郑州本土开发商和职业经理人的生死局

　　前言

　　近日旭辉集团进入郑州市场，开始大规模招人，截止目前全国前20还没有进入郑州的开发商只剩龙湖地产、世贸房地产、首开股份、新城控股。

　▲全国前十的开发商均已进入郑州，同时排名前三的恒大、万科、碧桂园均已经完成了郑州市的全面布局。经过几年的沉淀，关系经营和问题处理能力的升级，加上向政府展示了强势的土地建设和运营能力，这些外来房企已经开始跨越区域的沟壑。

　　此时站在2017开年的节点，土地拍卖的争夺异常惨烈，客户资源也将出现激烈争夺，郑州市的房地产市唱始过了遍地开花时节，短兵相接竞争红海已出现。

　　品牌、产品、营销、资金，外来房企已经武装到牙齿，迅速冲向了本土房企尚未筑起的护城河，城墙已经岌岌可危。覆巢之下，大批本土化属性的职业经理人也将陷入生死局。

　　一、强大外来房企的郑州包围术

　　我们以房企排名前三的外来房企恒大、万科、碧桂园为例，目前恒大、万科在郑州已建在建的项目各有8个，碧桂园有11个。已经初步形成了郑州市东南西北的布局和包围圈，并在郑州站稳了脚跟。

　　郑州三大房企红绿灯

　　外来房企虽然有着成熟的产品体系和充沛资金但是初入郑州最尴尬的问题就是拿不到好地块，而介入城改项目往往因为缺少处理经验和关系铺垫陷入深坑。恒大名都就是一个典型的例子。

　　然而正是如此，凡是外来房企进入郑州市场，就会被天然的锻炼一次。

　　或者高价拿地，代表着先天成本高，或者无奈开发远郊大盘，代表着客户导入困难。较差的先天条件，锻炼出来了大型外来房企更为强大的运营能力。

　　强者更强。随着时间拉长的同时，恒大，万科，碧桂园，渐渐在条件恶劣、营销难度巨大的郑州东南西北站稳了脚跟。不断开发了大批大体量项目，各种产品线都试手完毕。

　　更为强势的是，强大的外来房企已经摸索出了或者借合作开发(如碧桂园思念翡翠城、碧桂园名门紫园等)，或者借土地宝宝(泛指拥有土地但没有建设开发或者资金能力的房企)之手，在渐渐站稳脚跟的同时开始切入优质地块。

　　三大房企主要项目情况

　　三大房企以碾压的态势硬生生闯入市场，短兵相接，高下立现。万科美景世臻园(郑纺机)将在城市核心区无敌手，恒大城碾压高新区，而碧桂园龙城几乎横扫了整个荥阳，未来的碧桂园西流湖地块更是要碾压西区。

　】地产的五大板块，产品、品牌、营销、资金，外来房企已经近乎碾压，补足关系这一块后，实在找不到强龙不压地头蛇的理由。

　〓、本土开发商的困局

　　事实上最大的问题是，大多数本土房企并不能被称为地头蛇。

　　我们把本土房企分为四类

　　一类：一线本土房企品牌

　〓类：二线本土房企品牌

　　三类：还不能盖好房子却还要盖房子的本土房企

　　四类：土地宝宝(泛指拥有土地但没有建设开发或者资金能力的房企)

　　我们的判断要素如下：

　　一线本土房企已经有了筑就房企护城河和核心壁垒的两个基本要素;;品牌和成熟的产品线，如建业、正商、永威、康桥、美景等。但是普遍缺乏营销和资本运作能力。其中老大哥建业由于企业战略选择失误，早年资金沉淀地市过多，摊子太大无法轻易抽身，错过了做大做强的窗口期;正商制约于产品上限，无法较好的产生溢价;而康桥、永威、美景营销能力确实有待提高，整个周转速度明显比国内一线企业慢了好几拍，土地储备太少也是巨大隐患。

　　限购后康桥康城11月5日推出245套开盘去化率95%，而恒大城11月13日推出1056套开盘去化率80%。康桥作为我们本土一线房企，双限后市场冷水一下，与恒大相比营销能力高下立判。

　　同在北龙湖片区的正商善水上境11月13日开盘，去化率不足50%而恒大悦龙台11月27日开盘去化率90%，虽然正商推出的面积相对较大，但还是反映出了，产品或者产品展示，营销能力和企业对政策、定价把控能力的高下。

　▲二线本土房企，均有一些特别的长处，或者资金、关系，或者偶尔惊艳的产品等。如亚新、亚星、鑫苑、和昌、正弘、思念、名门等。但是当房地产已进入正面厮杀、全面竞争，一技走天下的年代将不复存在。

　　在进入2017年以后的转折年，三类房企已经注定来不及改变，将会做完最后一个项目，或者走到四类房企的路上做一个土地宝宝。我们也希望以上房企，安心做一个土地宝宝，不是不支持家乡企业，只是房价已经这么高就别出来祸害人了。

　〓类房企会开始受到挤压，项目逐步减少。一类房企会在企业大战略上步步维艰。

　　即便这样，今年市场我们非常看到了两个重要的现象，一是外来开发商的减配，二是今年市场上比较亮眼的产品均都是本土房企的作品。

　　外来房企减配，仍然给了本土房企非常大的压力，说明我们确实需要多多思考企业以及产品的不足，同时本土优秀房企的作品也吸引了大量的粉丝，这正是给了我们机会，思变则生。

　　从品牌产品到融资均需要好好思考了，实在不行抱团取暖，本土房企诚意合作开发，也将是生存之法。

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　　回顾从阿猫阿狗都可以搞房地产的年代，到拼着关系为王，再到即将到来的寡头垄断时代。2000年到2020年期间，房地产开发公司从500个，将会缩减到50个不到。

　　同样未来土地资源将会有超过50%集中到外来房企，而80%的项目也将集中到几个寡头公司当中。

　　图中数据为克尔瑞地产研究于2016年11月30日发布的1-11月全国房地产销售数据。

　　前100强中，前三名恒大3471.1亿元、万科3388.9亿元、碧桂园2880.4亿元，本土企业只有正商地产209.8亿元和建业地产183.3亿元入榜，连零头都不到。

　　大鱼吃小鱼?并不是，这片红海已经是鲨鱼袭来，小鱼只够过牙缝，难!难!难!

　　三、本土化职业经理人将何去何从

　　外来房企的冲击，和房地产市场激烈的竞争必然导致很多本土房企淘汰，而本土职业经理人也将面临再就业的难题。与此同时，外来房企的核心位置带来了外来职业经理人，而本土化职业经理人在外来房企竞争激烈的同时又很难被重用，未来堪忧!当前，很多项目总监在做的就可能是最后一个项目了。

　　事实上，这一年郑州市房地产本土职业经理人的变动均比较大，赋闲在家的职业经理人已经比较多。如我们认识的W总，所在的公司便成为了土地宝宝，董事长在依附的外来公司担任一个虚职。W总离职后，参加了几次面试，还经常能碰到自己的老部下，更令人感慨的是，在应聘一家全国前十的开发商高管时，还遇到了自己曾经的领导H总，W总说：“当时我就震惊了，H总一直是我偶像级别的人物，居然会和我应聘同一个岗位!那种场合我真没好意思跟H总打招呼，装作没看到，溜去楼道抽了好几只烟，等他面试完离开。”

　　像W总和H总一样的职业经理人并不少见，竞争越来越残酷。

　　另一个我们认识的T总，在今年先后就职了两家本土房企的高管，前一家本土房企企业文化因为比较重用年轻人，而T总年龄稍大，并不像我们所认知的比较有话语权，而仅仅是一个参谋。在另外一家本土房企T总莫名的就成了老板的行政秘书，或者说一个“传话筒”，无奈T总最后又回到原来的公司，再小的项目也是自己做的项目。如T总一样，跳槽到另外一个本土房企也并不好待。

　　未来摆在本土职业经理人面前有几条路：

　　一、找另一家更强的本土房企就职，问题是机会太少，要求高。

　〓、找外来房企入职，问题是要求很高，并且很难进入核心管理层。

　　三、去地市做项目，问题是除郑州外全省各地市人口都是净流出，市场规模有限，项目更不好做。

　　四、大老板当土地宝宝，跟在后边溜须拍马伺候宝宝。

　　五、依托自身的资源，转行去其他行业当职业经理人，或是做一些创业项目，这条路必然更难。

　　六、赋闲，说白了就是暂时失业，等待新的市场机会。

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　　好在大部分职业经理人这些年都存了点积蓄，像我们一位好朋友D总，十年从业经验积累了数百万身家，在去年做完公司最后一个项目后，一直赋闲在家做职业股民。

　　春江水暖鸭先知，身在其中的本土职业经理人对这种现象一定是最敏感的。职业经理人私下暗流汹涌，今年已经蹦出来了好多地产猎头公司，各大房企疯狂互挖墙角的同时，大家却普遍感到择业越发困难。

　　一线城市的职业经理人往二线城市跑，本土职业经理人要么逆流而上抢驻实力房企，要么被冲到三线城市去或者干脆转行，这难道不是另外一种大鱼吃小鱼吗?

　】企竞争激烈，职业经理人也并不轻松。要想仍然在这个行业站稳脚跟，我们想说的是房企的竞争生存之路也是职业经理人的生存之路。锻造过硬的职业能力，构筑防御壁垒，房企需要的，职业经理人也同样需要。

　　结语：

　　2017将是摆在房企也是本土职业经理人面前的双重生死局。

　土房企不进则退，而且是大跃进不是戌步。先把握住基本要素;;产品力和品牌，然后进一步扩大规模提高市场占有率、提高话语权。当然，营销能力、融资能力以及相匹配的运营、管控能力都需要跟上。

　▲若你是一二类房企的职业经理人，还望用全你所有的能力，帮助企业筑就护城河，扎稳郑州市场，现在拥有的也许是你最后的也是最珍贵的。

　　何去何从，一切都在路上。

　　不破不立。

　　立过此番，不出意外还可度过房产的白银时代。