郑州刚需最后的避难所—南龙湖和荥阳该咋选?

　　2016年郑州房价的暴涨打破了郑漂的安家梦，尤其是限购政策的实施，更是彻底限制了众多郑州刚需的置业需求。目前郑州周边非限购区也只有平原新区，南龙湖，绿博和荥阳了。

　　相对于定位“改善第二居所”的绿博以及越过黄河的平原新区而言，南龙湖和荥阳显然更适合刚需。那么这是两个什么样的区域?它们之间又该如何选择呢?

　　1行政级别荥阳高于南龙湖

　　荥阳位于郑州西15公里，是距郑州最近的县级市。龙湖镇北靠郑州市郊区，属新郑市下辖镇。在行政级别上，荥阳属市级，南龙湖属镇级，荥阳要高于南龙湖，和新郑同一级，这是两者最基本的区别。

　　众所周知，地方政府在城市建设中起主导作用，不同的行政级别意味着在政策资源垄断上的差异。南龙湖建设的主导权是镇级政府，而荥阳却是市级政府，如果不是南龙湖背靠郑州这棵大树，在城市建设上有诸多优势，在财政收入和城区建设的投入上和荥阳是不可同日而语的。

　　即便如此，现阶段荥阳在基础设施和相关配套同样优于南龙湖。拿最基本的供暖设施来讲，只有荥阳有供暖，南龙湖不仅无供暖，供水、供电等其他方面也是一大软肋。

　　行政级别不同，行政人员的服务水平和办事效率往往也会不一样。尽管随着网络的普及，行政服务越来越透明，但这是一个漫长的过程。

　　龙湖会不会由镇变区成为郑州的一部分，这是经常被有心之人讨论的问题。但行政归属的变动涉及因素繁多，并且需要最高层行政单位批准，如果没有迫切需要，实现的可能性非常渺茫。

　　政府官网对南龙湖划区的答复↓↓↓

　　一个是市，一个是镇，这是荥阳和南龙湖最根本的不同。

　　2南龙湖交通更便利

　≡郑州外溢刚需而言，无论是南龙湖还是荥阳，与郑州之间的距离无疑都是最大抗性。龙湖镇距郑州市区11公里，荥阳距离郑州西15公里，南龙湖距离郑州更近，这只是行政区划边界的距离。

　　如果分别从荥阳和南龙湖区域内可选项目的范围和郑州主城区(以三环为界)的距离比较，南龙湖的优势会更明显。

　　南龙湖区域内的项目大部分集中在绕城高速和G107之间，南三环到南龙湖最近的项目(绕城高速附近)直线距离6.5公里，到南龙湖最远的G107是13.3公里。荥阳片区内为郑州刚需比较关注的的项目则集中分布在荥泽大道和绕城高速之间，西三环距离荥阳最近的项目是12.6公里，到荥泽大道最远是14.3公里。

　　也就是说，同样以三环为界，郑州到南龙湖最远项目的距离和到荥阳最近项目的距离几乎相当，可想而知，对于本就对距离相当敏感的刚需而言，前者的吸引力要大得多。

　▲且郑州西区(西三环以西)发展缓慢，常西湖新区、中原新区也只是近两年开始兴起的概念，区域发展还是一片空白。而南龙湖与郑州之间的二七新区、商都新区都已有了多年的发展，吊塔林立，几乎是目前郑州大盘最集中的一个片区，从心理感受上，南龙湖和郑州之间的距离也更近。

　　当然距离的远近不能代表交通的便捷，道路尤其是主干道才是衡量城区之间通达性的重要指标。

　　目前荥阳通郑州的主干道有科学大道、郑上路和中原西路，南龙湖通郑州的主干道有郑新快速路、京广快速路，大学南路，后期还会有紫荆山路的南延，在主干道的密度方面，南龙湖要高于荥阳。在地铁出行上，尽管荥阳规划有10号线，但南龙湖2号线已经通车，这也是仅处于地铁规划阶段的荥阳比不了的。

　　总之，无论是与郑州主城区的距离，还是交通的便捷而言，南龙湖都比荥阳更有优势。

　　3南龙湖对刚需更具吸引力

　　从城区的发展历史和人口构成看，在对刚需的吸引力上，南龙湖也要优于荥阳。

　　作为距离郑州最近的新城，南龙湖很早就开始成立教育园区管委会，承接郑州的部分城市功能，“对接大郑州、服务大郑州”。

　　1994年南龙湖首座高校郑州升达经贸管理学院建立，随后中原工学院、河南工程学院等八余所高等院校相继入驻。河南纪检监察宣教基地、国家法官学院河南分院、国家检察学院河南分院、河南卫生职工培训中心、中央团校河南培训基地、交通银行郑州培训中心等八家省级培训学校在南龙湖都有建校。

　　截止目前南龙湖有8所大学、12所教育中心和培训中心，常年在校师生18万人。而2016年龙湖镇居民人数也只是5.8万人，这些在校师生构成南龙湖居住人口的主力。

　　大批高校的进驻给龙湖镇带来了众多人口，从而带动了相关配套设施的完善，商超、广场等因高校而建的设施开始兴起。

　　如果说高校的入驻带动了南龙湖最初配套设施的发展，那么地产开发则是南龙湖发展的另一个引擎。

　　从曾经以洋房、别墅为主的“郑州南花园”到如今的刚需遍地，南龙湖的地产开发的确经历了一个不断“偏刚”的过程，这也是它一再被诟病的地方。

　　但对于一个不和主城区连接，无产业优势，独立发展的新区而言，人口的导入才是区域发展的第一要务。而刚需在购房者的比例中又占有绝对优势，因此逐渐偏刚的南龙湖，利用价格的优势，吸引更多刚需的到来本就是南龙湖发展的题中之义。

　　目前流行一种观念，一个区域规划的越高端越好，好像一旦和刚需沾边就“有失身份”，但对南龙湖来说，吸引到更多改善人群当然很好，但拥有高端项目购买力的人群有限，刚需才是购房者中的主力。

　■且刚需大多以年轻人为主，年轻人的进驻对整个区域而言，无论是发展的活力，还是生活氛围的成熟都大有裨益。

　≡郑州刚需的集聚效应而言，荥阳还只是荥阳人的荥阳，而南龙湖早已是郑州的南龙湖了。

　　4荥阳更宜居

　　荥阳矿产丰富，第二产业发达，加上本身有一定的人口基数，并不像南龙湖依靠地产带动区域发展那么迫切，更有选择空间。

　　所以和南龙湖地产开发的热火朝天不同(在南龙湖这么小的范围内集聚那么多地产项目，这是罕见的)，在很长时间内，大多项目也主要针对荥阳本地人。

　　只是随着荥阳城区向东的逐步发展，一批主要针对郑州刚需的项目开始出现，如清华大溪地，金地格林小城，碧桂园龙城等，加上郑上新区概念的提出和地铁十号线的利好，荥阳开始越来越多的和南龙湖站在一起成为郑州刚需的“选项”之一。

　　和拥有华南城、华商汇两大商贸物流集散市场的南龙湖相比，被评为国家卫生城市、省级园林城市的荥阳环境优美，区域内公园众多，有刘禹锡公园，李商隐公园，荥阳植物园等，而且节奏缓慢，生活安逸，是一座很注重休闲的小城。

　　荥阳刘禹锡公园↓↓↓

　　除了自然环境，荥阳人文历史也很丰富，荥阳不仅是春秋时期郑国的所在地，也是郑姓的发源地，郑伯克段于鄢的故事就发生在荥阳，郑氏三公碑还是荥阳的市标，楚汉之争中的荥阳之战也发生在此地。我们熟知的大诗人李商隐，刘禹锡也都是荥阳人。

　♂厚的历史底蕴和优越的小城环境是荥阳的两大优势。

　　5从城市规划和产业定位看未来潜力

　　从城市的发展定位来看，荥阳的发展目标是“以中原城市群发展战略和郑州市发展目标为指导，把荥阳建设成为郑汴洛产业带上的重要工业节点城市，生态环境优美的工贸型城市”，支柱产业明确为传统的工业。

　　南龙湖的城市定位是“建成集教育培训、商业服务、交通转换和休闲居住于一体的宜居新城”，产业以服务性的第三产业为主。

　　产业定位不同，对区域发展的驱动力也不同。工业是传统产业，但生产力强大，当地财政收入更有保证。服务业尽管比较好听，但发展缓慢，只能依靠人的消费需求带动。

　　荥阳是郑上新区的重要组成，也是郑州一心两轴中的重要一轴。南龙湖虽然归属“航空港”组团，但港区面积大，自身发展就需要很长时间，南龙湖更多只能依靠自身。

　　在行政从属上，荥阳是郑州代管，南龙湖属于新郑，在与郑州城市圈的衔接中，荥阳更能够顺理成章的享受郑州城市发展的带动，而南龙湖虽然有“地利”的优势，但在“人和”上，荥阳更胜一筹。

　　6从开发商品牌看区域认可度

　—发商的入驻情况反映了对一个区域发展的认可程度，尤其是品牌房企在区域的认可度上更是起着主导作用。

　　南龙湖除了康桥之外，入驻的名企主要有房地产23强企业融侨城和地产20强阳光城，阳光城是龙湖近期开启的项目，其他大多都是以本地房企为主。

　　荥阳也是以本地房企为主，只是近两年部分名企开始入驻，如碧桂园，恒大(恒大降未来城，非恒大山水城)、金地，鑫苑，永威等，从企业品牌看，都是以歇发商为主，和南龙湖相比，两者半斤八两，相差不大。

　　从项目在售的价格而言，南龙湖整体价格要高于荥阳，荥阳有一定价格优势。

　　郑州地产观点：

　　1、南龙湖的优势主要在于距离主城区近，发展早，区域内可选项目多，且地铁二号线已通车，对刚需吸引力强。劣势是区域尴尬，行政属于新郑，发展又只能靠郑州，在郑州城市不断外扩，区域组团联动的发展态势下，依附于航空港组团的南龙湖看起来更像是亚细亚的孤儿。

　　2、荥阳虽然距离郑州相对较远，但处在郑州城市主发展轴上，有郑上新区的规划。而且荥阳发展基础好，人文和自然环境佳，相对于南龙湖的糟杂，在宜居度上更有优势。

　　3、如果更看重“看得见的”，在乎距离和地铁，那么首选南龙湖。如果更在意环境和生活，以及后期城市的发展潜力，荥阳会是更好的选择。当然，无论是选择南龙湖还是荥阳，最重要的首先是要能够满足居住和工作的需求。

　　4、另外，你需要知道的是，无论对荥阳还是南龙湖而言，大部分项目都处在新区，城市基础配套不完善，选择一些自身相对配套齐全的大盘尤为重要。尤其是否有学校配套，更是要重点考虑的因素。

　　5、品牌在任何区域都是项目品质的重要保证，在选择项目时尽量以品牌房企为主，如康桥，碧桂园，阳光城，恒大、永威、金地等。

　　6、地铁的因素不可忽略，目前两个区域内，经过南龙湖的二号线已经通车，经过荥阳的十号线沿着中原西路铺设，地铁沿线应该成为首要关注的区域。

　　7、尽管荥阳和南龙湖距离较远，整体价位相对便宜，但价格也一直在不断上涨，比如近期龙湖锦艺城高层已开到一万以上，这个是否还值得选，这就是需要谨慎考虑的了。毕竟，一旦市场出现动荡，非核心区域的房价是最容易受到波及的。