热点城市高溢价频现 熔断机制欲降温土拍市场

　　401轮报价、279%的溢价率，热点城市土地市场在狂欢中迎来降温措施，西安、徐州近期相继祭出土拍熔断机制为市场降温。有业内人士告诉中国证券报记者，从其他城市的实践来看，该机制颇有效果。

　　机构数据显示，3月，TOP50房企中有23家房企在22个热点城市拿地，且多数房企拿地不超两宗。同时，就各房企披露的2021年计划投资额来看，各梯队房企投资额增速分化较大。

　　加码土拍市场

　　近期，西安市土拍市场又现新规，土拍采用熔断机制，开发商拿地要进入摇号流程。

　　4月6日，西安市西咸新区XXFX-XX02-40号宗地竞拍现场。这宗115.13亩的地块在经过中海、华润、万科、金辉等58家房企近十个小时、139轮的激烈争夺后，在下午6点达到熔断价格225080万元。根据相关规定，该宗地块宣布流拍，进入摇号流程。

　　在XXFX-XX02-40号地块拍卖之前，西安市能源金贸区地块拍卖的成交溢价率高达279%。因此，在XXFX-XX02-40号地块竞拍前，便设立了熔断+摇号的双重机制。

　　4月9日，徐州市下发进一步促进市区房地产市场平稳降发展的若干措施，除集中供地内容外，明确提出建立土拍熔断机制，在土地招标拍卖过程中，当溢价率达到50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。同时提出，根据土地供应情况，指定区域年度商品卓最高限价。

　　2月，徐州市曾集中出让两宗地块，总起价15.21亿元。在经过401轮报价后，徐州万起企业管理服务有限公司以28.85亿元竞得2020-94号地块，溢价率达136.09%。中原地产研究中心统计数据显示，2020年前11个月50城出让土地方面，徐州以46.78%的溢价率位居榜首，同比增长133.21%。

　　西安、徐州为何相继出台熔断机制？主要还是近期的土拍市场太火。某TOP20房企投资总监告诉中国证券报记者，从调控的角度看，‘熔断’机制的作用还是蛮明显的。

　　投资增速分化

　　金科股份近期表示，土地集中供应和三道红线银行融资两集中政策共同构成了土地供给侧改革的机制。各房企结合自身出发，2021年的计划投资额增速分化差异较大。

　　蓝光发展2020年土地投资计划额度不超400亿元，公司实际新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量中新一线、二线及强三线城市占比八成，华东区域占比四成。2021年，公司计划土地投资总额不超350亿元，房地产项目计划开工面积1200万平方米，竣工面积650万平方米。

　√桂园常务副总裁程光煜表示，2020年碧桂园的权益投资额是2092亿元，今年的计划跟2020年相当。

　　谋求规模增长的房企则计划投资额增速明显。金科股份计划2025年公司总销售规模中的地产+业务销售规模达到500亿元以上；持有优质资产大幅提升，优质资产规模达到300亿元-500亿元。公司披露的数据显示，公司计划2021年全年销售目标不低于2500亿元，计划新开工面积约2900万平方米，计划竣工面积2600万平方米，年末在建面积约7100万平方米，并进一步拓展土地储备资源。

　　中海地产披露的数据显示，今年中海地产的权益投资金额预计将达到1650亿元，同比增长25%。

　　拿地热情下降

　〔信证券统计数据显示，2020年下半年样本房企拿地强度集体下降，红、橙档下降更明显，分别较2020年上半年下降9.4%、16.2%。红档房企中恒大、橙档房企中华侨城、黄档房企中禹洲、世茂拿地强度均明显下降。

　∷而瑞地产研究中心数据显示，3月，全国经营性土地供应总建筑面积19963万平方米，环比增长21%，同比下降34%。价格方面，受重点一、二线城市成交量大幅缩减影响，3月平均楼板价环比下降13%。

　　华西证券称，就3月拿地数据来看，热点城市住宅拿地集中度普遍下滑。从成交供地比（房企拿地数量/同期供地数量）来看，一季度TOP50房企住宅用地成交供地比为18%，远低于2020年同期的31%。就具体房企来看，3月，TOP50房企中仅23家房企在22个热点城市新拿住宅用地，碧桂园、中海、龙湖、旭辉在22个重点城市拿地力度相对较大，其余TOP50房企在热点城市住宅用地拿地不超过两宗。

　　住建部副部长倪虹4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。有业内人士认为，在房住不炒背景下，不排除更多城市祭出熔断机制为土地市场降温。