| 先来一剂拆迁案例干货，可供广大被征收人参考~后面更有正在进行的经典案例直播剖析哟 法制网记者 周斌 "面对明显低于市场价格的补偿方案，法院坚决撤销县政府的房屋征收决定，保障了当事人合法权益。"虽然判决已过两年，但北京万典律师事务所主任王卫洲至今对其代理的孔庆丰诉山东省泗水县人民政府房屋征收决定案仍历历在目。 2011年4月6日，泗水县政府作出决定，对孔庆丰家所在片区实施房屋征收。孔庆丰认为，该征收行为违法，在行政复议维持的情况下，将县政府告上了法庭。 原告提供证据称，被告张贴的补偿方案征求意见稿照片上存有明显雪迹，县气象局证明2011年3月1日泗水降雪，因此征求意见稿实为降雪后张贴，3月21日便结束征求意见，公告期不足30天，程序违法。 被告则回应说，当年2月有4次降雪，征求意见稿张贴于2月20日，照片上的雪迹为2月16日的降雪。 法院审理认为，泗水县当年2月至3月有降雪，仅凭照片上的雪迹和当事人记忆，尚不能证明原告主张。 庭上，被告指出，此次房屋征收，县政府进行了社会风险评估，召开了房屋征收补偿方案听证会，广泛听取群众意见。并提供了举行听证会的相关材料及会场照片。 "此次征收涉及900余户，由于听证会没有广而告之，导致参加听证会的人数太少，而且多为企事业单位代表，听证结果不合理，不公正。"原告反驳道。 王卫洲告诉记者，对于此次征收，原告无法接受的根本原因是补偿标准太低。 据介绍，征收补偿方案规定：选择货币补偿的，按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿。产权调换的，安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资，超出10平方米以内的按优惠价结算，超出10平方米以外的按市场价结算；被征收主房面积大于安置房面积的部分，按照安置房优惠价增加300元每平方米的标准给予货币补偿。 王卫洲回忆说，安置房优惠价为每平方米1300元左右，而当时他们走访该安置房附近多个新建商品房售楼处了解到，新建商品房价格都在每平方米3500元左右。"孔庆丰家面积有四五百平米，不管选择何种补偿方案，都损失很大，根本无法接受"。 我国国有土地上房屋征收与补偿条例规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 法院认为，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋的补偿，应参照就近区位的新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。 "本案中，优惠价格显然低于市场价格，对被征收房屋的补偿价格也显然低于被征收人的出资购买价格。补偿方案对被征收人显失公平。"法院指出。 最终，法院判决撤销泗水县政府作出的房屋征收决定。案件受理费50元，由泗水县政府负担。 点评 公平补偿应贯穿征收全程 侯勇（山东省高级人民法院行政庭副庭长）：国有土地上房屋征收与补偿条例规定了对被征收人给予公平补偿的原则，因此，在诉房屋征收补偿决定案件中，应当重点审查补偿决定的合法性以及合理性。 但司法实践中，对于征收补偿方案的审查方式，各地法院有不同的做法。有的认为，审理房屋征收决定重点在于程序方面的审查，即房屋征收部门拟定的征收补偿方案是否报市、县人民政府，市、县人民政府是否就征收补偿方案进行论证并予以公布征求意见，征求意见的期限是否少于30日等，如果这些程序都符合条例的规定，就认为征收补偿方案符合规定，至于该方案在实质内容上是否公平、合理，应当在审理房屋征收补偿决定的案件中重点审查。 本案之所以具备典型意义，就在于法院并未采取上述审查方式，而是将条例规定的应对被征收人给予公平补偿的精神贯穿于房屋征收与补偿的全过程。无论是有关征收决定的诉讼，还是有关补偿决定的诉讼，人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则，只要发现征收补偿方案确定补偿标准明显低于法定的"类似房地产的市场价格"，就应当果断确认其违法性，以及时保障被征收人的合法权益。反之，如果法院在审理征收决定时对征收补偿方案不进行实质性审查，市、县人民政府下一步就会根据形式上合法但实质内容不公平的征收补偿方案实施征收补偿，将会给被征收人对补偿问题寻求救济带来障碍，也不利于纠纷的实质性解决。 法制网记者 周斌 整理 以上案例，有两点是拆迁合理、合法的重要原则，把握好就可以维护自己的切身合法利益： 1、拆迁人是否不折不扣按法定程序实施拆迁征收； 2、是否按国家规定做合理、公平补偿； 下面是正在进行中的真实案例直播剖析，拆迁防坑秘诀马上奉上……请收藏本帖随时互动哈 资源县简介： 资源县位于广西壮族自治区东北部越城岭山脉腹地，是广西的北大门，属桂林市管辖。境内有华南第一高峰猫儿山，是长江水系和珠江水系的发源地之一。资源县东西横距65.5公里，南北纵距63.4公里，总面积1961.14平方公里，是一个少数民族聚居县。属亚热带季风气候，全县平均海拔在800米以上，是典型的高寒山区。全县气候温和，四季宜人，年均气温16.7℃。 2008年雪灾，胡锦涛总书记到广西资源县看望受灾村民 下面案例极具代表性，希望能给更多被征收人以借鉴、启示，实时直播剖析： 行政诉讼起诉书 原告：李正义（化名）,男，汉族，19**年**月**日，现住：资源县资源镇************，身份证号：45**************，联系电话：187********** 被告：资源县城北城镇化建设办公室，地址：资源县城北新区行政中心大楼，联系电话：0773-4311142 诉讼请求： 1、判令房屋拆迁安置协议书对原告无约束力； 2、被告赔偿原告以此造成的误工费、精神损失费，共计*****元； 3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由： 李正义（化名）资源镇************村民小组成员。位于资源县资源镇******宅基地集体土地使用权以及该地块上房屋产权属于李正义（化名）所有。 2009年9月，被告以方便******厂周边四、五户拆迁户的宅基地安置为由，让原告进行房屋拆迁安置。 被告在没有出示任何审批、备案法律文书，更没有走国家法律法规规定的法定拆迁程序（既没有2009年有关本拆迁的相关审批、备案文件，也没有公告征求群众意见，更没有得到人民群众认可并完善后进行拆迁工作），以欺骗的手段（原告相信被告，因被告代表的是政府，原告接受的信息完全是被动的；而被告在原告无力求证的情况下，欺骗原告），于2009年9月**日签订了所谓的房屋拆迁安置协议书。 在对原告所谓的房屋拆迁安置过程中，被告、房屋拆迁程序及签订的所谓房屋拆迁安置协议书存在严重违法，理由有五： 一、被告无权对外签订房屋拆迁安置协议书，签订主体非法。理由是资源县城北城镇化建设办公室系资源县人民政府内设机构，并不是行政机关，也不是法律或法规授权的组织，被告无权对外签订任何合同或协议。被告资源县城北城镇化建设办公室与原告于2009年9月**日签订的房屋拆迁安置协议书超出了被告的职权范围，且被告无任何法律主体资格，与原告签订的协议无法律支撑，对原告无约束力。 二、被告进行房屋拆迁没有审批、备案的法律文书，没有走国家法律法规规定的法定流程、程序。理由是中华人民共和国拆迁法中明确规定： 第二章 征收程序 第九条 县级以上地方人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境保护、文物保护、建设等有关部门，就房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项进行论证。 第十条 县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。 公告的事项涉及国家秘密的，应当遵守有关保密法律、行政法规的规定。 县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公布。 第十四条 县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。 县级以上地方人民政府及其房屋征收部门应当及时做好对房屋征收决定的宣传、解释工作。 第十五条 被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。 第四章 法律责任 第三十四条 违反本条例规定，县级以上地方人民政府有下列行为之一的，由上级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分： （一）非因公共利益需要征收房屋的； （二）违反法定程序作出房屋征收决定的； （三）未将房屋征收决定予以公告或者公告时间不符合法定要求的； （四）对不符合规定的补偿方案予以批准的； （五）作出的补偿决定违反补偿方案的； （六）违反法定条件强制搬迁的。 由此可见，被告没有按法定征收程序实施房屋拆迁，存在严重违法，整个牵涉到原告的拆迁、签订的房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力。 三、被告没有按国家有关拆迁的法律、法规之规定，贯彻先补偿后拆迁，而在房屋拆迁安置协议书中的第十条上述补偿分两次付清，即签订本协议后，甲方付给乙方总补偿金额的50%；乙方在规定期限内拆迁完毕后，并经甲方认可，乙方在十日之内将剩余的50%补偿费全部领取。，完全违反国家相关法律法规。实际情况是，截止目前原告房屋价值款项只补偿了50%，完全是要挟原告，不拆迁、不补偿。理由是根据中纪办关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知中在土地管理法等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例的精神执行，国有土地上房屋征收与补偿条例中明确规定： 第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 被告完全违反国家相关法律规定，实施拆迁工作严重违法并跟原告签订的房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力。 四、被告跟原告签订房屋拆迁安置协议书中实行的拆迁补偿标准没有按国家相关法规执行。理由是根据中纪办关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知中在土地管理法等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的国有土地上房屋征收与补偿条例的精神执行，国有土地上房屋征收与补偿条例中明确规定： 第十九条≡被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 依照本条例第十九条 对被征收房屋价值的补偿，实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。 1、低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍； 2、中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍； 3、高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。 据以上法律法规，被告完全违反国家相关法律规定，制定和实施违法的拆迁补偿；因此，被告跟原告签订的房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力。 五、以上四点事实和理由，足以确认被告跟原告签订的房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力，且就只从协议在法律上对双方的约束力讲，协议有效期限为2年，但事实是协议签订到截止目前已经7年多了。以此，也可确认被告跟原告签订的房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力。 综上所述，原告认为被告针对原告操作实施的房屋拆迁存在严重违法，2009年9月17日签订的所谓房屋拆迁安置协议书对原告没有约束力。同时，被告从2009年9月至今，多次通过口头、下发通知等形式要实施强制拆迁，给原告造成了极大的精神压力和伤害，严重影响了原告的工作和生活，被告需赔偿原告误工费、精神损失费。另，本案诉讼费用由被告承担。 望法院公正判决！ 此 致 资源县人民法院 具状人：李正义（化名） 2016年11月29日 附： 房屋拆迁安置协议书1份 以上案例从拆迁防坑的角度提出了5方面支撑，对大家是否有借鉴和启示，从旁观者角度以上协议还有哪些问题，欢迎互动、互助、分享，产生价值，帮到更多被征收人。 |
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