重庆构建房地产长效调控机制 把好土地总开关

　　新华社重庆1月13日电 题：重庆构建房地产长效调控机制 促进楼市平稳降发展

　　新华社记者陶冶

　　去年年底以来，一直较为温和的重庆房地产市场突然火热起来，一时间吸引了全国的目光。重庆市国土房管部门主动回应市充化，积极出台措施，迅速向市场传递出稳定信号，楼市逐渐恢复平稳。

　　事实上，重庆房地产市场一直被称为国内楼市的一股清流，当2016年国内部分一二线城市商品房价格大幅上扬时，经济增速连续领跑全国的重庆，房地产市场却波澜不惊，主城区商品卓建筑面积均价只有7300元／平方米，而且一直没有限贷限购。

　　记者采访了解到，重庆房地产市场长期保持稳定的秘诀，在于重庆市委市政府以市场规律为导向、以民生保障为根本，牢牢抓住土地供给、建设规模、税收调节、按揭杠杆、‘市场＋保障’双轨配置五个关键环节，构建起房地产长效调控机制，保持了房地产市场平稳降发展的基础。

　　把好土地总开关，科学把握供求关系

　　重庆集大城市、大农村、大山区、大库区于一体，城乡和区域差距大。近年来，随着工业化和城镇化高速发展，重庆城镇卓需求一直较为旺盛。为适应市场需求，重庆把握土地供给这一关键性因素，科学调控土地供应量和土地价格，为房地产市尝展提供一个相对稳定的基本面。

　】屋具有不动产属性，地价涨房价必然涨。重庆是较早进行土地储备的城市，国有土地储备机构遵循超前储备、一步到位、细水长流的原则，在城市规划区范围内储备了充足的发展用地。储备地使用兼顾公共事业和房地产开发，大体对半开，较好满足了城市基础设施建设和房地产开发的需要，根除了土地供应短缺倒逼房价大幅上涨的魔咒。重庆市一直坚持将楼面地价控制在当期房价的1／3左右，如果地价过快上涨，政府随时调整供地时序和节奏，避免了地价抬高房价。

　】屋还具有商品属性，价格受供求关系影响。重庆市从城市发展规划入手，按平均每1万人1平方公里控制城市开发规模，按人均30米至40平方米控制卓开发总量，并按房地产投资占年度固定资产投资25%的比例进行流量调控，从而确保房地产市场供需基本平衡。

　　低中高三端调控精细化，房地产也需供给侧思维

　】屋具有民生品属性，需要构建以政府为主体进行基本保障、以市场为主满足多层次需求的卓供应体系。在重庆的卓供应体系中，低收入群体靠保障性卓，高收入人群购买高档商品卓但要征房产税，约70%的一般收入家庭购买中小户型、中低价位商品卓。

　　如此供给侧三端管理使得重庆的房地产市场价格和成交量基本保持平稳，连续多年供应量和成交量都排在全国前列，较好实现了居者有其屋的民生保障目标。

　　重庆大学建设管理与房地产学院教授马智利认为，无论房价怎么平衡，总有20%至30%的低收入群体无力购房，而重庆近年来大力实施公租房建设，通过双轨制实现了对低收入群体的卓保障。

　　此外，重庆通过房产税试点调控房屋持有成本，既有利于社会公平和房产户型结构合理化，也从一定程度上制约了卓价格上行空间。而其针对在重庆无户籍、无企业、无工作的三无人员购买第二套房征收房产税的政策，更是让外地炒房客有所顾忌。

　　在有效解决和引导高低两端的情况下，重庆对广大的中端消费群体加大公积金保障力度、大力推行卓货币化安置，较好满足了老百姓的刚性卓需求。

　　把握房地产金融属性，严控杠杆防范风险

　　重庆市国土房管局作为房地产主管部门，一直对房地产金融风险保持高度警惕。去年年初，在市场监测中发现首付贷苗头后，立即开展了专项清理排查，将风险化解在萌芽阶段。

　】地产还具有金融属性，金融调控的核心环节就是按揭比例，零首付容易造成泡沫诱发危机，零按揭则会窒息市场。因此，实施按揭调控，就是在零首付与零按揭之间选择一个合理比例。

　　重庆针对不同卓需求，实行差别化卓按揭贷款政策。首次购房首付20%、二套房首付30%、三套及以上(贷款未结清)全首付，引导银行资金合理配置，既满足了居民卓需要，又有效防范了风险。据重庆市银监局统计，截至2016年底，重庆全市房地产不良贷款率约为0.6%，低于同期各项贷款不良率约0.5个百分点。

　　重庆市国土房管局有关负责人介绍，作为重庆市房地产调控牵头部门，该局经常联合金融监管部门和各大商业银行开展市场调查研判，对房地产信贷问题早发现、早解决。