港特殊的政治和历史环境。

　　然而，这一制度，竟然被内地当成先进经验引进过来。至于70年是如何而来，为何不是50年或者90年?

　…济学家周其仁提供了一个说法：

　—始在内部讨论住宅租赁期就50年，一律50年。后来报给上面，领导同志说了一句“这太短了吧”，因为领导同志这么一说就涨了20年，70年。工业用地50年，商业用地40年，住宅用地70年，形成体制。

　　▎香港经济结构变迁。楼宇业权房地产，占比一直居高不下。

　　2 土地供应高度垄断，人为制造紧缺

　　在中英联合声明签订之后，香港土地制度仍然没有发生明确变化。为防止英国超卖土地，声明特意规定在1997年之间的过渡期内，每年批租土地不得超过50公顷。这一规定出发点虽好，但一旦限制供给，反而成了香港楼市狂热上涨的新助推剂。

　　香港回归之后，香港政府依旧采取紧缩土地供应的方式调控楼市。

　　1998年的亚洲金融危机让香港楼市遭遇重创，香港为了提振经济，同样依靠限制土地供应、减少公共房屋建设等方式限制供给。随后香港政府又“创造性”地发明“勾地 ”制度，所谓勾地，即开发商向政府提出购买意向和价格，价低者自然没什么竞争力，这更加剧土地市场的狂热。

　　这种模式带来两个极其严重的后果：

　　第一，土地的高度垄断，导致政府可以通过控制土地供给量来实现创收的最大化，人为制造短缺就是最常见的选择。

　　第二，只有50年到90年不等的土地使用权，而无长期或永久产权，这就把土地拍卖变成一种子子孙孙无穷尽的生意，政府可以依靠土地坐吃百年。

　　其实，这一套，内地如今何尝不是驾轻就熟?

　　这一波中国内地楼市暴涨，正是这种逻辑最直观的反映。

　　▎供给受到严重限制，而人口不断流入香港，供需严重失衡，香港房价像火箭一样飙高。

　　3经济体高度地产化，绑架整个社会

　　然而，香港政府不是土地的唯一大地主，土地出让大把钱，并不全是政府赚走的。

　　香港地产商在上世纪六七十年代就开始收储土地作为储备。在垄断制度下，谁拥有资源谁就拥有一切。

　　土地成了香港几大地产商发家的基础，地产上的巨大收益，使得他们将触角伸向其他领域。以至于形成今天香港几大家族企业，控制香港几乎所有公用领域的局面。电力公司、水务公司、煤气公司，几乎都在这些地产商的控制之下。

　　正是因为地产裹挟众多利益，所以香港陷入地产经济的怪圈，轻易不敢调整。时任香港特首董建华当年推动“八万五建屋计划”，每年要建八万五千套房子，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所。不料适逢亚洲金融危机和SARS疫情，加上地产商和有产一族阻扰，最终不了了之。

　　时至今日，香港人则只能蜗居在公屋或陋室中。数据显示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公营永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

　　▎香港经济高度依赖地产，房地产和土地相关收入占财政收入44%。

　　4房价香港化，危害有多大？

　　美国物业顾问公司Demographia周一发布的最新国际卓可负担性调查报告显示，2015年香港房价收入比高达19倍，连续第六年蝉联全球房价最难负担城市。

　　需要说明的是，这个榜单并无统计中国内地情况。经过今年上半年的楼市暴涨，北京、上海、深圳等地的房价收入比已经基本与香港接近。收入不及香港，房价却出现十分明显的香港化，这是极其危险的信号。

　　无论是高房价撕裂社会，还是房地产绑架经济，抑或地方政府对于土地财政的依赖，内地都在重蹈香港覆辙。

　　香港市场和法治是个好榜样，而房地产是个坏榜样，结果我们只引进后者，而不引进前者，这恐怕是更大的问题。