上海今年总价最高地块诞生 未来保本售价预计6万/平

上海今年总价最高地块诞生

金地88亿拿下浦东祝桥地块

7月27日，上海浦东一块纯住宅土地浦东祝桥G-10地块进行公开拍卖环节。该土地面积相当于20个足球场，是今年以来单幅住宅用地最大的土地，起始楼板价8560元/平方米，起始拍卖价格为22.8亿。

最终，20号竞买人金地拿到了上述土地，成交价为88亿元，楼板价3.3023万元/平方米，溢价率286%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价4.1572万元/平方米，未来保本售价预计6万/平方米。

第一财经记者采访获悉，参与拍卖的房企包括仁恒、保利、建发、大名城[-4.53% 资金 研报]、招商、世茂、龙湖、中铁、陆家嘴[-0.73% 资金 研报]、平安不动产、新城、卓越、绿都、融创、融信、合景泰富[-1.43%]、万科、正荣、中骏、金地、旭辉、葛洲坝[-2.46% 资金 研报]、保集+弘久集团。

此地块位于祝桥镇核心地段，靠近祝桥镇政府和当地学校，1公里内也有商业配套，同时它靠近浦东机场，临近上海绕城高速和申嘉湖高速。根据上海链家数据显示，2012-2016年祝桥的房价每年以17%左右上涨，2016年祝桥的住宅均价为2.5343万元/平方米。

本次拍卖房企也是异常火爆，对于上海而言住宅用地本身比较稀缺，加之体量如此之大，不得不让房企都开始痛下血本。虽然起拍价格不高，但拍卖的5分钟时房企就把价格抬到了50亿之高，龙湖、陆家嘴、融创、仁恒、金地、平安不动产等公司更是轮番激进喊价，土地拍卖价格越来越高。而到了拍卖后半场，龙湖、金地、平安不动产、融创四家轮流加价，而此前土地拍卖一般也仅为两家最后竞争。

上海中原地产市持析师卢文曦表示，祝桥作为第一批自贸区这一点本身就一种标签，而在产业上也是较为高端，是大飞机的制造基地。预计未来的10到15年内，祝桥将形成产值1000亿元人民币以上的民用航空产业集群，届时成为亚洲最大，世界著名的都市型航空城。在经济发展动力上是比较强劲的。不过区域上的短板也是比较明显，就是没有轨道交通支持。

第一财经记者在采访中了解到，这幅地块限制性条件很多，比如近期土地出让上的标配都有，5%保障房、15%住宅的自持用于出租的面积、60%的中小套型配比。此外，该地块要求保障房也实现100%全装修，之前土地拍卖中很少看到保障房也要全部实现装修的要求。而开工和竣工时间都有明确规定，压缩晒地的可能性。这些限制性条件都加大了开发成本和开发难度。

同时，地块周边项目不多，在售的东方鸿璟单价在27000-30000元/平方米。从楼板价推算，未来保本价约6万元/平方米。

虽然区域内产业‘高大上’，但粘性略显不足，对人口的吸引力可能还不如低端加工业那么有效和直接，所以需求还需要时间培养。卢文曦说。

对于金地而言，这几年扩张速度偏慢，也已经到了不得不拿地的局面。第一财经记者梳理发现，金地今年一共才拿了3幅地，一线城市只有1幅。而其他房企正在快速发展，因此拿下这个土地价格略显激进，将对今后的产品打造上是相当大的考验。

事实上，一线城市的土地已经不可以用合理的估计方法来解释，而由于一线城市火爆，也带动了全国土地市场的狂热。根据中原地产研究中心统计数据显示，截至2016年7月26日，全国住宅类的土地单城市出让额超过100亿的城市合计有22个，这22个城市集中在一二线城市。其中，合计出让的土地出让金为7579.5亿，同比2015年同期的4007亿上涨了89.2%，而供应的商品房住宅土地基本持平。从平均楼面价看，同比涨幅高达85.8%。

同时，这22个城市中楼面价涨幅超过100%的有杭州、苏州、南京、上海、合肥、宁波、佛山、深圳、南昌、厦门。从土地成交金额看，涨幅同比超过100%的有杭州、苏州、南京、合肥、天津、郑州、宁波、佛山、深圳、南昌等城市。

值得一提的是，在日前举办的中央政治局会议上提到要全面落实去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大重点任务，要采取正确方略和有效办法推进五大重点任务，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革，去库存和补短板的指向要同有序引导城镇化进程和农民工市民化有机结合起来，降成本的重点是增加劳动力市场灵活性、抑制资产泡沫和降低宏观税负。

资产泡沫的提法也首次被指出，业内也认为其指的是房地产市场泡沫。中原地产首席分析师张大伟指出，房地产业成本高，房地产已经成为了货币现象，这将抑制了其他一些行业的发展。