李涛：郑州房价已经透支了两年空间

　　有媒体朋友问我现在楼市双限，整风运动，新广告法，市充天，现在到底该不该买房，如何买房，让我用一句话评价目前郑州的房地产市场，我想了三个成语极其形似当前市场：竖子成名、乐以忘忧、惊弓之鸟。

　　竖子成名。从6月1日地王到10月3日限购限贷，郑州地产经历了一段有史以来的疯狂飙涨，几乎把郑州的库存全部去化完毕，整体价格上涨30%以上，有些项目甚至价格翻了一番。在此期间，但凡有项目有房可卖的开发商，不管品牌、品质和价格好坏高低，都遭市场哄抢一空，反应快得开发商价格也涨的迅速和及时，老板们喜不自禁，反应慢的，老板也心花怒放的把多年来的库存换来了大把的现金，这是台风来了猪都会飞的年代，竖子成名。

　　乐以忘忧。赚的盆满钵满的开发商面对价格虚高、物没所值的房子，没有及时提升产品的品质和服务，在温柔有加的限购限贷出台后，市场信心受挫，投机客户退场，投资客户购房门槛和成本加大，大量前期定房客户的合同没有及时签完，开始出现客户被动违约，被动退房，各种矛盾呈现，开发商开始乱了手脚，乐以忘忧。

　—弓之鸟。新广告法发布，一场势如当年东莞扫黄的新闻传到郑州的各种微信自媒体和朋友圈，深圳严查开发商各种虚假广告和各种购房虚假手续印章和证件，政府严格监管和民间维权行动迅速在郑州开始并迅速发酵升温，面对原本低劣的产品品质、高大上的推广内容和短期迅速飙升并虚高的房价让购房者有一种强烈被愚弄的感觉，愤怒的购房者开始了无底线的维权行动。开发商开始连夜撤换广告，焚烧不符合新广告法的各种物料，一些参与弄虚作假的销售人员销毁印章假证，微信群和朋友圈里传着某某房企被查、某某销售部被抓走几个销售员的图片甚至聊天记录截图，高价退房、维权行动、广告严查、以讹传讹，当前楼市犹如惊弓之鸟。

　　我认为如有需求，任何时候都是买房的时候，适合自己的就是最好的。郑州刚需仍然是市场主力，现阶段房价在大幅上涨的可能不大，但出现暴跌的可能性更没有，经过几个月的疯狂，当前郑州市场几乎没有可售房源，由于某些开发商违规预售和价格虚高导致的退房，限购限贷等调控政策导致的退出的房源，开发商会理性的面对市场，适机推出促销方案，客户结合自己的能力和需求，理性的选择适合自己的房子。这一轮疯狂的市场是由于老百姓的疯狂直接造成的。 刚需客户一定要理性的看待市场，不跟风、不追高、不杀跌、不盲目、不幻想，结合自身的需求决定是否买房。

　　这轮楼市上涨的速度超乎所有地产从业人员的想象，价格已透支了近两年的空间，在上涨的过程中，投资客购房比例远远不到没有传说中的50%，推高房价的更多的是恐慌的刚需和改善型客户，在6月份之前市场不温不火的时候进入楼市的才是受益者，而投资客所占的比例不会超过20%，在价格飞涨的时候，很多投资客拿着现金在各个售楼部选择和犹豫过程中，已经错失了很多投资的时机。现在如果纯粹的要追涨投资楼市，想从疯狂的楼市获柔盛的投资回报，现在已不可能了。然，如果手有闲置现金，有改善性的需求或长远的需求，有良好的心态，长期看楼市还是有投资的空间。我认为如有改善需求的投资客，注重品牌、用心做产品、全心做物业的开发商和项目可以作为投资的首选。

　　昨中央政治局会议要求有效实施积极财政政策，坚持稳健货币政策，确保实现今年经济社会发展目标。河大同学给我联系说，楼市调控了，是不是可以出手买房了，几个兄弟想组团来郑州买房，我笑了，问哪还有房子可买。他倒说了两个项目，一个在古荥，一个在南龙湖，我又笑了。这就是当前的楼市。调控政策在挤走投资投机型客户的同时，也遏制了改善型客户的需求，郑州现有库存量不足，价格趋于轩震荡中平稳前行，年底前楼市应该是由“价平量平”到“价平量跌”的趋势发展， 表面的市场数据不能真正的反应市场真实情况，因为市场需求还是有的，短期内新增预售面积和备案房屋如果有龙湖板块等高端产品，还有可能出现价格上扬的态势。