7200万的拍卖背后是盛世之下的烂尾别墅项目

　　盛景濠庭，正如它的名字一样。

　∩惜，它生于盛世的末年，并没有多少的好时光!

　　它源于救市的薪火，而在它最盛世的年华里却笼罩在调控的压力之下!

　　市场并不是没有给它活路，只是它在自己选的路上越走越远!

　　今天，我们唏嘘濠庭的生不逢时，不要忘了盛景时乱烘烘，你方唱罢我登场!

　　(本文出现人名均为化名)

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　　7200万的拍卖的由来

　　国庆节的限购限贷虽然是预料之中的事，但猛然来了之后终究还是有点意外，这让我想起9月底和五哥见面的事。

　　9月底的郑州，房地产市场还非常的火爆。五哥(化名)有点落寞的给我讲起一件他的烦心事。

　　事情要从2011年说起。

　　2011年春节前后，五哥在北区金荣·盛景濠庭购买了一套别墅。当时是一次性付款360万。而岔子就出在这个付款方式上。五哥说，当时如果自己是按揭贷款，应该就能知道盛景濠庭存在问题。他和朋友一起在销售中心谈好他认为比较合适的价格之后就毫不犹豫地付了全款。付款之后，销售中心就告知因为开发商手续的一些问题不能很快签合同。五哥说当时的房地产受2010年政策调控影响比较大，但是就如今年的9月一样，调控并没有遏制房价上涨的势头，反而迎来了报复性的上涨。所以他对这件事并不十分在意。后来销售中心也通知他去签合同，但因为什么原因耽搁了一个月，一个月后他再去签合同的时候却被告知房子已经做了债务抵押，不能签合同了。

　　后来开发商德升置业的老板因突发性疾病去世，随后整个项目陷入债务纠纷。其中包括五哥购买的别墅在内的4套别墅以工程款的形式抵押给了建筑公司。

　　随后的几年一直到现在，五哥都在和建筑公司打官司。五哥说，一审已经胜了，但是建筑公司上诉，二审很快也会下来，如果没有新的证据，基本可以确定胜诉。(最近的消息是，二审五哥胜诉)

　以为事情到此五哥的别墅算是保住了。但是随后他叹了口气说，这些都不重要，官司肯定会赢的。现在最要紧的是德升置业在这个项目上还有5000万的欠款加上利息合计是7200万的债务，现在债权人长城资产已经将另外二十三套别墅加上这四套别墅做成7200万的资产债务包将在12月份进行拍卖。(本文发稿时，盛景濠庭涉及债务事项的相关别墅已经挂在网上进行司法拍卖。)

　　这和你的别墅有关系吗?

　　他说，有，如果这二三十套别墅的拍卖总款可以达到7200万，那我的别墅基本上就是我的，没啥大问题，但是如果没有拍够7200万，那么有可能包括我的别墅在内的这四套别墅还要继续被拍卖，直到拍够为止。

　　他看我还不太明白，就说，按照债务申诉权益的先后关系，我作为小业主是排到最后的，前面长城资产拍不够就轮不到我申请保全。

　　他说，我作为单个购房业主，虽然付了全款但是没有签合同，所以在这场争斗中债权排在最后。

　　最后，五哥说，这个小区目前证件齐全，只是最后交房的收尾工作没来得及做，老板去世了。人生无常，我们也没什么好说的。这个小区总共就184套房子，有很多业主手里都是有三四套房子，所以其实没有多少业主。因为项目没有交房，所以后期的很多工程都是业主自己出钱协调，比如通水、通电、通天然气和暖气 。

　　我问五哥，如果这次能保住你的别墅，你准备怎么办?

　　五哥说，也许会把它买了吧。房子我是非常喜欢的，但是我因为这个房子的事，真是太累了。

　　2

　　关于盛景濠庭

　　关于盛景濠庭，百度显示的信息是：

　　金荣·盛景濠庭位于迎宾路与香山路交叉口北200米路西，具体是光杨路以南，香山路以西，金桥路以北，田园路以东，总占地141亩，总建筑面积10万平方米，容积率为1.02，绿化率40%，楼间距20米-40米，整体规划全部为纯联排别墅，共184席。

　　有行业内人说，盛景濠庭的开发商之前一直在安阳做，2010年进军郑州成立德升置业。盛景濠庭是德升在郑州开发的第一个项目。今天在百度里面搜索一下，依然可以搜到当时关于这个项目的诸多新闻。

　　2010年12月5日，金荣国际投资有限公司“金荣·盛景濠庭”项目郑州媒体见面会在盛景濠庭售楼中心召开。在这个媒体见面会上，“盛景濠庭”正式面世，开发商全面的介绍了该项目。

　　金荣·盛景濠庭是德升置业在郑州开发的第一个别墅项目，为此开发商几乎走遍了中国所有的高档别墅社区，逐一考察，后来又经过了近两年的探讨和研究，最终确定了现在盛景濠庭的整体理念。开发商也曾经多次来到项目及“三所”周边。每次都为“三所”区域那种领袖气质所深深折服。他们相信这里就是天生的领袖之地，住在这里的人，必是中原地区各行业的精英领袖。

　　“我们要为‘领袖’建房子，它立于领袖地段，诠释家族传承。”

　　金荣·盛景濠庭不仅在“传世”的家族地理和皇族管理方面考究，在建筑的每一个细节都信手拈来，堪称经典。

　　金荣·盛景濠庭采用的是顶级建筑工艺和材质，所有建筑均能承受上百年甚至更长时间的洗礼，在建筑质量上，与家族生活的百年传承相一致。

　　2011年9月25日，盛景濠庭开盘。

　　2011年11月28日盛景濠庭因为多层住宅违规开发别墅，网签手续被暂停。

　　随后这个项目经历了老板的突然离世，资金链问题被暴露出来。

　　那么，盛景濠庭今天怎么样了呢?

　　小区大门▼

　　地上三层+地下一层 ▼

　”向入户▼

　　南向独立院落+层层退台▼

　　没来得及修的路▼

　　没来得做得绿化▼

　　没来得及砌的院子围墙▼

　　日渐老迈的中心水景▼

　　那天看完盛景濠庭的房子，想到一个有意思的话题，富与贵的区别是什么?富就是有钱，而富的极致就是土豪;贵就是土豪很有钱，而贵的极致就是土豪有文化。所有很多人贵了以后就要把物质的东西收起来，不能太显摆。比如，门就是门，对于贵的开始讲究的人来说，回家就是礼序。因此，门不能不是门。

　　今天再来看通体石材、高门入户的盛景濠庭，你不得不承认房地产开发一定是专业性极强的行业，一定要有人性的思维在里面。可是，往往我们都会忘记这一点。

　　3

　　关于2011年的郑州房地产

　〈2011年的郑州房地产市场，需要从2010年说起。

　　今天我们再来看2010年的郑州房地产市场，似乎很难用一两个词来形容。那一年中国房地产市抄历了1、2、3月的疯长，在4月迎来首次调控，随后5、6、7月市场低迷，群众观望，结果8月份市唱始反弹，随后9月再次调控，但10、11、12月的继续反弹。

　　2010年的群众们问，究竟是政策“不给力”，还是市场“价坚强”?正如2016年9月的郑州群众。

　　2010年的调控也是以“严厉”著称，于是江湖传言要经历第三轮调控。

　　随后的2011年1月6日，郑州实施限购;

　　2011年1月26日，国八条实现全面限贷;

　　2011年3月3日，郑州限购令升级;

　　2013年9月2日限购再次升级;

　　直至2014年8月9日郑州限购取消，本轮调控历时4年左右。

　∩以说盛景濠庭这个项目从开始到结束都正好处在调控周期内，从一开始就挺难受的。那么，2010年金荣为什么从安阳来到郑州并且信心满满的要给郑州的富豪做传世大宅?那是因为2008年的政策救市，4万亿钱从天上洒下来，于是2009年大家都一窝蜂的上豪宅项目。盛景濠庭就是其中一个，不过它错过了市场黄金期，踩着政策的步点滑进了2011年的限购深渊中。

　　其实，当时盛景濠庭如果老老实实的做个洋房项目也是可以的，项目的区位和周边环境确实正如开发商所感受的“稀缺、尊贵、唯一”，可开发商做的是违规的别墅，为了规避政策一套别墅需要办理三个房产证。但在突然来到的限购政策高压之下，一套房子怎么可能用三个人名买?如果只用一个人名又不能购买，更不能贷款，这怎么破?在政策变幻大环境之下，注定了盛景濠庭高调出场、悲惨收场的结局。

　〈照2011年1月26日的限购政策，二套需要首付60%;2011年3月3日，已限购区域，已拥有两套及以上卓的家庭暂停向其售房。

　　所以，在政策和产品的双重挟制下，盛景濠庭也只能碰到五哥这种可以一次性全款的购房者，五哥说，当时买的特便宜，一栋别墅均价360万，但是他没有想到开发商的资金链会出问题，更没想到这个项目会如此不济，老板的突然去世给了这个项目最后一击。五哥说，这是众多中歇发商的隐患，老板一人独大，老板不能有事。以上的种种也就有了本文开头的7200万拍卖。

　　虽然历史的经验告诉我们，房价是越调越高，但历史的经验同样告诉我们，那些都是在调控周期内活下去的开发商和他们的项目。盛景濠庭是个典型的案例，特别是今天，送给购房者，也同样送给开发商!