四次易主的大河宸院，交给融创打磨，是幸还是不幸?

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　　先回顾一条这样的消息：

　　2015年2月15日，郑政出[2015]10号地挂牌出让，位于天河路与绿洲路交叉口附近，面积90.64亩。这块地的竞价可谓一场没有硝烟的战争：起始价2.22亿元，河南中创置业(当时背后的控股方为开封市兰尉置业有限公司)首先报价4.52亿，另外一位竞买人加价200万，不到一分钟的缓冲时间，中创置业直接加价4600万就结束了战斗。最终，以5亿元拿下，折合楼面价5176.27元/㎡，单价约552.14万/亩，溢价率达124.97%，成为当时惠济区的单价地王。

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　∏一扒大河宸院经历“四次易主”的前世。

　　大河宸院的出世可谓一波多折。最早是由立奇置业开发，案名定为“立奇新城”，据说当时还请了世联做定位报告。之后，中创置业在一期90亩地块的土拍中拍出了惠济区单价“地王”，拿下惠济区的“地王”后，原先“立奇新城”地块的围挡被换成了“中创运河水岸”，不过项目的进展给人的感觉一直很缓慢。

　　再之后，兰蔚邀请蓝城合作，由蓝城代建，案名又变成了“蓝城运河小镇”，当时地块周边的围挡又已经开始宣传，后来蓝城因为成本问题退出开发，据说兰蔚曾联系过多家开发商合作，但都无果。

　　直到2016年6月18日，融创、思念、平安签订协议，合作开发弓寨合村并城项目，也就是如今的“融创瀚海大河宸院”，其中思念主要做前期土地整理，平安主要负责出资，由融创主力开发。

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　　融创瀚海大河宸院是融创和瀚海的合力之作，由融创主力开发。

　　项目开发商为河南中创置业有限公司，2016年6月3日，经过股权变更，河南融创奥城置业有限公司(天津融创的子公司)成为河南中创置业的股东，这标志着融创确实参与了弓庄的开发，而且正式进入了实质性的运作。

　　历经几个开发企业进入又退出、搁置已久的首个地块终于进入了启动倒计时，也有了一个比较中正大气的名字“大河宸院”。大河宸院确实命运多舛，但这次以后应该不会再发生易主了。

　　下图显示开发商河南中创置业目前的股东包含融创▼

　　说到融创，关于融创瓏府的事，这里就不再做过多评价。融创一向利益至上，大肆圈地，不断扩大规模，看似是好事，毕竟是一线房企，可作为一个本该给郑州房地产市场带来优秀作品的一线房企，却没有绿城的精细，也没有万科的服务意识，目前让我们见识到的只有狼性营销。

　　融创2016年进驻郑州，3月，就与河南国控联合，拿下在郑州的第一个项目融创美盛象湖壹号，接着在4月份开发了在郑州的第二个项目融创瓏府(城开菩提祥域)，之后又通过收购华夏万通地产的股权，在绿博片区开发融创观澜壹号，紧接着就是这第四个项目融创瀚海大河宸院。

　≥说，融创在5月份接触该项目的谈判，6月初即敲定合作，6月18日融创、思念和平安签订合作协议，9月5日召开案名发布会，9月10展示中心和商超展厅开放，确实很速度。

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　∩以枕水而居的大河宸院，自然环境如何绝版?

　　项目位于索须河和东风渠交汇处，双河交汇，上风上水，真正的运河之滨，郑州这种天然河道景观太少了，自然环境在郑州算是屈指可数的。

　　索须河在此段属于世界文化遗产大运河的生态景观改造区，之前这里也是臭水沟，由于治理力度较大，河道现在的景观已经做的差不多了，木栈道、慢跑道也都有，周末节假日也会有人来玩儿。据说天河路到索须河花王桥一段已经进行了景观提升改造，目前在整治的是花王桥到中州大道一段的生态提升工程，从已完工的河道向东一直到中州大道附近，索须河景观提升目前也就这么一段。这对大河宸院、万科天伦紫台、正商林语溪岸是个利好，因为这三个项目基本上被该段河道穿过。

　～风渠的水质不算差，运河水质尚可，不过现在还在整治中，水不是太深，河两边是各100米宽的景观绿化带，改造后整体会有将近300米宽的视野。

　　大河宸院整体效果图▼

　　来自米宅的已改造河道景观实拍图▼

　　其实，大运河和人工湖是两种截然不同的体验，相比郑东新区的龙湖、龙子湖，象湖亦或是经开区的蝶湖等人工开挖的湖，多的是一份历史文化底蕴，而且天然的河湖自有一番灵气在，是活的，后期人工开挖的湖总觉得少了点什么。

　　先看一张图，大河宸院的大致位置▼

　　接着把图拉大，看第二张图，项目周边▼

　　大河宸院位置确实也比较偏远，位于大河路天河路交叉口，怡丰森林湖南侧，索须河沿岸，到市中心火车站的直线距离约17公里。这里是一块干干净净的基本没有工厂、物流仓库的区域，区域内也汇集了几个万科、建业等几个比较大的开发商。

　　项目北临怡丰森林湖，目前已经售完，西侧有建业运河上院、和昌林与城，东边有万科天伦紫台，建业运河上院与和昌林与城也属于运河区，但稍微偏北，离运河稍远，万科紫台目前开发的地块就更不用提了。

　　此外，片区内还有黄河迎宾馆和惠济区政府，索须河以北的首推地块与北四环大河路直线距离约1公里，与黄河直线距离约4公里，与惠济区政府约2.5公里，与惠济万达约3公里，惠济万达预计11月18日开业，此外，项目东南方是惠济区特色商业中心。

　　偏远的位置不免会让人注意到周边的交通。目前周边有北四环、天河路、中州大道等道路，南北向主干道天河路途径于此，对于有车族来说，进出市区还是比较便捷的，另外，现在天河路上已经通了几条公交线路。

　　地铁方面，规划有地铁3号线延长线会经过，走天河路，还有地铁7号线，不过这都属于远景规划，还是那句话，“毕竟还只是规划”。此外，地铁2号线北延线规划会向西路过惠济区政府，而项目首期地块离得太远，距离惠济区政府的直线距离还有2.5公里。

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　　简直太纯粹!一水儿的143㎡，其实有点猩惜。

　　首先这是一个改善盘。

　　项目总占地9500亩，除了水域、绿化、路网、教育商业等用地外，可开发的住宅用地是2000亩，人均绿化率是挺高的，首期已经拿到的地块是90亩，也就是开头提到的90亩地块，整个项目目前也只有该块地拿到了土地证。

　　项目整体大致规划▼

　　注：具体规划以规划部门为准

　　首期在天河路以东，索须河以北，主要有两个优势。

　　其一，弓庄地块比较分散，大河路南北都有，两条蜿蜒宁静的河将项目整体地块最天然地划分成三块，首期地块东侧紧临运河，地块以南，运河以北是一个70亩的市政公园，紧邻河景和公园，是第一大优势资源。

　　其二是地块指标，由于首期地块距离河道最近，运河段为了申遗，采用了最高规划标准，除了两岸100米生态廊道，还有严格的容积率限制和限高，首期容积率只有1.6，所以你会看到大河宸院靠近运河的部分都是多层。

　　首先，大河宸院首期地块规划总平图▼

　　下面，首期地块效果图▼

　　再一张，沙盘实拍图▼

　　但是，看融创的规划，新古典主义风格，7栋15层的小高层，11栋6-8层的洋房，配有一所6班制幼儿园，其中洋房靠近东南运河的一部分是6层，靠西的几栋是8层，西北角的19#小高层是公租房，与商品房之间由物理隔离隔开。洋房顶层无复式，一楼带院带地下室，东边沿河的一排是商业性质的住宅，限高9米，3层，300多平，相当于别墅，报批的话是属于商业，所以产权是40年，沙盘上显示为水晶体。

　　户型除了沿河的几栋别墅，其余一水儿的143㎡四房，有点小了，143㎡做四房偏紧凑，其实不妨做些更大的户型。首期地块是绝佳位置，应该是最值得期待的，产品做得确实有点猩惜，据说后期地块的容积率可能会相对偏高，舒适度更低一些。

　　下面看143㎡的3个户型，首期除别墅外的整个项目也就只有这3个户型。纸质户型图依然没有楼层平面图显示，依然没有标明尺寸，就只能在户型图上看看每个房间的大概情况。

　　小高层143㎡四房户型1▼

　　小高层143㎡四房户型2▼

　　洋房143㎡四房户型▼

　〈完这3个户型可以发现，所有的房间都没有飘窗，四房在只有两个卫生间的情况下，公共卫生间没有设计成干湿分离。从户型配比方面来看，小高层中户型1的占比较大，那就看看这个户型，四个房间位于四个角，私密性是够强，可是位于西北角的小书房位置确实太尴尬，走过去必经餐厅和厨房的卧室(书房)实在少见，还有，看到除主卧外其他三个拥挤的锌间，感觉入户玄关的面积好浪费!

　　其他两个户型还可以，西南角的卧室适合留给老人或留宿的客人。

　　项目除别墅和洋房一层外，其余都是精装修，装修标准小高层2500元/㎡，洋房3500元/㎡，连洋房也做精装修，在郑州还很少见，不知洋房客户能否买账融创的精装修?

　　其实，从整个项目的产品设计来看，融创更多地是从营销角度来做产品，140㎡左右的面积段可能卖的更快，也符合融创快速开盘快速回款的企业作风，但显然并没有把这块地的产品做到极致，有点猩惜。

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　　最后说说项目的进度。

　　目前大河宸院的正式售楼部正在建设，售楼部和样板间要等到12月底或元月份开放，开放后开始排号，预计元月中旬开盘，由于证件不全，现在楼栋还没开始盖，开发周期2-3年，交房时间未定。

　　米宅米宅文章中有一段话这样描述融创：

　　“融创一直标榜自己是豪宅制造者，但是却并没有将品质真正的做上来，这就是孙宏斌的矛盾之处，既要口碑，又要赚钱，最后却只落得市场的口实。”

　　从融创进入郑州市场的2个在售项目融创象湖壹号、融创瓏府来看，貌似品牌落地很不理想，口碑并不好，我们还没有看到融创呈现的产品，不过却已经领教了融创“速度至上”的无证销售。不知道这块地将会是怎样的一个存在?

　　整体来看，这块地是养老首选，周边水系、景观等自然环境比较给力，但从目前的情况来看，项目并没有很好的发挥出巨型滨水楼盘的极致优势。希望融创能够对得起郑州的客户，用心打磨产品，拿出诚意，别最后闹得被郑州人民唾弃。

　　点击左下角的阅读原文看看米宅网友如何评价大河宸院的?