深圳房屋租赁新问题亟需新对策

    房屋租赁条例废止后，我们想把企业引进来，但由于园区竣工不满2年，无法办理合法产权证明，导致进驻企业和机构不敢入驻，严重影响园区正常运营。希望相关部门能眷调研，完善政策供给，及时解决问题。10月19日，龙岗区两会坂田小组审议期间，来自天安云谷的人大代表直言呼吁道。

    当前，深圳产业结构正加速转型升级，创新型产业和企业的引入、培育，更需要明确的房屋租赁政策作为保障。有统计数据表明，深圳已进入租赁市场的房屋约5.1亿平方米。如此巨大的租赁市场，自2015年下半年以来却受一部法规废止影响，出现了政策拐点和市充数，同时面临房屋租赁市场如何进一步完善的大考。

    1 现状

    拐点来自一部特区法规的废止

    按照国家房地产管理法，城镇地区无合法产权证的房屋是禁止使用或出租的。但深圳作为改革开放后从农村到城市化的特殊城市，存在大量先建设后规划问题，其中村集体和原村民的自建房就是最大的历史遗留问题。

    早在1992年，深圳刚刚取得特区立法权时，就颁布了深圳经济特区房屋租赁条例（以下简称租赁条例），允许产权手续不齐全的村集体和村民自建房租赁使用，对促进集体租赁经济发展产生深远影响，被誉为禁区也能改革，后来修订中还删除了房屋租赁许可证和房屋租赁管理费等条款。

    但有段时期，受一些发生在出租屋内重大安全事故影响，深圳市在租赁条例第53条中将未及时申报纳管的处罚力度提高到租金的20%，并追缴滞纳金。这条罚则如同戴在租赁行业头上的一道紧箍咒，许多存在隐患而又未及时纳管的租赁企业为此付出了几十万，乃至上百万的罚款教训。因此，这部法规饱受社会各界争议，毁誉参半。直到2014年，25名市人大代表联合建议修改或废止租赁条例。

    设定房屋租赁合同行政备案审批，加重了政府对市场主体及社会事务的管制和限制。市人大代表曹建社认为，租赁条例原寄希望于通过房屋租赁合同登记备案，加强流动人口管理，强化房屋使用安全等，但随着社区管理和户籍、消防、城管等执法部门法治意识和执法力度的加强，房屋租赁登记备案的前置功能已逐渐弱化。

    2015年8月30日，租赁条例被市人大常委会正式宣布废止。按国家法规，房屋租赁登记备案应以产权许可为前提。因此，也有来自企业的声音指出，废止租赁条例不只是废止了高额的行政处罚条款，也同时等于关闭了深圳大量无合法产权房屋进入租赁市场的法律渠道，房屋租赁管理部门依据上位法只得停止执行有关无合法产权房屋租赁备案制度，深圳房屋租赁市场从此进入了放开与放任并存的状态。

    2 影响

    租赁之困影响园区招商引资

    位于龙岗区坂田街道的高新科技园区——天安云谷，是深圳市最大的工改工项目，也是龙岗区产业转型升级的成功代表，华为终端业务总部约1.1万名员工进驻天安云谷，目前园区一期全部完成招商。

    值得关注的是，众多以租赁方式入驻的企业和配套机构在办理相关证照时，仍需租赁登记备案这一前置环节。该项目因未取得房产证，只能提供两证一书，而无法办理租赁登记备案，导致部分物业闲置，入驻企业和配套机构无法正常运营。

    天安云谷相关负责人莫经理告诉记者，有一家儿童教育机构在办理证照时，教育局要求要有房产证或租赁证，而在办理卫生和消防领域证照时，该机构也受到影响。目前园区总面积达40万平方米，有物业上千套，全部做不了租赁备案，政府虽不要求强制备案，但实际中不少企业和机构办理相关证照时仍频频碰壁。建议政府在政策系统中迅速设计一个临时解决方案。

    事实上，目前深圳还有很多物业处于天安云谷这种尴尬状况，给运营造成困扰，相关经营主体也希望政府部门能有效协调好这一问题。

    深圳市广兴源互联网产业发展有限公司负责人林先生表示，原特区外地区有很多无产权、统建楼，备不了案影响非常大。因为要开餐厅、酒店须办消防、特种设备等证件，根据国家规定，这些特种经营许可也需要有房产或租赁等凭证为审查前提，因此，政府应出台更合适的后续政策，不能断档。

    深圳市宝安华丰实业有限公司负责人官文辉说，有些厂房政府支持工改商，但很多不能办理租赁凭证，把好的客户赶跑了。有的工厂宿舍升级为公寓，同样因办不了租赁合同备案，消防也不验收，招商受到很大影响。

    据统计，深圳约有3.77亿平方米属于社区股份合作公司或各类企业自行建设的产业用房，也就是所谓产权手续不齐全或有瑕疵的经济用房。20多年来，这些经济用房在租赁条例支撑下，通过到租赁部门备案取得房屋租赁凭证，准许进入租赁市场。

    一位长期在社区股份公司工作的负责人称，租赁条例废止后，一方面，社区集体物业将逐步失去外商投资。因为国际市场上对合作企业的房屋产权及其使用的合法性审查特别严格，同时海关部门也要求报关企业必须提供合法的房产证或房屋租赁凭证。另一方面，社区集体物业将逐步失去高端企业。集体物业出租无需官方备案后，出租方是否愿给承租方开具合法足额的税务发票，则要靠双方的自觉性了。对于高科技企业来说，办不了房屋租赁凭证，对其向海外发展和上市融资受到很大限制，租期到期后则只能选择退出社区集体物业，甚至退出深圳。

    据悉，作为社区集体经济体量最大的宝安区，2015年9月之后遇到的此类问题最为迫切。但2015年10月份，该区相关领导深入企业调研，发现租赁条例废止后问题相当严重，立即以区政府授权方式在全区恢复了无合法产权房屋租赁备案制度，这也形成一市两策现象。

    3 深思

    房屋租赁政策细则亟待完善

    笔者调查了解到，深圳不仅经济用房租赁入市受到租赁条例废止影响，住宅租赁市场同样也受到较大冲击，呈现管理和服务同步弱化趋势。

    据了解，全市住宅出租屋达700多万间套，面积达2.8亿平方米，登记租赁居住的外来人口约1200万人，其中办不了房屋租赁凭证的出租屋在400万套以上，至少800万人的工作生活因此而受到影响。

    房屋租赁凭证作为一种租赁关系建立的官方凭证，由当事人民事关系成立后主动到职能部门办理，已与市监、公安、教育、税务、人居、卫生、食药等部门管理服务紧密相联，形成了一整套政策审批相互印证支撑的生态系统，在办理子女入学、税务登记、环保审批、卫生许可等20多个领域，起到证明我在这里的作用。

    今年初以来，许多家长所租房屋办不了房屋租赁凭证，导致孩子无法入学，有关部门只得向办不了房屋租赁凭证的家长提供一项租赁信息申报服务。然而，这种租赁信息申报服务仅作为学位申报的特例使用，无法向经济用房推广应用，也不能延伸到其他行政审批服务之中，严格来讲仍然没有法律依据。

    据了解，国务院5月份已出台加快培育和发展卓租赁市场的政策文件，允许现有房屋出租，并明确要求落实租赁合同登记备案制度，但对进入租赁市场的现有卓在产权许可方面没有明确划线。有政策研究者认为，现有房屋指存量房，应包含产权手续不齐全的房屋。

    有政策研究者认为，租赁条例废止后，房屋租赁市场还有很多政策法规细则需要完善。据悉，迫于基层呼声和租赁市场下行压力，深圳市相关部门正在研究修订相关法规，以缓解当前租赁市场中主管部门管理服务缺位的诸多矛盾。