河南哪个城市房价会涨 哪个城市涨不动?关键因素在这里!

　　投实君按： 人口决定房价!人口决定未来!

　　“房地产周期长期看人口，短期看金融，短期政策刺激波动决定了房地产市场的波动，会提前或推迟购房的需求。长期看人口，人口的流入流出决定房地产市场的基本面。他认为，哪些地方房地产市场会涨，哪些地方涨不动，实际上变成另外一个判断，即中国人口未来向哪里流动。”;;8月29日，方正证券首席经济学家任泽平发表了题为中国经济和资本市场展望的主题演讲，任泽平指出，这一轮的房价上涨已经接近尾声，但是大的见顶周期和金融货币政策的收紧有关。

　　那么，郑州的房价能不能继续往天上涨?河南哪个城市最有潜力?哪个城市的房地产还在洼地?

　　河南省最新人口发展报告，你必须关注!

　　根据河南省统计局公布的“十二五”时期河南人口发展报告 ，2015年末，河南省全省常住人口9480万人，占全国总人口的6.9%，排在广东省、山东省之后居全国第三位，比2010年增加75万人，“十二五”时期年均增长0.16%。

　　河南省18个省辖市中，常住人口最多的是南阳市，达到1002万人，但是却比2010年减少25万人，最少的是济源，常住人口73万人，比2010年增加5万人。此外，郑州市常住人口957万人，排名第二，周口市常住人口881万，排名第三。

　　从人口增量情况看，“十二五”时期，郑州市常住人口增长最多，增加91万人，达到957万人，洛阳市常住人口增加19万人，信阳市增加30万人;

　　由于外出人口持续增加，开封市常住人口减少13万人，南阳减少25万人，商丘市减少8万人，周口市减少13万人，驻马店市减少27万人;其余省辖市常住人口基本稳定，略有增加或减少。

　　常住人口的变动率是房地产价格最核心的影响因素之一，对比河南省各地市常住人口变动情况和商品房销售数据可以得出，河南省各地市房价与常住人口增减情况基本呈现正相关的关系，常住人口增加所带来的购房需求会直接刺激房价的上涨。对于楼盘来说，影响价格的因素是地段、地段、地段。而区域而言，影响房价走势的却是人口、人口、人口。

　　从上图可以看出，十二五期间河南省人口流出最多的城市驻马店、南阳、周口三地2015年房价也位于河南省各地市末位。而十二五期间，2015年河南省常住人口比2010年净流入的前三名郑州、信阳、洛阳，2015年商品房销售均价分别为7719.42元/㎡、3692.44元/㎡、4301.34元/㎡，比2010年上涨55.72%、80.36%、35.70%，位于河南省第1、第3、第13位。房地产，其实是人口流入端最大的生意，人口带来的就是市场。这是郑州房价增长的最重要的因素。

　　根据郑州市房管局最新公布的数据，7月份郑州市商品房销售面积163.73万㎡，销售均价10667元/㎡，较2016年1月份上涨16.25%。

　　郑州市常住人口增加最多 全省唯一人口净流入地区

　　上海易居房地产研究院发布的全国10大都市区人口与房价报告(下称报告)显示，目前国内城市绕城高速路以内人口(常住城镇和非农户籍人口)超过500万的都市区有10个，对比过去八年左右的人口与房价数据，发现10大都市区房价与人口两者绝对量及其增幅，存在比较明显的正向关系。

　〃告指出，卓需求都与城市的人口绝对数量息息相关，而其中最为相关的是城市的市区和近郊区(或主城区)的常住城镇和非农户籍人口，从报告研究的样本城市看，这部分人群地理分布基本上在城市的绕城高速或郊环线以内，也就是报告中所称的狭义上的都市区。

　　“十二五”时期，郑州市常住人口增长最多，增加91万人，达到957万人。全省只有省会郑州市是净流入地区，外省流入河南的人口中37%流入到郑州市，省内流动人口中的60%流入到郑州市。

　　从郑州人口变动趋势来看，2012年以来，郑州市常住人口持续增加，2013年比2012年增加16.01万人，2014年比2013年增加18.68万人，2015年比2014年增加19.2万人。

　　与人口持续上涨趋势同步的是，郑州市的房价!据统计，2015年郑州市商品房销售面积1801.03㎡，同比上涨13.14%;商品房销售额1390.29亿元，同比上涨13.32%;2015年郑州市商品房销售均价达到7719.42元/㎡，比2014年上涨1.97%，位于全省首位。

　　全国范围看，从2009年到2014年，郑州人口净流入达185万人。郑州人口流入，在一二线城市中排第七位，仅次于上海、北京、天津、广州、东莞、深圳等六个城市，你再想想北上广深天津广州的房价，全国一线地产商们会猎郑州、血拼夺地的终极逻辑，就在这里了……

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　　注：数据来自各地政府统计公报或人口普查数据。单位：万人。

　　洛阳市常住人口十二五期间人口增加19万人，2013年、2014年、2015年洛阳市人口分别增加2.52万人、6.28万人、6.2万人。2015年洛阳市商品房销售均价4301.34元/㎡，比2014年上涨3.63%。

　　2016年上半年，洛阳市全市房地产开发投资172.5亿元、同比增长27.8%，高于省平均水平(增长18.3%)9.5个百分点，居全省第5位;1-6月，房地产投资增速不断加快，呈现持续回暖势头;上半年洛阳市房地产销售面积、销售额分别增长11.1%和16.6%。

　　南阳市十二五期间常住人口最多

　　南阳、驻马店、周口人口流出最多 房价最低

　　常住人口，是省会郑州最多吗?NO!

　　在去年的调查统计中，我省18个省辖市中，常住人口最多的是南阳市，达到1002万人，但是却比2010年减少25万人，2015年南阳市常住人口比2014年增加3.09万人，2014年南阳市常住人口998.91万人，比2013年减少10万人，是常住人口减少最多的省辖市。

　　从南阳市房价来看，2015年南阳市商品房销售面积仅412.94万㎡，同比增长6.7%，销售额137.46亿元，商品房销售均价为3328.81元/㎡，较2014年仅上涨0.90%，排名河南省18省辖市倒数第二位。

　　与此同时，南阳市房地产开发整体回落，2015年，南阳市全市房地产开发完成投资150.67亿元，同比仅增长1.9%。其中住宅投资119.76亿元，同比下降3.2%。房地产开发投资增速比一、二、三季度分别回落12.1个、15.1个和16.8个百分点。房地产开发投资增速整体呈回落的态势,回落的幅度有扩大的趋势。

　　截至2016年6月末，南阳市商品房待售面积234.03万平方米，同比增长37.8%，房地产开发企业实际到位资金81.78亿元，同比下降0.4%。

　　同南阳一样，十二五期间人口减少的还有驻马店市、周口市，2015年常住人口分别为723万人、894万人，比2010年分别减少27万人、13万人。驻马店市2015年商品房销售均价为3280.42元/㎡，周口市2015年商品房销售均价为3449.77元/㎡，分别位列河南省18个省辖市倒数第一位、第三位。

　　老龄化加深 劳动年龄人口6555万人

　　2015年河南常住人口中0-14岁少儿人口、15-64岁劳动适龄人口和65岁及以上老年人口分别为2012万人、6555万人和913万人，占常住人口的比重分别为21.22%、69.15%和9.63%。

　　常住人口年龄结构与2010年相比，少儿人口比重提高1.22个百分点，65岁及以上老年人口增加127万人，比重上升1.27个百分点，劳动年龄人口比重下降1.49个百分点。

　〈照目前的人口发展态势和生育政策调整效果的逐步显现，今后几年少儿人口比重会保持在相对稳定的水平，老龄化加深，但仍然存在10年左右的人口红利期。全省65岁及以上人口占常住人口的比重2000年为7.1%，2010年达到8.36%，2015年已达9.63%。按照国际通行标准，65岁及以上人口占总人口的7%以上就进入老年型人口，河南人口从2000年就已经进入了老龄化，并呈逐年加深的态势。