解码郑州投资客：本地购房者不足2成 究竟谁在买房？

　—盘即日光已经成为郑州现状

　　任晓东在郑大毕业后，头也不回地离开了郑州，到上海找了一份市场文员的工作。他老家在平顶山，彼时的他，从未想过要回郑州，更未想过要在郑州买房。

　　上海房价让很多年轻人都望尘莫及，任晓东身边的同事们只能无奈选择“远水解近渴”;;在苏州和无锡买房，可当“7月无锡房价涨幅全国第一”、9月8号无锡土拍市场拍出“最高楼面价(18060.3元/㎡)”和“最高溢价率(185.34%)”两大地王之后，任晓东彻底断了在上海和周边城市买房的念头。他把眼光放回了遗忘已久的家乡郑州，买套小2房，投资兼自住，不住时或租或售;一旦想要结束海漂生活，也能够有个留守的保障，或许也是个不错的选择。

　以为以自己在上海的收入，在郑州买房是一件很轻松的事情，殊不知回头一看，郑州的房价市场早已变了天：千人抢房;日光盘、时光盘、开盘即清盘屡见不鲜;四环以内基本没有均价低于1万的房子，普通的90平方米2房基本也基本达到总价140万左右。

　　任晓东有些着急，急忙给各路亲戚朋友打电话，看看能否找到熟人推荐或者内定房源。有了苏州和无锡的前车之鉴，他真害怕有一天郑州的房价也让人“高攀不起”。

　　这样的想法绝非个例。

　　郑州本地购房者不足2成，究竟谁在买房?

　　虽然没有欢迎各路炒房团的条幅，但近期郑州的各大楼盘中，已经多了许多“外地人”、“投资客”的影子。

　　“现在在郑州市场上，有一部分是河南人返乡置业。他们在北上广深就业，却在一线城市买房无望，加上郑州楼市火爆，才选择返回。”郑州锦艺四季城的孙凯说。而绿都紫荆华庭的置业顾问也透露：“这些北上深游子甚至不来郑州现炒房，便直接把定金转账订房，因为相较一线城市房价，他们认为郑州的房子还是很值得买的。”

　　虽然“北上深”们很任性，但数据显示，他们在郑州投资客中的占比却并不高。

　≥惠济区锦艺四季城最近1个月的电话来访登记发现，外地(河南省以内郑州市以外)电话来访占比20%，此外，7%是省外客户，包括：北上广深、南京、合肥、西安等热门一、二线城市。而管城区刚需大盘绿都紫荆华庭最新的购房者数据显示，郑州本地客户占比约50%，此外，河南地市投资客占30%，北上深的河南人占20%。

　　火爆的市场刺激下，除了在外省工作、经商、生活的河南人，看准郑州房价市场前景的纯外地投资客也正在发力。

　　曾有传闻，金水区小众豪宅东润泰和，近期曾有一位上海客户到访，悄然壕置千万买了3套房产离去;;不为别的，只为投资。亦有深圳投资大妈直接打款百万给置业顾问交定金，得知仍无法提前订房后打“飞的”前来芽……

　　这样的豁达，让开发商们隐隐有些不安。“就郑州整体而言，今年外来投资客的比例基本上达到20%。而从近1个月来看，投资客的比例应该达50-60%。”在采访中，新东润营销中心总经理李叔炎告诉乐居编辑;;这也是他和地产圈朋友经过多番交流讨论后的结论。

　▲据克而瑞1-7月郑州消费者购房报告，郑州外籍购房者比例甚至高达了82%，截止8月底，这一比例再次上涨至85%，达到有数据可查的6年来最高。其中郑州户籍的购房者仅占18%，省内其他区域的购房者占69%，外省占13%。但值得注意的是，一半以上的省内其他区域购房者，属于郑州常住人口。外来投资客中，占比最大的仍是省内其他区域的投资客。

　　投资客的疯狂，是谁的定时炸弹?

　　在聚焦到郑州投资客之前，先放眼于二线城市房价“四小龙”身上：南京、苏州、厦门、合肥。这四个城市在今年上半年的房价涨幅十分惊人，直接赶超一线城市。

　”上广房价趋势(来源见水印)

　　在今年4月份统计局的数据显示，新建住宅价格增幅前十位仅上海、北京两个上榜，其余的全被涨势迅猛的二线城市所占领，合肥、厦门、南京涨幅最为突出。而到了7月份，在新建商品住宅环比涨幅排名中，合肥、南京、无锡、杭州的涨幅均大幅领先于上海。最新公布的8月数据，郑州涨幅激进，超过上海0.4个百分点，成为全国榜首。无锡、合肥、福州、南京紧随上海之后。

　　合肥郑州房价趋势图(来源见水印)

　　曾有报道称，如果一个城市的楼市，聚集了大量投资客，地方政府就应该出台限贷政策，以金融手段挤压。作为商品的房产，本身具备投资属性，不可能没有投资客，但投资客超过20%，说明楼市不是正常的去化，而是新华社报道的“库存搬家”。报道指出，南京、合肥正是充斥着高达20%以上的投资客，引发限贷大招。

　　同时，投资需求的抬头也让二线房价一路绝尘。当一个城市中的投资客超过25%时，房价就容易松动。一旦市场不好，这些投资客就会抛盘，并引发连锁反应。

　　正常城市的投资客比例大概有多少?这组数据对比似乎更加明了：

　　曾经的“疯狂投资都”深圳：据中原地产统计，深圳投资购房比例从2014年10月的10%飙涨至2016前的25%。截止2016年1月20日，深圳投资客占比达到近30%，接近2009年历史高位。但投资客比例在2016年2、3月回落至20%左右。

　】价飙升的“四小龙”之首南京：2016年8月19日，南京市卓保障和房产局局长、党组书记郭宏定在“网络面对面”发声表示，截止8月份，南京楼市的投资客比例只有17.6%。但根据当地媒体的调查，多家楼盘的实际反应约为30-50%，部分楼盘高达80%。

　　明文限制外来投资客的厦门：2016年5月21日，21世纪报报道：一直以来，作为“移民城市”，厦门市场中的本地和外地需求比例多在3：7或4：6的水平。而截止5月，厦门楼市中有50%的投资成分。

　　平稳的一线梯队城市广州：据合富置业成交数据统计，截止2016年5月20日，广州投资型需求购房占比在三四月已连续两个月稳占整体成交的8%，而2015年同期的比例为5%。

　　占比20%-30%，郑州投资客比例是可怕还是合理?

　　来自某地产媒体的调查报告中显示，2014年底，郑州买房客户目的投资者比例约11%。而2016年的投资客比例，乐居编辑综合克而瑞大数据、业内大咖采访，以及近期各大开盘项目的走访统计，保守得出数据：一手房市场中的投资客比例约在20%-30%。

　　如今投资客的比例，也随房价的飙升，翻涨了3倍。

　　但对于供销两旺的郑州，20%-30%是否已到危险值?乐居特邀克而瑞分析师詹伟进行了一轮分析计算。得出的结论却令人安心;;该比例仍属于正常范围，无须惶恐。

　　以郑州商业年度成交50-60万方、办公成交100万方计算，按50%的投资比累计约70万方，占全年商品房总销售面积1000万方的7%左右;住宅方面，粗略估算180平米以上和60平米以下房源均为投资产品，1-8月份成交占比分别为3%和9%，累计得12%。剩余中间面积段占比88%，按2成按投资计算，累计为17.6%。故以理想状态计算，郑州商品房投资占比20%(7+12%)为正常值;以住宅产品计算，30%以内都属合理值(12%+17.6%)。

　　但以经验判断，当一个城市投资客占比50%，这个城市已经很危险，30%其实已经包含了很多类的购房需求，根据不同的购房需求界定投资心理不同，超过这个数都属于危险。“以郑东新区为例，在2014年之前，区域购房者有60%为外地置业，这部分人的购房心理多数为投资，随着东区环境及生活条件的发展，自住需求慢慢显现。以2014年东区被称为鬼城为典型，60%的投资客占比当属一个城市超负荷。”詹伟表示。

　　“蝗虫”炒房团，啃食了谁的草原?

　　不管合理值的高低，作为一个不断被房地产市充大的名词，“投资客”的一举一动已经在牵扯着郑州购房者的敏锐神经。有人说，投资客和刚需客们一同加入抢房大军，让刚需客买房历程更加艰辛。但事实上，如蝗虫过境般的炒房团，同样正在让郑州的开发商们陷入煎熬。

　　“郑州人口基数很大，一旦推盘量不能满足，便会从单纯的交易纠纷变成社会民怨。”一位有苦难言的开发商曾表示。在开盘即清的当下市场，曾有开发商减少计划推盘量，遭到购房者白条幅堵门，深夜9点重返售楼处请求加推房源。

　　“我们知道一个楼盘投资客多了会不好，但开发商无权去限制购房者买房”，李叔炎表示。持有同样的观点还有孙凯。于是，面对投资客比例的攀升，相较杭州、南京的捂盘惜售，郑州却出现了接连数周、十余个楼盘、数千套的宏大推盘量。

　　但推多少、如何推、如何定价、如何沉淀客户，已经让许多地产老炮十分头疼。他们清楚：投资客对于购房者来说是坏事，但从城市和市场层面来看，投资客犹如沙丁鱼中的鲶鱼，对于城市发展、城市经济、城市活力是件好事。但投资客一旦大批量出手，势必挤压刚需客户，引起不满;投资客的私下加价、转手更名，更是对销售秩序的扰乱;对于强调品质的改善、高端住宅，投资客的浸入，亦是增加了居住环境的不稳定因素。

　　在郑州许多售楼处，都限定了更名频次和范围，不接受签约后的更名。以金地铂悦为例，认筹签约名单可署名3人，认购当天签约者也必须为其中人员。而临近的康桥知园，则打算实行原则上每家只能认1筹的规范。

　　但“道高一尺魔高一丈”，圈内流传投资宝典：不管更名如何限定，但开发商必须按法律规定接受夫妻间更名，而5元一个的假结婚证足以解决一切。加上开发商无权限审定证件真假，只能按证办事乖乖“就范”。

　　投资客不可怕，不作为才可怕。

　　作为市场主体的开发商，所能起到的作用终究微乎其微，厦门的户籍限定、南京与合肥对于多套房产的贷款限定，均旨在调控投资泡沫。

　　如果一直迟迟没有政策出台会怎么样?即使出台了政策又会怎样?

　　郑州是下一个合肥，长沙、重庆、成都，谁又是下一个郑州?