郑州房价忽升忽降 市场价格到底谁在操作

　　住宅市场量价起跌 刚需购房者杀回市场

　　受调控和春节影响，1月市场成交量大幅下降，房价也因调控有所小降。1月郑州主城区商品住宅成交均价11276元/平，环比下降4%，同比上涨19%，成交方面，1月商品住宅成交43.92万㎡，同比下降35%。供应方面，1月商品住宅新增供应69.56万㎡，同比上涨296%，环比下降52%，本月供求比为1.58，呈现供大于求态势;本月供应最高为鲁能公馆项目(1794套，20.14万㎡)。

　　虽然1月住宅市场供应量大于成交量，但郑州商品住宅库存仍处于下降的态势，1月商品住宅存量为462.3万㎡，较上月有所下降;去化周期为5.2个月，环比上涨30%，市场状态比较降，去库存效果良好。

　　1月商品住宅经开区和郑东新区供应量较高，分别为23.85万方、20.90万方;中原区成交16.62万㎡位居第一，主力项目为宏江中央广场、五建新街坊等项目。库存量最大的为二七区，达181.16万㎡，较上月上涨最快的经开区环比达到1946%;去化周期最大的为二七区达16.3个月，库存压力较大，其他区域市稠现良好。

　　受限购政策影响，刚需购房者作为主力军再次“杀回”市场。1月首次置业本月全市成交占比33%，均价10178元/㎡，环比下降4.3%，为成交主力。成交项目主要分布在高新区板块、黄河板块等片区，受地理位置影响，成交均价差别比较大。其中，宏江中央广场成交3.85亿，排名第一;TOP10项目成交额占刚需类产品整体成交的61%。

　　住宅市场排行 南阳路板块成交量最大

　　1月南阳路板块、未来路板块、龙湖板块成交均价位居前3名。其中，南阳路板块15785元/㎡，未来路板块115519元/㎡，龙湖板块15518元/㎡。1月成交金额前三名分别为宏江中央广场、康桥悦城、康桥知园。

　　目前南阳路板块在售的项目有：升龙天汇广场、豫森城、物华国际、万科美景世玠。该板块位置颇为尴尬，虽然占据了南阳路、黄河路、农业路等主干道，距离金水路、市中心也非常近，周边还有两条地铁线，但因农业路高架贯穿其中，周围交通和生活环境或多或少都会受到影响。万科美景世玠为去年郑纺机地王项目，尚未面世。

　　商业市场量跌价涨、供应下降

　　1月商业市场活跃度较低，供求量均处于低位，成交均价受民安北郡等高价项目备案影响较大，较上月环比上涨16%;1月商业新增供应0.30万㎡，同比减少98%，环比减少94%;成交2.68万㎡，同比增加48%，环比减少78%，成交均价18124元/㎡，同比上涨13%，环比上涨16%;1月商业存量为514.3万㎡，库存量维持高位;去化周期上涨至70.8个月，市场存量压力依旧很大。

　　1月办公市场无供应，市稠现冷清，成交3.32万㎡，同比减少42%，环比减少65%，成交均价10971元/㎡，同比上涨11%，环比下降5%;本月成交主要项目为：永和宇宙星广场、郑东商业中心、金成时代广场等;1月办公存量为233.6万㎡，库存量较上月略有下降，去化周期上涨至31.8个月，面临较大的库存压力。