揭秘!闽系开发商肉搏郑州，谁是你的菜?

　…过去年各家房企的争夺，目前全国50强房企中已有31家外来房企通过拿地、合作、并购等方式抢滩郑州，未来，房地产领域寡头垄断趋势昭然若揭，客户资源争夺愈加激烈。

　▲闽系作为较早进入郑州拓荒的外来房企，或参与城改项目，或参与净地拍卖，分食着郑州土地市场。在大鱼吃小鱼，土地成本愈发高昂的当下，开发商的实力与经验直接关乎房子的“命运”。对于购房者而言，笔者也一直建议买房首选大开发商，而对于这些闽系房企的项目，在了解其开发商的同时，该如何选择?

　‰悍的闽系房企在郑攻城略地的秘诀

　　地王年的2016，闽系房企更是不甘示弱，在全国土地市场上大肆扫货，据媒体爆料，去年11家闽系房企拿下了全国50宗地王，全国20%的高价地王(2016年全国单价Top10地王中闽系房企独揽4宗)，拿地总金额约2100亿元。2017年百强房企排名中，闽系房企占据18席，与去年相比，升龙被挤出2017年的百强榜。

　　闽系房企排名

　　大浪淘沙，不进则退。闽系房企进入郑州的百强闽系房企有8家，2016年12月-2017年2月，闽系房企在郑州拿地共计1375.89亩左右，其凶猛程度可见一斑,那闽系房企能在郑州如此大肆争夺肥肉的秘诀何在?

　　“农村包围城市”，夯实根基。大多数闽系房企的扩张策略都雷同，闽系房企发家于福建，在大本营福建完成经验与资本积累，然后占领珠三角、长三角、京津冀等3个都市圈，再向武汉、成都、郑州等N个中部城市渗透，这种规模扩张策略，在房地产行业洗牌的当下，也成为了很多闽系房企“飞升上仙”必须历的劫。

　　储备优质土地，抵抗风险。闽系房企钟情于地王，在一线城市尤为甚。闽系房企在一线城市往往会竞买一线城市核心区块，这意味着拿到的是全国最优质的土地资源，虽然贵，但升值前景是最好的。在郑州的土地市场，闽系房企参与的城改项目，大多是环内核心地块。

　　最最重要的一点，拿地的钱从哪儿来?这也是很多闽系房企善于运用的加杠杆融资。在资本运作方面不得不佩服闽系房企的融资渠道众多，其常见套路有三种，即股权融资、入股银行开保险公司、发公司债。股权融资收益比较慢，而入股银行开保险公司来钱最快。比如融信为了融资涉足保险、与银行合作等，还有阳光城这家典型的高杠杆房企，为了融资，进行担保贷款、股权质押、券商、信托融资、基金公司等。

　　闽系房企爱拼敢闯、大多为家族式上市企业善于抱团。闽系房企的这些性格特点跟沿海城市的渔民性格不无关系，比如郑州的升龙和谦祥，股权结构有交叉。

　　高周转及高溢价。闽系开发商在郑州通常会采取高周转运作模式，简单明了的说就是快、快、快、快速赶工，再加上对成本的严格管控，所带来的就是产品质量差;所以说高品质、高溢价就不适合郑州了，前有升龙被屡次诟病，后有锦艺步升龙维权的后尘，至少从目前摸得着看得见的项目来说，郑州项目的品质不敢恭维。

　　闽系房企入郑表现“太升龙”?

　≮碑差的刻板印象根深蒂固。闽系房企入郑，所建项目带有纯刚需特质，闽系房企的抱团，家族式企业管理所带来的就是在其开发项目的整个生产线上，本土相关产业获益较少，由于闽系房企只考虑利益，注重短期利润，完全漠视购房者的品质需求，加上闽系房企大多数项目的无证预售等负面信息层层叠加，在郑州市场上所产生的一个综合效应就是：“太升龙!”从以下项目亦能窥见端倪。

　　2005年升龙集团进驻郑州，靠吃城改利润发家，由于升龙一直参与城改项目，所以各种问题后期频出，各种负面信息不断：维权频发、物业打人、资产处置传言、高管离职等，质疑声四起。

　　升龙天汇广场组织100多人群殴业主

　　之后进入郑州的是锦艺集团、宝龙地产。最近的锦艺也在风口浪尖，锦艺四季城业主因违规预售维权，三名业主被抓;龙湖锦艺城因为一期高层安装质量低下、负面事故多的西奥电梯而维权，施工现场突发大火等，锦艺的口碑在郑州也走上了下坡路，当然由锦艺投资的朗悦公园道一号也有其影子。

　　再后来谦祥钱隆城、谦祥万和城、谦祥兴隆城、谦祥江山城却也时运不济，谦祥万和城因为交房装修绿化问题引发业主维权，谦祥钱隆城却是最倒霉的，守盘2年，完美错过了楼市的火爆期。还有一个2015年布局南龙湖的融侨城，在郑州被贴上了不诚信的标签。

　　然鹅，从郑州落地的这些项目及开发商实力来看，闽系房企的某些项目位于环内核心位置，闽系房企善于解决棘手的城改项目，入郑的这几家闽系房企实力还是有的，并不是绝对不能碰，至少相对于歇发的项目，不会担心房子烂尾。

　　谁是你的菜?

　≥不完全统计，闽系房企在郑州在售或待售住宅项目共21个左右(已售罄、商铺、写字楼项目除外)，对于这几个项目该如何选择，给出建议，并对部分新盘项目做简单介绍。

　　升龙

　　升龙在售的大都是老项目，新项目只有管城区升龙御景上院，升龙的房子不过多介绍，口碑已然坏掉(意欲改名的升龙蜕变之痛)，不过相对于买歇发商的烂尾房子，升龙还是可以考虑。

　　升龙御景上院

　　位置：管城区航海东路腾飞路交会处向南300米

　　项目优势：三环内稀缺地块，据了解该项目是升龙的首次产品升级，双地铁交汇(地铁4/5号线在建)，周边基础配套较完善。

　　项目劣势：升龙的品质一直很差，而该项目规划有洋房产品，对品质要求很高，升龙能否逆袭，希望是惊喜，而不是惊吓!

　　锦艺

　　锦艺曾在西区开发的锦艺国际华都如今成了区域的标志楼盘。从这点来看，锦艺当初来到郑州一期首开的项目至少没有做的太疵，不过后来锦艺先后打造的锦艺国际轻纺城、龙湖锦艺城、锦艺金水湾、锦艺四季城等项目，都没有什么亮点可言，，有网友调侃：“躲过升龙的垃圾房，又跳进锦艺的坑儿”，不过对于锦艺的房子，建议五证齐全之后，再谨慎入手!

　　谦祥

　　谦祥也都是老盘了，目前在售的项目有谦祥万和城，谦祥兴隆城，谦祥钱隆城(悲催的谦祥钱隆城终于要开盘了，能不能买?)。由于谦祥摊子铺的太大，一度被传资金紧张，有网友呼吁：“没有金刚钻儿，别揽瓷器活儿。”对于谦祥地产的项目，建议五证齐全谨慎入手，对于想买改善型卓的购房者建议绕道而行。

　　阳光城

　　阳光城的三个项目，阳光城丽兹公馆、阳光城檀悦、阳光城丽景湾都是首开，阳光城在郑州的速度很快，由于这三个项目一期首开，肯定不会做的太差，而阳光城丽景湾处于不在限购限贷范围的南龙湖，周边交通通达性较高，紧邻地铁口，刚需及长线投资者可关注。

　　阳光城丽兹公馆

　　位置： 中原区中原路与西三环交汇处

　　项目优势：交通便利;受中原万达商圈辐射;自身规划教育配套较完善。

　　项目劣势：项目被分为了3个地块，小区围合感较差，高容积率，居住是适度较差;临近环线，会受一定影响;项目前期进行过内购，还有维权的负面消息，整体偏刚需。

　　阳光城丽景湾

　　位置：新郑 中华路与107连接线交汇处

　　项目优势：交通通达性较高，临近地铁2号线延长线;产品线丰富。

　　项目劣势：距离市区较远;偏刚需产品系;北临近华南城，南侧为华商汇，被综合类批发市滁围;大车过往粉尘、噪音污染是区域的硬伤。

　　泉舜

　　泉舜地产相对来说，开发商实力与经验较弱，泉舜上城也是最墨迹的盘之一，从15年开始内购，去年泉舜上城借了邻居地王的光，遮掉了很多缺点，比如高容积率、大量安置房回迁房、开放式小区等，作为地王的邻居，地理位置比较不错，可以谨慎关注。(郑纺机年度大戏还没结束 这个项目要贡献年终表演)

　　泉舜上城

　　位置： 黄河路与南阳路交汇处

　　项目优势：地理位置不错，周边配套成熟，交通便利，3、5号线双地铁口。

　　项目劣势：标准城改项目，高容积率、户型无亮点，开放式小区，大量安置房回迁房，居住舒适度不高。

　　旭辉

　　旭辉主攻一二线中小户型，刚需住宅，旭辉房企高周转、高去化、高利润使其六年时间，呈现几何式发展，旭辉的快速发展，在盖房子上难免让人质疑，至于旭辉能不能带来一些惊喜，拭目以待。

　　泰禾

　　泰禾善于做高端住宅打造中式文化的“中国院子”。 这次泰禾与天伦的联姻，有人给予了杨金片区这块价值洼地很大的期待。不过据某媒体爆料，泰禾此次重启了升龙的团队，难免让人担心啊，不过对于泰禾落户杨金片区打造的“中国院子”可以持续关注!

　　写在最后

　　随着越来越多的一线品牌房企入驻郑州，希望不只是一味想着高周转、高利润，也能多想想高品质，带来先进的产品与理念，像泰禾的院子，金茂的科技豪宅、旭辉的社区文化......楼市遇冷期，一定是尊重客户、尊重产品的房企先行。

　　希望口碑走向下坡路的闽系开发商能够优化产品设计，规范施工管理，提升物业服务，坐实品质，从而提高产品附加值和产品溢价能力。

　≡于购房者而言，不管是闽系房企还是其它外来房企的进驻，都给了购房者更多的选择机会，只是在选择项目时，一定要做到知己知彼。下半年房价大幅下调的几率不大，对于刚需而言，遇见性价比合适的项目，还是早上车早好。