| 胡代国维权成功100例 第十一例 张X购房合同纠纷 被告支付违约金 原告张X诉被告四川荣新房地产开发有限公司买卖房屋合同纠纷一案，于2016年7月6日，在安岳县人民法院开庭审理。担任本案审判长的是法院廖副院长。原告请求法院判决被告立即为原告办理并交付房屋所有权证书和国有土地使用权证书；自2015年9月17日起至房屋权属证书教父之日止，每日按已付购房款的万分之零点3的标准由被告向原告支付逾期办证违约金。 法院根据原、被告双方提供的事实依据和法律依据以及双方的当庭质证、陈述、辩论意见，最后支持了原告代理人的意见。二0一六年九月一日，安岳县人民法院制发了（2016）川2021民初1815号民事判决书。判决书认定：2012年9月25日，原被告双方签订了商品房买卖合同，并按约定支付了全部房款2128200元。被告至今未向原告交付房屋所有权证书是逾期；被告应当承担违约责任。判决如下： 一、限被告四川荣新房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告......交付所购房屋的房屋所有权证书和国有土地使用权证书。 二、限被告四川荣新房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起六十日内向原告支付逾期办证违约金（自2016年1月12日起计至房屋所有权证、国有土地使用权证交付之日止，标准按63.85元/日计）。 如果未按本判决指定的期间履行各付义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 张X与四川荣新房地产开发有限公司买卖房屋合同纠纷一案的 代 理 意 见 ----代理人胡代国 尊敬的法官： 本人依法接受委托，代理张X与四川荣新房地产开发有限公司买卖房屋合同纠纷一案，根据法官的审理，双方对自己的证据，进行了举证、并对对方的证据的三性，即关联性、真实性、合法性以及证明目的，发表了各自的质证意见。现在，围绕法官总结的本案争议焦点，即被告是否构成合同违约，是否支付原告违约金，支付违约金的金额等问题，发表代理意见。 第一， 被告从2015年9月17日起，约违的事实成立。 根据2012年9月25日，原被告双方签订的商品房买卖合同以及补充合同证明：被告将自己位于柠都新城步行街1号楼1层1－1号门市卖给了原告。建筑面积70.94平方米。其中，套内建筑面积59.66平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11.28平方米。该商品房单价为每平方米30000元，总价款2128200元。 2012年9月25日和2013年9月29日，按照协议约定原告向被告交付购房款2128200元，2015年10月13日原告向被告交付代收税费款86253元见附件2交款票据。 2013 年 9月27 日，被告将所售房屋，交付给原告张述生使用。根据合同第二十条产权登记（二）转移登记2约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。 但是，时至今日，原告还未取得所卖房屋的权属证书。 上述事实证明，从2015年9月17日起，被告的行为已经构成违约。 被告律师辩称：一是被告没有违约，是原告自己违约造成。因为，被告没有在商品房交付使用后的720日内，为原告办理其所买房屋产权转移证书的原因，是原告在2015年10月13日才向被告交清代收税、费86253元见原告提供给法院的缴税、费发票。二是，前述事实不仅说明，是原告违约；而且，说明买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付100元作为违约金外，出卖人不承担逾期商品房权属转移的责任；三是答辩意见根据，是2012年9月25日，双方签订了商品房买卖补充协议。补充协议第六条，关于买卖合同第二十条的补充约定第5出卖人在买受人交清全部有效资料、税、费并办理完毕商品房面积补差手续、商品房验收交付手续后的720日内，为买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理完毕后的3年内为买受人提供应由出卖人提供的办理国有土地使用权证的资料。如因买受人的原因导致未在未在商品房交付时办理上述委托手续和提供办理办理产权证所需的费用，买受人除自合同约定的商品房交付之日起每日向出卖人支付100元作为违约金外，出卖人不承担逾期商品房权属转移的责任 根据上述事实，被告没有违约，是原告违约，原告还应当支付被告的违约金.....，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告反驳认为：被告的抗辩理由不能成立。一是，根据审判长廖副院长的发问释明，被告的委托书上没有授权被告代理人有反诉的权利，被告刚才的答辩只能作为一种抗辩的理由；二是正式合同和补充协议均是同一天2012年9月25日签订，签订补充协议的必要性有待质疑；三是原告称自己没有看协议，被告也没有在签订补充协议前与自己协商过的证据向法院提供，被告要求原告签，原告以为被告会像深圳那样买卖房屋，讲究诚信。所以，大约在2分钟左右，就签完正式协议和补充协议，根本不知道补充协议有不利于自己的问题；四是本案商品房买卖补充协议是格式合同，该合同第六条是格式条款。格式条款应当依照合同法第39条规定，通过文字加粗或像正式合同一样，在主要条款文字下加上线条等方式提请买房人特别注意，并特别口头提示说明。被告没有特别提示；五是被告没有就所谓的资料，那些资料？所谓税，什么税？所谓的费，什么费？明确罗列在补充协议上；六是原告交清全部购房款以及房屋交付使用前、后720日内，被告没有通过公示、公告、邮政快递书面通知等等方式告知原告，及时带齐相关资料、及时到公司交清最后的几万元税、费；七是为原告办理房屋产权转移证是被告应当履行合同约定的义务，不存在委托不委托的事，在原告交完全部价款时，被告有义务立即为原告办理房屋权属转移；八是根据合同法第39条有关采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。规定以及第41条有关对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。规定，本案商品房买卖补充协议第六条第5款，由于存在争议，请求人民法院作出不利于提供格式条款一方的解释。支持原告的反驳意见。 第二，被告支付违约金的法律依据： 依据合同法第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。 根据上述法律规定，被告应如期履行合同义务，为原告办理房屋所有权证，并支付违约金。 第三，被告应当向原告支付违约金的金额。 原告要求被告从2015年9月17日起，开始向原告支付违约金。直到原告收到房屋产权证书时为止。 被告向原告支付违约金的金额为每年23303.79元2128200元X365天X0.00003。 综上所述，请求人民法院支持本代理人的代理意见。 此呈 张X的代理人：胡代国 2016年7月6日15时 |
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