郑州房企集体维权，内幕真相曝光!

　　12月3日上午，数十辆车辆依次排队在郑州市金水路附近维权，每个车上都拉有条幅，上写“村民维权、‘K2们’滚蛋”、“‘K2’来搅局，安置房停建”等字样，都把矛头指向开发商;;“K2”。

　　维权车队引起了民众的驻足观望，不过这次不是业主维权，记者了解到，这些维权者大多为开发商，其中夹杂着少许城中村拆迁村民。那么，K2究竟是怎样的一家公司?它又到底做了什么让开发商集体维权?

　　现场：维权车辆挤满道路

　　上午10时许，记者在金水东路和黄河东路附近看到，数十辆车身挂有条幅的车辆低速行驶着，条幅上写着“村民维权、‘K2们’滚蛋”、“‘K2’来搅局，安置房停建”、“’K2’抢地，回迁无望”、“引狼入郑，抬高房价”等字样，这些车辆挤满道路，引起路人和过往司机的关注。

　　与以往业主维权不同的是，这次“主角”换成了开发商。十时许，在平安大道路边，记者见到一名维权男子正在把条幅收起，他自称自己是某房企中层领导，这次维权的目的是为了抗议K2来郑州搅局，抵制其参与今后的土地网拍。“今天来维权的大概有近20家房企，每家出30辆车，加起来有几百辆。”

　　除了房企员工外，记者在现场还见到带着孩子的维权者刘大姐。她自称是新庄城中村改造村民，今年以来，村里的安置房建造工作断断续续已经停工好几次，今天主体工程彻底停了。“听说K2公司来抢地，如果成功，我们的安置房建设肯定受影响。”刘大姐说。

　　上午11时开始，维权车辆才陆续散开离场。

　　内幕：开发商城改成本到底是多少?

　　K2还没有拿地就引起开发商这么大“仇恨”，那么，如果K2拿地成功，将会对开发商带来多少损失?

　　一名参与城改建设的某知名房企副总经理称，“别看我们以底价拿地就跟赚了多少似的，其实加上其他费用，根本不咋挣钱。”跟记者算了一笔账，详细的分析了该公司之前拿400亩地的费用明细：

　　1、招拍挂价格，起拍价按400万/亩算，政府返还65%出让金，每亩单价为140万元。

　　2、安置房建设土地投资，70万元/亩。

　　3、安置房建设投资，按3.5的容积率、3500元/㎡来算，每亩需投资415万元。

　　4、拆迁费投资，130万元/亩。

　　5、过渡费，6300万元/年。

　　最后，这400亩地在土地开拍前的各种费用为28亿元，折合每亩大概720万元。如果加上140元/亩的土地拍卖价格，总的土地成本将达到为860万元/亩。“这还是3年钱的价格，现在成本每亩至少920万元。”这名副总称。

　　如果按照之前的模式，招拍挂走走过场、没有竞争，该公司会以140万/亩的底价拿到。但是，一旦K2参与竞争，不断加价拍卖，最后地价按50%的溢价率熔断，600万元/亩收场，那么该公司就要多付出(600万;140万)*400亩=18亿元。

　▲如果该公司没能竞争到最后，土地被K2抢到，那么之前的28亿资金就付之东流了。“为了防止这种情况的发生，一些黑幕交易难免会产生”上述副总称。

　　回马枪：K2准备再抢地?

　≥悉，12月9日，郑州将网拍9宗土地，其中5宗为城改用地，4宗为合村并城用地。据一名维权者称，“化身为‘石榴置业集团股份有限公司’的K2已经交纳了其中7宗的保证金，准备再次抢地，这也是这次开发商大规模维权的导火索。”

　　业内人士称，如果K2再次“抢地”成功，对“提前进场”的开发商来说，将会是致命的打击。

　　12月9日首批竞拍的9宗商品住宅地块分布在惠济区、金水区、管城区和经开区，共计约41.58万平方米，折合623.74亩。

　≥知情人透漏，此次地块均以名花有主。

　　112--123号地块为碧园月湖后续用地。

　　114号地块为正商兴汉花园二期用地。

　　115号地块为名门翠园用地。

　　116--117号地块为管城区阳光城后续用地。

　　118号地块为万科天伦紫台二期用地。

　　119号地块为伟业龙湖上城用地。

　　120号地块为徐庄万锦地块，案名未定。

　　另一波土拍热潮集中在12月15日，在当天郑州国土资源网上交易平台限时竞拍16宗地块，其中14宗住宅用地，2宗商业用地。

　　121、122、123号地块位于金水区杨金路片区，也就是政府规划的金水科教新城。

　　124、125号地块为金水区马李庄城中村改造用地，为国泰一品庄园的后续用地。

　　130、131、132、133、134、135号地块为金水区二十里铺城中村改造用地，属于名门翠园改造项目。

　　138号地块为惠济区苏屯村城改用地，应为锦艺四季城后续地块。

　—发商：感觉自己被套牢

　　从编制控规，到组织实施拆迁、补偿、支付过渡费、建设安置房等一系列工作，在每个城中村改造中，房企需提前3年介入，前期投入大多不低于10亿元。

　　现场维权的一名房企高管称，“实际上我们也是被套牢了，前期投了那么多钱，现在只好硬着头皮干下去。但现在问题是以后这块地不一定是自己的，如果到最后‘自己养大的孩子被别人抱走了’，那就亏大了。”

　　一般来讲，城中村改造，开发商应先建安置房。据知情者称，今天起，已经有不少安置房工程停止了主体建设。

　—发商A表示，郑州市的城中村改造本来就是以本土开发商(不管实力如何)为主体跟郑州市政府约的“暗炮”，原则上这样是违背相关法律法规的，作为同行，开发商都是知道这个心知肚明、不公开的规则。而K2从拿地的角度来说没有什么原则上的一个错误或法律上的一个错误。

　▲且如果说，城中村改造的这个土地返还政策，公允的话，政府不是拿走超额利润的话、还返还给原一级开发企业的话，其实从道德上讲K2也没有什么。

　　目前的核心还是政府在土地收益返还政策，K2如此抢地会坑了原介入开发商的，原介入开发商会血本无归的，矛盾根源在政策不在K2们。

　来大家的可以在私下里跟政府沟通采蓉要措施，能把这个事情按下来。这样一闹倒好，把一个这个行业的潜规则弄成了一个大的维稳事件和舆论事件。

　　其实，这样一来啊，郑州市政府的压力更大，那么作为这个全国的媒体关注的热点，高层政府尤其是国土部会对这个事儿有一个重新的斟酌。这样未必对本土开发商有利，也未必对人家K2不利。

　　有业内人士称，在很多人都有固有的印象，城改就是拆去一个旧村，开建一个新村，然后再做出一堆高容积率的低劣的产品，黑心又暴利，但事实并不是这样

　　在整个城改的过程中，许多开发商投入了大量的资金，中歇发商更有可能是举集团全部之力，孤注一掷。在郑州，大开发商参与城改项目，多年之后仍不挣钱，并不少见，中歇发商在土地网拍过程中，就已经被行业边缘化，生存下来难度极大!

　　在新的土地出让机制下，除了前期参与改造的开发商，其他不管谁摘了城改用地，对于安置房的建设和过渡费的发放，他们真的会承担起来吗?而前期参与城改的开发商，网拍之后没有拿到地块，谁还会继续安置房建设、发放过渡费呢?对于一块不确定未来是否还是能收入囊中的地块，谁还会继续投入大量的资金和人力呢?所以，在这种新形势下，村民能不着急?建房的民工不着急?

　　现在已经进行的城改项目，就必须呼唤、呼吁土地出让的新模式，开发商也是重要一方，在地面临马上就被抢，权益无法保障时，不得不说，开发商，真没你想的那么强!

　　展望：历史遗留问题将如何解决?

　　实际上，无论是K2也好，本地参与城改的开发商也好都没有错。

　　目前，郑州楼市在全国仍是朝阳市场。K2按照规则，参与土地招拍挂也是对郑州市场的认可。

　地开发商通过垫资，提前进场，既解决了政府的资金难题，又为郑州城市化进程做出了贡献。

　　今后，郑州将从之前的大拆，进入到大建模式。现在，房企最担心的是;;今后自己改造的地还是不是自己的?这是“郑州城改模式”遗留的问题。

　　值得一提的是，郑州市年底前推出的6559.62亩商品住宅用地中，4758.80亩是城改用地，占到74%以上，将会让该问题进一步放大。

　　如何既能保证“前期进场”开发商的利益，又能让更多房企参与土拍竞价是目前亟待解决的问题。如果解决不好，城改开发商停止安置房建设，必将影响群众回迁，埋下不稳定因素。