刚需还是虚高?郑州龙湖再出地!房价"凶猛"已成必然!

　　没有最高，只有更高。8月18日上午，郑东新区龙湖副CBD区域郑政东出〔2016〕13、14号两宗土地网拍，经过长达8个小时，233轮激烈竞争，13号地最终被融创拍得，以总价25.54亿元，折合每亩单价3630万元，楼面价3.631万元/平方米，溢价率突破了142%。

　　这表明，郑州每亩3500万元地价俱乐部宣告成立，但成员只有这两宗地。龙湖区域为何能得到开发商的青睐?未来售价会是多少?地王层出不穷，是喜是忧?郑州房价一个月，最高的涨了30%，是刚需还是虚高?高房价有什么危害?

　　- 疯狂的地王

　　又是一轮血雨腥风。今天上午9点，郑东新区龙湖副CBD区域网拍出让郑政东出〔2016〕13、14号地2宗住宅用地。竞拍之激烈程度，用地产界人士形容，已经不能用激烈，要用惨烈来形容。“因此，从一开始，大家就说，从位置来看，13号地14号地均优于前地王荣盛地块和雅居乐地块，再次刷新地价绝对不成问题，甚至有可能，会达到3500万一亩。”

　　果不其然，竞拍一开始，13号地共有8位竞买人。每次加价500万元，不到10分钟，已经加价2个亿;30分钟内，地价已经突破13亿元。第41轮和43轮、68轮时，一竞买人都是每次加价2000万元。6月1日的地王荣盛，溢价率是72%。今天13号地拍卖到82轮时，溢价率已经到了70.6%。竞价到第100轮，竞价达到18.89亿元，超过了万科美景郑纺机地王创下的单价记录。

　　网拍进行到近1个小时时，14号地竞价到第60轮，一竞买人一次性出手1.85亿，总价达到25.65亿元，折合每亩2687.72万元/亩，瞬间秒杀万科美景郑纺机总价地王记录。此后，共有3位竞买人接连出手5次，到第66轮，总价已达26.75亿万元，折合每亩3188万元，已经达到业内预期的每亩3000万元的范围。到了第124轮，13号地达到了20.09亿元，加入20亿元俱乐部。到了119轮，14号地每亩单价已经达到3504万元。

　　到了18点40分，13号地经过233轮的竞拍，最终被 融创拍得，以总价25.54 亿元，折合每亩单价3630万元，楼面价3.631万元/平方米，溢价率突破了100%。目前，14号地还在继续竞拍中。

　　-10余家房企参与竞拍

　　13号地块位于朝阳路南、如意东路东，使用权面积46893.07㎡，约70.34亩，容积率大于1小于1.5，建筑高度小于18米。起始价10.54亿元，起始单价1498.45万元/亩，起始楼面价14984.45元/㎡，增价幅度500万元。

　　14号地块位于朝阳路南、龙翔二街东，使用权面积55930.95㎡，约83.896亩，容积率大于1小于1.7，建筑高度小于24米。起始价13.4亿元，起始单价1597.22万元/亩，起始楼面价14093.01元/㎡，增价幅度500万元。

　　此次竞拍，参与的房企达10余家，正商、亚新、建业、金茂、旭辉、融创、雅居乐、荣盛、蓝光等房企均有强烈拿地意向。对于已经在“地王窝”有项目的企业来说，如果此次拍出新地王，自身项目升值是板上钉钉。即使在此区域没有项目的房企，也可以在此一战成名。

　　-未来售价会是多少？

　　该区域的上一个地王是2016年6月1号荣盛创下的，该公司以地价2604万/亩，楼面价2.6万的价格拿下71亩住宅地，迄今为止还是龙湖地王的守擂者;雅居乐以2413万元/亩仅做了20分钟“地王”。

　　早在八月初，地产界关于“818准地王”的关注和讨论就已经层出不穷，有业内预测，本次出让的两宗地块价格或将达3000-3500万元/亩。但也有地产人士认为：13号地地价估计不会太高，太难做了，预计单价大约2500万每亩;14号地设计也有一定难度，单价应该会奔3000万每亩。

　　根据容积率和高度要求，这两块地只能规划为洋房和别墅，尤其是13号地块，临轻轨部分会全部设计为洋房，这是板上钉钉的事儿。3000万的地价意味着3万的楼面价，根据今年拿地、明年入市的周期，预计该区域内洋房售价将迎来5万+时代，将赶超北上广等城市。

　　-周边项目静待涨价

　　实际上，不少龙湖区域的在售项目也在关注这次拍卖。

　　郑东新区管委会相关负责人介绍，龙湖南侧共约4000亩住宅用地，东部已出让1700余亩，基本都已名花有主，规划2018年全部建成，接下来会集中开发西部片区，随着地价攀升，西部地价会更高。另外，龙湖湖心岛内环已全部开工建设，进度最慢的也已建成2层以上。

　　信和·普罗旺世龙之梦是最早进入北龙湖，最早交房的一批。永威·上合院、亚新·茉莉公馆、轨道·龙湖上第、国投·玖栋、正商·善水上境、恒大·悦龙台等纷纷开始营销活动。豫农·金领九如意、正弘·瓴也计划近期开放销售中心，

　”龙湖区域作为高端人群集聚区，房价虽高，却有很大需求存在，不少购房者看好这个政府重视的区域：建业·海马九如府洋房也已经清盘，开盘价在2.3万~3万元/㎡，清盘价在38000元/㎡，均价33000元/㎡，从开盘到清盘相隔不到一年，房价涨幅惊人;蓝城·蘭园也已清盘，主力单价30000元/㎡左右;国投·玖栋均价31000元/㎡;永威·上合院正在进行排号和内购，单价35000元/㎡左右;亚新·茉莉公馆高层27000 元/㎡，洋房标准层 30000 元/㎡，洋房一层 37000 元/㎡ ……

　　“新地王诞生后，我们的项目价格会上调1000-2000元。”龙湖一项目置业顾问介绍称，目前，龙湖北区的住宅项目多数已经封盘停售，静待拍卖的结果，“未来5年内，整个龙湖片区房价会轻松上升至5万元，甚至更高。”

　　-为何能屡出地王？

　　从2011年7月开始，龙湖区域共出了16个地王。

　　回顾该区域“地王”的诞生史，国企豫农和国投打前阵，随后本土房企建业、正弘、正弘、正商等接力，自一线房企恒大拿了悦龙台地块后，雅居乐、荣盛也参与了进来。龙湖片区是外来开发商最容易进入郑州这个大好市场的渠道。

　　龙湖区域为何能屡出地王?

　　“龙湖区域有区位优势，郑东新区龙湖北区，位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，没有城改纠葛，是不可多得的优质地块。”省商业经济学会会长宋向清介绍，从规划上，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔，其规划水域面积约5.6平方公里，规划的金融中心与郑东新区CBD通过人工运河形成一个“如意型”，是商务、居住、旅游、娱乐和休闲的胜地;从交通优势上，龙湖区域规划内有地铁4号线、6号线和两条龙湖地区轻轨线(分别为连接CBD与副CBD的轻轨小环线和沿龙湖中环的大环线)、以龙湖地区为中心建立的的快速公交网。“13号地块北边是荣盛地王和雅居乐，东边是地王金领九如意。14号地块在建业海马九如府东边，北侧为正弘瓴筑和永威上合院。两幅地块的周边要么是一线品牌房企，要么是本土品质房企，未来周边氛围较好。”。

　　-今年是个“地王”年

　　今年的郑州楼市不缺“地王”，但“地王”出现的节奏令市场始料未及。

　　2016开年以来，郑州已出炉10宗地王，地价创历史新高。仅在7月，郑州市4个区域出现了7个地王，高新2个、金水1个、白沙1个、经开区3个。国土资源局月收出让金过百亿，仅热点区域就有132.3亿元土地款。

　』一直认为是郑州“地王窝”的郑东新区龙湖区域，自6月份被荣盛以单价2605万元/亩打破最新地王记录以后，很多人士认为这已经是郑州市场的天价。

　　然而仅仅过了一个月，7月8日，位于金水区老城区的黄河路旁，郑纺机地块出人意料的摘下了郑州“单价地王”，以每亩2682万元/亩保持着最高记录，由此带动了郑州房产市场行情的一波大涨。

　▲接连诞生的3个地王，也炒热了经开滨河新区。

　　■相关新闻

　　也来说说“地王”之忧

　　人民日报报道，今年以来，22个热点城市“三高”地块达118宗，其中有51宗地溢价率在100%以上，最高达400%。而在上一个“地王年”2013年，全国的“地王”数量也不过60幅。

　　有关人士表示，在此轮土地拍卖中，热点城市“三高”症状普遍。5月27日，2016年全国总价“地王”在杭州诞生，信达地产以123.18亿元、接近100%的溢价竞得该地块;5月24日，武汉出让8宗地块，其中一幅地块经过250多轮激烈竞争后，被正荣地产以9.72亿元夺得，溢价率达173%。

　　地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市土地空间已然不足，房企开始“围猎”二线城市，地方政府应高度关注高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险，“所有‘地王’都有较大的亏损可能，过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期，房企很可能将面临巨大的销售难题。”

　　更令人担心的是，地王辈出，催高了房价，

　　目前，已经有人卖掉了在郑州的卓，在武汉或西安安家。相比而言，武汉、西安的房价比郑州低了不少。“我在中州大道北环附近的一套120的房子，卖了140多万，在武汉市区花90多万买了一套120的学区房，剩下的钱还买了一辆车。”准备居住武汉的刘先生介绍，郑州的房价上涨的太吓人了。和他一样，不少人选择了到外地置业。