郑州多个小区土地被查封无法办不动产证 业主躺枪

　　河南商报陪办君小高曾关注、报道过二七区航海花城业主的此类投诉，但近日，涉及“土地证被查封或抵押影响不动产权证办理”的投诉层出不穷。

　　虽然“搁置争议、快速办证”的不动产登记新政已出台，但现实操作中，小区土地一旦被查封，不动产部门不予登记办证，因土地证查封的长期性(动辄三五年)，房产交易可能被无限期拖长，交易双方或承担赎楼贷、首付贷等高额利息苦不堪言。

　　1航海花城小区

　　2007年交房，2009年拿到房产证，郑州市航海花城小区的业主们从未为自家房子费过心。然而在今年6月30日，在业主们毫不知情的情况下，小区土地使用权却因开发商涉及的一桩诉讼被法院查封。

　　小区业主们发现，本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权，因开发商的原因被查封，申诉维权路途漫漫。更为现实的困难是：受此影响，小区1号楼1单元业主常女士的卖房过程进退两难、骑虎难下，一面承担着每天就400元“赎楼贷”的高额利息却拿不到购房款，一面是漫长的等待。“母亲急需钱做手术，本来是卖房救急，结果过户给对方却拿不到房款，钱、房两空还要摊上巨额利息。”

　　9月30日晚上，常女士听说关于“(郑州市商品房)问题土地”的不动产登记处理方案出台，能给土地使用权存疑的小区先行办不动产证，10月1日一早，常女士就去二七区不动产登记中心询问情况，工作人员给出的解释是，土地证被法院查封的，不属于简易模式的受理范畴，不能办理不动产登记。

　　“政府出台政策说，不动产登记不与土地属性挂接，为啥没有土地证的房改房能办(不动产登记)，我们有土地证却被查封的却不能办?”马女士不理解，本该被及时分割、转移给小区居民的土地使用权，因开发商的原因被查封，却难寻救济渠道。

　　10月8日上午，上述小区业主来到郑州市中级人民法院，并提交了异议申请书和相关证明材料，要求法院依法解除属于广大业主的共有土地使用权查封。

　　今天上午，该小区业主代表张先生称，目前法院方面仍无回复。

　　2郑州大酒店B座

　　市民张先生说，今年5月份，他通过中介购买郑州大酒店B座12楼一套138平的二手房，8月8日办理了网签手续，该小区在郑州市二七区兴隆街上，开发商为郑州大酒店有限公司。

　　小区于1998年建成，虽然小区土地证没有进行分割，但因彼时二手房交易不需要土地证，也没引发业主集体维权。“我朋友今年年初买这儿的房子时，还能正常过户，但在10月10日，我为新买的二手房在办理不动产权证时，却被工作人员告知，房屋所在地块被查封了，不能出证。”

　　郑州市不动产登记中心出具的土地登记情况证明显示，位于福寿街西、兴隆街北的上述小区所在土地的使用权已于2015年8月25日被郑州市中级人民法院查封。

　　因为房东要一次清付清房款，张先生选择走非资金监管模式，先借了三分五的民间高息贷款，过户完成后再由买家向银行申请现房抵押。

　　“本来想着过户手续一个月就能办完，利息高点就高点吧，没想到赶上不动产登记新政出台。”好歹等了三个月，终于走到最后一步手续，眼瞅着马上就能拿到不动产证，抵押贷款周转出资金，没想到小区土地被法院查封，后续手续没法办理，每月3万多元的利息让他吃不消。

　　10月12日，陪办君小高陪同张先生来到二七区不动产登记中心，一位工作人员说，上述简易办理程序主要针对房改房，法院查封的土地上的房产仍无法办理相关不动产登记，在无政策依据的情况下，若给司法查封土地上的房屋办理登记，可能会引来后续问题。“此类事件我们遇到的也不少，但这得上级相关部门协调，拿出处理方案。”

　　当日下午，在郑州市中院诉讼服务大厅执行窗口，一位法官称，仅靠土地登记情况证明上的土地证号和查封日期无法进行进一步查询，需要当事人去土地部门查询协助执行通知书的编号以及主审法官姓名，之后再来向法院对土地使用权查封一事提出异议申请书。

　　该法官也表示，目前因开发商土地被查封引发业主维权的反馈并不鲜见。

　　3冠军花园小区

　　该小区业主张先生称，家里老人生病急需用钱，想拿房子作抵押，贷款换点救命钱，没想到拿着房产证的他，钱却贷不出来!郑州国土部门工作人员表示，该小区土地使用权被法院查封，不能办理不动产证。

　　张先生称，该楼盘位于郑州市三全路金杯路交叉口北，开发商是郑州广厦置业有限公司。2004年开始，购房者陆续交房款，2008年交房并办理房产证，但是土地证一直在开发商手里，没有分割给业主。

　　2016年2月，小区土地使用权被郑州市金水区法院查封，原因是开发商与承包商的债务纠纷，承包商申请了财产保全，法院查封了小区的土地使用权“现在开发商的态度是协助我们工作，但是没有钱还给承包商。承包商也不可能撤诉。”小区物业经理也证实了上述说法。

　▲在郑州市不动产登记中心出具的土地登记情况证明显示，位于冠军路北、金杯路东的上述小区所在土地的使用权已于2016年2月24日被郑州市金水区人民法院查封。

　　“开发商和承包方的经济纠纷，却把我们业主扯进来，这事儿你说合理不合理?”张先生说，300多户购房者呼告无门，不知去何处申诉。

　　4大河春天小区

　　大河春天小区一位业主称，小区内部分楼房土地使用权证证被抵押了，目前自己卖房子卖到一半，无法进行土地登记。

　　郑州市不动产登记中心出具的土地登记情况证明显示，位于北环道南、劳动路西的上述小区内，上述业主购房所在地块的土地使用权已于2015年12月12日抵押给郑州市市郊农村信用合作联社柳林信用社。

　　他提供的一份郑州市不动产登记中心10月15日出具的关于部分土地地上房屋暂无法办理不动产权证书的通知内载明，房屋所在土地存在被查封或抵押等问题的，暂无法办理不动产登记相关业务。请等待土地问题解决后再来办理，本中心之前已受理的，将退卷不予登记。

　　在上述文件附件中，公示了部分已知存在问题的土地，其中就有大河春天小区，该小区12号、20号、21号楼的土地使用权证(证号郑国用(2002)0719号)被抵押。

　　小高说四问相关部门

　　如果开发商给业主分割、转移土地证是应尽义务，在交房后数年的时间内，相关部门是否对其未尽义务的行为予以纠正、处罚?

　∨眼郑州，类似拿了房本未分割土地证的小区还有很多，因开发商原因查封本应属于业主土地证的事儿是否会重演?相关部门是否能够做到信息共享，对土地证(国有土地使用权)的归属权或者他项权利予以备注说明。

　⊥眼下的事例看，谁该为小区居民的合法权益负责?对小区业主“走到一半、骑虎难下”的房产交易，是否有救济渠道?

　　第1问：查封楼盘土地使用权是否应检查是否有地上建筑?

　≡于已交房并办下房产证的小区，土地使用权本应归业主们所有，已不属于开发商的财产，这已是对外公开的信息。法院在查封该土地的时候，是否通知不动产相关部门查询此块土地的上是否已建设商品房?法院在查封之前，是否向商品房业主告知此事?

　　第2问：查封楼盘土地使用权实际意义是啥?

　　已建有商品房的国有土地，其上已有商品房和对商品房拥有产权的业主，查封已建有商品房的土地的使用权，其对相关企业的实际意义有多大?

　　第3问：是否有应急救济渠道?

　　查封期间，与此事无关的小区业主的房产交易受到影响，可能承担巨额损失，是否有司法救济?

　　第4问：是否有一揽子解决方案?

　　近期，不动产登记新政执行，银行放款、不动产权证办理与小区土地使用权脱不了干系，但此前不少开发商卖房后没有给业主们分割土地使用权，若开发商日后涉诉，需查封土地使用权，广大业主房屋交易的正当权利肯定会受到影响，相关部门是否应制定一揽子的解决方案?

　≡于土地查封、抵押影响房屋交易的事儿，我们将持续关注。

　　文/图 河南商报记者 高瞻展

　　视觉/河南商报视觉产品部