上交所债券新政：房地产公司债不得购置土地

21世纪经济报道 辛继召 深圳报道

房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

21世纪经济报道记者独家获悉，10月28日，上海证券交易所向债券承销机构发布关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函（简称监管函）称，将对房地产、产能过剩行业公司债券发行审核试行分类监管。

其中，房地产业分类监管采取基炊围+综合指标评价的分类监管标准；产能过剩行业分类监管采取产业政策+综合指标评价的分类监管标准。

上交所在监管函中表示，房地产、煤炭和钢铁企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地，发行人应就此出具书面承诺，监管机构将持续监管发行人履行承诺的情况。

分类监管标准和原来相比算是收紧，和之前传言的差不多。主要是鼓励国企、央企，民营公司发债只能是前100名，并且要求限制‘地王’。上海某债券承销人士认为。

房地产企业公司债募集资金除了不得用于购置土地。监管函还要求，保障性卓和普通商品卓项目最低资本金比例应不低于20%，其他项目不低于25%。

房地产企业发行人应披露项目基本情况、建设投资情况、资金来源等，并测算项目资金缺口和预计项目未来收益。项目涉及立项、土地、环保等需要发行人有权机构决议或需要报有关主管部门批准或需要签署协议的，应提交发行人有权机构决议、相应主管部门批准文件、签署的相关协议等。

对于房地产公司债，上交所表示，对房地产业分类监管采取基炊围+综合指标评价的分类监管标准。评价结果将把房地产企业分为三类：正常类、关注类和风险类。对于风险类，主承销商应严格风险控制措施，审慎承接相关项目。对于关注类，发行人及出承销商应按要求作进一步披露和核查。

其中，基炊围是房地产企业申报公司债券应当符合的基础条件。发行人应资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的房地产企业。包括：（1）境内外上市的房地产企业；（2）以房地产为主业的中央企业；（2）省级政府（含直辖市）、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属的房地产企业；（4）中国房地产业协会排名前100名的其他民营非上市房地产企业。此外，鼓励和支持主要从事保障房建设等符合国家产业政策导向的房地产企业通过发行公司债券为项目建设融资。