租赁卓REITs潜在市值或超万亿 公租房成最好标的

　　中新经纬客户端12月11日电 北大光华REITs课题组发布报告指出，中国租赁卓REITs(不动产信托投资基金)的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景巨大。公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁卓REITs产品的资产类型，并为下一阶段镇建设用地租赁卓、集体土地租赁卓的大面积入市做好准备。

资料图

　〃告认为，中国卓市场，尤其是一线城市已进入存量时代。目前全国存量市场已达到180万亿元规模，一线城市更是以存量为主，北、上、深2016年二手房销售额已分别是新房销售额的3.3、1.6和2.3倍。但租赁市齿额偏低，全国范围看，租赁成交占比仅6%，与西方成熟国家相比仍有很大增长空间。

　≥课题组测算，参考REITs占GDP和股票总市值的比例，中国REITs市值规模在4万亿至12万亿之间。其中，租赁卓REITs是REITs一个大的分类。

　　以美国为例，截至2017年9月末，美国REITs总市值1.11万亿美元，其中21家租赁卓REITs合计总市值1468亿美元，占总体REITs市值的13.2%。若以同样比例13%来估算，则中国租赁卓REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间。

　　但中国租赁卓市场当前也面临一些主要问题。一是土地供应机制有待调整。当前，国内租赁卓资产发行REITs产品，面临的一个首要问题便是资产收益率偏低、难以达到投资人收益预期。该问题的成因，与现有租赁卓用地的来源和性质具有密不可分的关系。

　　近期，国内部分地区已陆续出现长期自持的土地供应出现，其取得成本与可散售住宅的土地成本相比具有较大优势。课题组认为，类似的土地供应模式调整对于国内租赁卓市场及其REITs产品的发展将起到重要推动作用。

　　二是专业品牌运营机构不足。专业、优质、高效的运营能力是租赁卓长期降发展的根本。而国内租赁卓领域的专业品牌运营机构无论在数量、运营水平还是管理规模方面都尚存较大的发展提升空间。

　　三是配套金融工具欠缺。在当前中国已有租赁卓资产证券化工具中，REITs产品将发挥至关重要的作用。根据国家出台的一系列租赁卓政策指引，未来中国租赁卓行业的发展模式将由当前的C2C向B2C转变，大量租赁卓资产将由各类租赁卓运营企业长期持有。因此，国内房地产行业将面临原有开发-销售模式向开发-持有运营模式转变，若缺少REITs工具的配套支持，持有运营模式将对运营企业形成巨大的资本压力。

　　在中国暂未推出公募REITs的情形下，鉴于现有类REITs产品的较高投资门槛限制，投资人仍以机构为主，并且大多情况下以持有至到期的投资策略认购优先级产品份额，而权益级份额因流动性欠缺导致销售难度较大。因此，当前中国类REITs产品的融资属性仍然较强，尚未能真正体现出国际标准化REITs的权益属性。

　〃告认为，当前市场条件下可REITs化的资产是租赁用地卓和公租房两类，其中租赁用地卓又分为城镇建设用地租赁卓和集体土地租赁卓两种。课题组认为，从目前的市场情况来看，城镇租赁用地卓、集体土地租赁卓和公租房是较为适合发行REITs产品的基础资产。但是，考虑到城镇租赁卓用地与用于租赁卓的集体土地在国内推出不久，相应资产入市预计还需要2-3年，公租房可能是现阶段较为适合中国进一步探索租赁卓REITs产品的资产类型，并为下一阶段镇建设用地租赁卓、集体土地租赁卓的大面积入市做好准备。(中新经纬APP)

　　关注中新经纬微信公众号(微信搜索中新经纬或jwview)，看更多精彩财经资讯。